受新冠肺炎疫情影響，房地產行業面臨著開復工推遲、銷售交易量頓減等壓力。對此，一些省份和城市相繼發佈新政並推出多宗優質地塊，在“房住不炒”的總基調下，分別從供給端和需求端同步發力，維持房地產市場健康平穩發展。
土地政策保障市場穩定
縱觀各地出臺的房地產相關政策，為了穩定市場而適當調整的土地政策成為一大亮點，主要包括改善土地供應和利用政策，土地出讓環節可延遲簽訂合同、順延土地出讓金等。業內專家表示，土地政策的調整，可以緩解企業由於疫情影響造成的資金困境，保證土地市場穩定。
北京市規劃自然資源委相關負責人表示，2020年度土地供應計劃將堅決落實應對疫情影響、穩定經濟運行等有關重大工作要求，保障土地市場平穩供應。住宅用地供應計劃方面，今年北京落實中央經濟工作會議要求，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，落實“一城一策”房地產市場健康發展長效機制，全力推進全市住宅用地供應。根據最新發布實施的北京市2020年度建設用地供應計劃，今年北京土地供應總量3710公頃，與去年基本持平，其中住宅用地供應1000公頃。同時，堅持租購併舉，完善住房市場體系和住房保障體系，住宅供地首次分類為產權類住宅用地和租賃類住宅用地。
上海市規劃和自然資源局印發了關於全力應對疫情支持服務企業發展的若干土地利用政策的通知，明確採取調整土地價款繳付方式和期限、順延開竣工和投達產履約時間等舉措消除疫情對合同履約的影響。未能按土地出讓合同約定繳付土地價款和交付土地的，不作為違約行為，不計滯納金和違約金，受讓人可以向出讓人申請延期繳付或分期繳付，疫情解除後簽訂補充出讓合同調整土地價款繳付方式和期限，交地時間相應順延。土地出讓合同關於開竣工、投達產的履約時間要求根據疫情自動順延，可在疫情解除後通過簽訂補充出讓合同調整履約時間，也可以在竣工驗收時直接按順延後的履約時間予以核驗。
江西省南昌市規定，對已簽訂出讓合同的宗地，按約定在2020年1月24日（含）後繳納土地出讓金的，受讓人可向自然資源部門申請延期繳納，可延期至疫情結束後3個月內繳清。出讓土地的競買保證金比例全部調整為20%。疫情期間，暫不開展土地出讓合同履約巡查，受疫情影響未能按期交地、動工、竣工的，疫情期間不計入違約期。
江蘇省無錫市採取了延期交納稅款、減免房產稅和土地增值稅等20條政策措施為企業降本增效。已掛牌成交地塊，因疫情影響無法按期簽訂成交確認書或出讓合同的，競得人可申請延期簽訂，最遲可於無錫市疫情防控一級響應措施解除後5個工作日內簽訂。無法現場交付土地和按期繳納出讓金的，企業可申請延遲交地和延期繳納出讓金，最遲可於無錫市疫情防控一級響應措施解除後5個工作日內辦理。
為了有效應對疫情對土地出讓帶來的影響，江蘇省蘇州市自然資源和規劃局對延長土地出讓金繳納時限等問題作出了說明。在蘇州市疫情防控一級響應期間掛牌出讓的經營性用地，第二期出讓金繳納時間可在原規定繳納時間基礎上順延，交地時間相應順延，順延天數為地塊成交之日(不含成交當日）到蘇州市疫情防控一級響應解除之日（含解除當日）的天數。同時，調整超過市場指導價報價規則。住宅（商住）地塊不統一要求設置竣工預售許可調整價，超過市場指導價的，不統一要求項目工程結構封頂後申請預售許可；進入一次報價的，不統一要求工程竣工驗收後申請預售許可。
河南省鶴壁市明確，疫情防控期間新出讓土地可按起始價的20%確定競買保證金，出讓合同簽訂起一個月內繳納土地出讓價款的50%，餘款可申請延期繳納，最長不超過1年。
據悉，截至3月1日，全國有近20個省份或城市出臺涉及土地出讓的紓困政策，部分城市土地市場開始回暖。
購房優惠政策提振市場信心
為了穩定房地產市場，各地相繼推出了一系列購房優惠政策，除了購房補貼外，更多的是通過提高貸款額度、降低首套房首付比例、放開二套房貸款政策等方式來支持剛性和改善性購房需求。
湖南省衡陽市明確，對購買新建商品房（含住宅和非住宅，非住宅不含車位、車庫、雜物間）和存量住房，簽訂網籤協議並繳納契稅，所繳契稅稅率為1%的，由市財政按所交契稅對購房人予以全額補貼，所繳契稅稅率為1.5%的，由市財政按所交契稅的2/3對購房人予以補貼；所繳契稅稅率為2%以上（含2%）的，由市財政按所交契稅的50%對購房人予以補貼。新建商品房項目地下車位首次出售的，由市財政按1000元/個的標準對購買人予以補貼。
河南省駐馬店市將住房公積金貸款額度由45萬元上升到50萬元；首套房公積金貸款最低首付比例由30%下調為20%；同時大力推廣住房公積金組合貸款業務。除了各類人才購房，大中專畢業生、農民工購房都有相應的購房補助。據悉，駐馬店市是新冠肺炎疫情期間，首個宣佈降低公積金貸款購買首套房首付比例的城市。
作為受疫情影響嚴重地區之一，湖北省武漢市加大了參加疫情防控醫護人員及工作人員住房保障力度。如武漢市對參加疫情防控醫護人員、工作人員在一定期限內提供住房公積金使用傾斜政策；購買自住房貸款的，參照市高層次領軍人才的支持政策，提高可貸額度，降低繳存時限要求；支援武漢防疫工作的外地醫護人員，在漢購房申請異地公積金貸款時，不受戶籍限制。
除了降低企業購地資金使用成本、延期繳納城市基礎配套費用、降低預售重點資金監管比例、放寬商品房預售申報條件等紓困房企的政策外，遼寧省撫州市提出階段性提高公積金貸款額度至60萬元、購買新建普通商品住宅給予150元/平方米購房補貼等激活市場需求的政策。
廣東省東莞市調整了住房公積金貸款政策，包括新增商轉公貸款順位抵押方式、新增可貸額度上浮情形、貸款最長年限統一設定為30年等。
不少省市發佈的房地產支持政策也不乏金融支持的相關內容，例如：貸款還款可延期、銀行不得盲目抽貸，支持發債等。海南省海口市要求，各銀行要對市重點項目應貸盡貸，按照“一企一策”做好金融服務，根據項目進度及時撥付資金。無錫市要求銀行機構保持房地產和建築施工企業信貸合理適度增長，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。
需要注意的是，雖然多地持續出臺了利好房地產的政策，但政策基調仍在“房住不炒”的大框架中。2月19日央行發佈的《2019年第四季度中國貨幣執行報告》在談及下一階段的主要政策思路時，強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。該報告提出，要按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不得將房地產作為短期刺激經濟的手段。
土地放量價質均優促進市場復甦
為了全力支持企業復工復產，全力保障後續建設項目落地，自然資源系統合理把控供地節奏，推出足量優質土地，積極滿足市場需求。
進入2月以來，之前受疫情影響嚴重的土地市場呈現了逐漸復甦的趨勢。以北京、上海為代表的土地市場吸引了一批央企、國企以及地方性優勢企業。據北京市規劃和自然資源委員會官網顯示，截至2月25日，北京市已成功出讓了18宗地塊。其中，2月北京市出讓了12宗地塊，較1月有了明顯提升。從招拍掛結果看，居住用地居多。例如：2月14日，昌平區東小口鎮HC-022、HC-027限競房地塊，面積約為6.8萬平方米。2月18日，大興區採育鎮一宗面積約2.04萬平方米的居住用地，由兩家房地產開發有限公司聯合體收入囊中。
據統計，2月份上海市共出讓17宗地塊，總建築面積223.2萬立方米，成交樓面均價19679元/平方米。其中，2月20日整體出讓的28幅徐匯地塊因其體量龐大、位置好最為引人矚目。此次出讓土地總開發體量達到180萬平方米，佔地面積超過32萬平方米，成交樓面單價為每平方米2.86萬元。上海市規劃和自然資源局公佈的信息顯示，此次出讓的地塊不僅坐擁黃浦江岸線，而且周邊聚集了諸多文創產業和高端社區，將和既有產業形成互動關聯，助推徐匯濱江加快建設“全球城市的卓越水岸”。業內人士表示，這一批重量級地塊出讓，有助於土地市場快速回歸正常節奏。從近期上海土地市場成交結果來看，所有出讓的土地幾乎都以底價成交，成交樓面價普遍處於低點，可以說量價均優。
據深圳市規劃和自然資源局相關負責人介紹，疫情期間，深圳市堅持做好房地產市場調控工作，進一步加大居住用地供應力度，優化土地供給結構，積極主動作為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。3月3日，深圳市出讓成交的3宗可售人才住房用地面積共計約6.71萬平方米，採用“限地價、限售價，競成交地價、競只租不售的人才住房面積”的辦法以掛牌方式出讓，吸引了19家實力雄厚的房地產企業參與競拍。除可售的人才住房外，項目建成後競得人須無償移交政府61000平方米只租不售的人才住房。與此同時，深圳市還推出了一些區位較好的稀缺地塊助力產業發展。例如：2月19日，深圳市土地房產交易中心以起拍價成功出讓了南山區粵海街道2宗商業辦公地塊的使用權。兩宗地塊位於南山區粵海街道，這裡集聚了大量高新技術產業，包括人工智能、大數據、雲服務、量子通信、生物醫藥、新材料等，可謂“寸土寸金”。
此外，長沙、杭州、溫州等地土地市場供應也開始升溫。2月25日至28日，長沙全市六區一縣掛牌經營性用地共計11宗，宗地面積54.6萬立方米，規劃建築面積達186.22萬立方米。3月4日，杭州集中掛牌8 宗地塊30 萬平方米，總建築面積約30 萬平方米，其中有3 宗地塊規劃為住宅（設配套公建）用地。3 月份，溫州市土地市場微調，掛牌12 宗經營性用地總面積860 畝，將新建119.7 萬平方米商品房。其中，市區推出了5 宗地塊，前4 宗為城鎮住宅用地，後1 宗為醫療衛生兼容社會福利設施用地。
中國指數研究院分析指出，疫情過後，重點一二線城市因較好的基礎設施和醫療衛生條件將更受青睞。其中，尤以京津冀、長三角、粵港澳、中西部、成渝五大城市群核心城市及輻射的熱點城市投資吸引力較強。
關於如何加大疫情結束后土地供應的問題，自然資源部已做了相關部署。目前自然資源部已報請國務院同意，今年開始改革土地計劃管理方式，不再採取因素法分解指標，實行土地要素支撐跟著項目走，總量指標完全可以滿足需求。同時，要求各地積極對接建設項目儲備，做實做深項目前期工作，並繼續加大力度盤活批而未供土地和閒置土地。各地要按照住宅用地公告供應量和住宅用地完成交易量雙口徑統計的要求，準確反映政府土地供應和市場供需關係，合理增加住宅用地公告供應量。
評論：
穩經濟也要嚴守用地底線
一手抓疫情防控，一手保經濟發展，土地政策扮演著重要角色。把失去的時間搶回來，減輕疫情造成的影響無疑是當下國人的共同心願，但切不可因急生亂，越了土地“紅線”。
房地產因其作為支柱產業的特殊性，在抗擊2003年非典和2008年全球金融危機中，曾率先扛起拉動經濟的大旗。但這一次，兩起反轉事件頗引人注目。
2月21日，河南駐馬店市出臺了17項穩樓市政策。其中最重要的一項是，首套房公積金貸款最低首付比例由30%下調為20%。不料，河南省政府於一周後約談駐馬店市政府主要負責人，要求該市“切實落實城市主體責任，保持房地產調控政策連續性、穩定性，不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。相關政策被叫停。
3月3日，廣州發文取消商辦類項目限購、限分割政策，但當晚該文就被撤。5日，同名文件重現廣州市政府官網，但其中不再提及“商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象”。
發生這兩起反轉事件的根本原因在於“房住不炒”的總定位。總體來看，疫情對我國經濟的影響屬於短期外部衝擊，不會改變我國經濟穩中向好、長期向好的基本趨勢，相應的政策目標應為穩定經濟發展，不必採取激進措施。而限貸、限購、限分割都是抑制房地產炒作的有效手段，一旦放鬆，就形成需求端的政策刺激，固然可以迅速拉動經濟，卻也有抬升房價地價、助推經濟脫實向虛、增加金融風險、擾動經濟社會秩序等危險，貽禍經濟中長期發展。緊急叫停當在情理之中。
其他數十個城市出臺的延期或分期繳付土地出讓金、適當延期項目開竣工時間等土地新政，可以緩解房企資金週轉的壓力，並保障項目建設，契合穩定經濟發展的目標。一些新的政策可以經研究規範化、制度化，可以適時推動農村宅基地合作建房試點，藉以深化城鄉資源融合發展。
但相比房地產業，土地政策更有作為的領域是，保障以“新基建”和傳統基礎設施建設為代表的重大項目用地。
放眼全國，截至3月6日，已公佈2020年重點項目投資計劃省份的投資額超過40萬億元。與此對應，今年我國開始改革土地計劃管理方式，不再採取因素法分解指標，實行土地要素支撐跟著項目走，總量指標完全可以滿足需求；推進下放土地審批權改革，進一步加快了用地審批。
但須明確的是，不能將改革土地計劃管理方式誤解為不再實行土地計劃管理，不能將實行土地要素支撐跟著項目走誤解為項目決定用地。土地計劃既然是一種管理手段，就不可能一味地迎合用地需求。增量土地計劃的門檻就應該是重大項目，一般項目應儘量使用存量土地。土地計劃管理是實施規劃、落實國土空間保護和合理利用的重要抓手，對於一個地區、一個城市負有調節土地開發強度的職責，地方政府在爭取計劃指標時不能“漫天要地”。在國家層面，土地計劃管理承擔著協調和促進區域間經濟平衡發展的使命。
穩定經濟發展，土地政策要保駕護航，但用地底線也要嚴守。
（劉劍）
行業聲音：
穩地價、穩房價、穩預期的樓市調控基調不會改變，中央將繼續堅持“房住不炒”定位，各地方政府在全面落實“因城施策”的基本原則下，根據自身實際情況對政策進行預調微調。預計未來隨著疫情得到有效緩解，因疫情積壓的購房需求將會重新入市，房地產市場或將有所回暖，但整體將保持平穩。
——中國指數研究院
要嚴格落實“房住不炒”的精神，絕不能再過度依賴於房地產市場，不能因為要完成經濟的防禦目標而選擇再次大幅放開地產政策。事實上，從這次疫情對小微企業的衝擊上，已經非常清晰地看到房租環節給企業經營帶來的壓力，這是很多小微企業真正面臨的成本，也是最大的成本。
——東北證券首席經濟學家付鵬
過去20多年，房地產行業處於快速成長期，全國商品房銷售規模從2000年的1.86億平方米擴大到2019年的17.2億平方米，但展望未來，房地產的產業規模基本見頂，市場的風險將越來越大、競爭越來越激烈。企業的生存高於發展，企業發展的質量重於規模。
——浙江工業大學副校長虞曉芬
疫情以後，健康住宅會受到更多的關注。以往，房屋只是滿足最基本的住的需求，與健康之間的聯繫不夠緊密。房企應從以人為本的角度去反思和考慮住房問題，今後人們會更看重住宅產品的健康和養生屬性。
——全聯房地產商會創會會長聶梅生
疫情促使行業從小區規劃、設計和裝修等各方面，對房地產各業態產品重新進行立體、系統性的審視，在局部上不失為一場房地產行業的革命性反思。
——中交房地產集團副總經理賙濟
記者：劉靜文 劉劍
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