近年來，國內幾乎所有城市大型軌道交通車站及其周邊的開發建設，都以TOD規劃理論作為指導。
在廣州，凡是與交通樞紐略有關係的，都想冠上TOD的光環。在繼新塘TOD和南沙灣TOD之後，6月14日廣州又提出了一個TOD概念的規劃——TOD安置區，位於白雲區。
TOD模式究竟指的是什麼，為什麼近年來呈指數爆炸式的增長？號稱全國首個真正意義上的TOD——新塘TOD，又有什麼與眾不同，最新進展怎樣？TOD的建設，對周邊物業有什麼直接的影響……不妨一起探討。
何為TOD模式？
TOD模式是指以公共交通為導向的開發（transit-oriented development，簡稱TOD），以公共交通站點為中心，以400-800米（5-10分鐘步行路程）為半徑建立的工作、商業、文化、教育、居住等為一體的城區。
簡而言之，TOD模式就是一種城市開發模式，目的是緩解城市交通擁堵，儘可能讓更多市民主動選擇公共交通出行，並在最短的時間內完成日常生活出行，包括上班、上學、逛街、購物等。這也是TOD模式最初在美國崛起的根本原因。
TOD發展模式示意圖
但目前大家比較熟悉的，又相對經典的案例是在日本。以日本東京為例，那裡人口相當密集，在距離城市中心半徑20公里的範圍內聚集著800多萬人口。
如此高密度的居住圈，如果每戶人家開一輛私家車出來，全城交通如果不是全癱瘓，估計也會堵得洩水不通。然而他們卻可以有條不紊地正常出行，去學習、去工作主要就是得益於TOD的建設。
據瞭解，東京居民對公共交通的依賴程度高達80%。其中東京新宿站，以出入閘人次計算，每天客流量高達364萬人次，是世界上日均客流量最高的站點之一，也是世界上出口數量最多，換乘最複雜的車站。
東京地鐵路線圖
目前，新宿站一共有178個出口。在新宿站不足1公里的範圍內，分佈著大型商業娛樂中心以及辦公寫字樓等，並設有空中、地下步行通道，有效保障行人免遭汽車尾氣及惡劣天氣的影響。
由於大量活動，可以直接在車站附近完成，所以軌道交通是他們出入該區域最方面、最常用的交通方式。
根據城市交通年報統計，東京（首都圈）、名古屋（中京圈）、大阪（京阪神圈）三大都市圈的年客運量總計約200億人次，佔日本全國總客運量220億人次的90%，而總線路里程僅4800km佔日本全國線路總里程24800km的20%。
這意味著，絕大數人能夠在相當短的通勤時間內，順利到達自己的目的地，既可以提高自己時間的有效利用率，又可以有效緩解城市交通擁堵。這是一個非常理想的狀態，也非常值得我們借鑑。
日本新宿交通路線圖
值得注意的是，據《日本經濟新聞》報道，東京圈1都3縣2017年出售的新房均價約5971萬日元（約人民幣345.48萬元），同比2016年上漲6.9%，刷新經濟泡沫期1990年（6214萬日元，約合人民幣362.萬元）以來的最高紀錄！每隔2年房價會刷新一次，目前已經連續5年突破5000萬日元大關！
地價方面，從2013年到2017年，東京都的平均地價總體呈上漲趨勢。特別是新宿站周邊的地價，在短短5年時間內上漲了37%！
TOD模式，在國內被大力推廣
城市交通擁堵，是我國當前各大城市主要面臨的挑戰，也是我國近年來積極推進TOD模式的原因之一。
在我們國內，2000年TOD理念開始引入，目前在北京、上海、深圳、廣州、蘇州等城市已有實踐，但整體上仍處於探索階段。
廣州新塘TOD，號稱國內首個真正意義的TOD，我們以此為例進行探討。新塘TOD處於7軌交匯處，包括2條國家級地鐵、2段城際軌道、三條地鐵。其中，有些交通軌道已經投入使用，有些在建，而有些僅處於規劃初期……
● 雙高鐵（廣深、廣汕）、
● 雙城軌（穗莞深及新白廣城際）、
● 三地鐵（廣州地鐵13號、16號線、28號線）
● 共7大軌道交通及一體化公交網絡
廣深鐵路：又稱為廣深線，在1911年至1949年間稱廣九鐵路（華段），現有的交通路線。
廣汕高鐵：在建。廣汕高鐵在增城的交通規劃中，又被稱為廣汕高速客運專線，於2017年年中正式動工，預計2021年通車。
廣汕高鐵，是廈深鐵路的一條支線路段，規劃時速300公里，但預留時速350公里條件。屆時，廣州至惠州、汕尾的列車將不再需要繞行深圳，通勤時間將有望分別縮短至約半個小時和1小時。
沒錯，廣州到汕頭只需要1小時。（汕頭的朋友在哪裡？）值得注意的是，廣汕高鐵在廣州市境內設有兩個站點（新塘站、增城南站）。其中，新塘站為始發站。
穗莞深城際鐵路：在建。預計今年年底完成土建工程，明年6月正式通車！穗莞深城際鐵路是廣州、深圳和東莞區域的第一條城際鐵路幹線，從2008年12月份開始動工，截至目前已歷時近10年。
該城際鐵路起點為廣州市新塘鎮，終點為深圳機場站，全長約76公里，全線共設15個車站。建成後，將實現公交化運營，全程運行時間預計1小時。
屆時，將與國家鐵路、城市地鐵無縫接駁，成為廣州、東莞、深圳三市的快速交通通道。
穗莞深城際鐵路路線走向，圖片來源網絡
新白廣城際鐵路：在建。新白廣城際鐵路從穗莞深城際軌道交通新塘站引出，是穗莞深城際北延線和廣佛環線城際鐵路的組成部分。
建成之後，主要貫穿黃埔知識城片區，到達白雲機場，將直接連通白雲機場和廣州北站。
新白廣城際鐵路設計速度為每小時140公里，預計2020年底通車。屆時，從廣州北站到白雲機場僅需7分鐘，新塘站到白雲機場也僅需20分鐘左右。
新白廣城際鐵路路線走向，圖片來源網絡
廣州地鐵13號線：首期在2017年年底已通車運營，二期2017年開始動工，預計2023年年底通車。
13號線首期在增城區域內有5個站點，其中一個站點就是新塘站。目前，13號線首期在黃埔魚珠站可與5號線接駁，前往珠江新城等CBD，未來13號線二期可以直接暢達天河員村、花城廣場、中山紀念堂、羅衝圍等區域。
廣州地鐵16號線：規劃中。16號線仍處於規劃前期，開工時間尚未公佈。根據規劃，16號線西起增城市新塘鎮，東至增城市荔城，主要貫穿增城。其中，新塘站為起始站，未來可以與13號線、及其他城市軌道交通換乘。
廣州地鐵28號線：規劃中。28號線也處於規劃前期，開工時間也尚未定。根據規劃，28號線西起佛山西站，止於增城新塘，全長63.8公里。
根據坊間的消息，地鐵28號線極有可能為時速100-160公里的高速線路，未來可能連接佛山西站和廣州第二機場。
增城新塘多條軌道交通規劃圖，圖片來源網絡
未來，新塘TOD若能按照計劃竣工，將形式以新塘站為核心，向東、西、南、北四周發散的大格局，有助於縮短粵港澳大灣區核心城市的通勤時間，也將實現中國兩大國際機場（深圳機場和白雲機場）軌道無縫連接。
我們無法預測未來這TOD建成之後，會給新塘房價帶來多大的刺激。但近兩年，新塘樓市在政策、地鐵的加持下，地價、房價已屢創新高。
新房：已突破4萬/平
新塘真正的TOD上蓋項目，就是凱達爾國際樞紐廣場，該項目負二層即地鐵13號線新塘站。
項目由東塔（36層200米高）和西塔（46層260米高）組成，涵蓋五星級酒店、甲級寫字樓、SOHO住宅公寓，以及影院、商鋪等多種物業，其中公寓戶型為40-80多平的複式產品。
2018年6月8日，凱達爾國際樞紐廣場已正式封頂。但值得注意的是，項目所有的產品開發商自持，只租不售，目前商場在招商。
凱達爾國際廣場實景圖，拍攝於2018年6月
洋房方面，目前整個新塘有一手房源在售的項目不超過10個。其中，定位比較高的是碧桂園雲頂，也就是增城的地王項目，當時地價近2.4萬/平。
碧桂園雲頂是個全新的樓盤，今年5月份正式開盤，整體規劃16棟高層住宅。首期產品最小戶型有90平左右，目前主要在售6號樓樓王單位，實際成交單價已突破4萬/平（在25樓，206.41五房三衛單位，成交單價約41428元/㎡）。
碧桂園雲頂目前並不靠近任何一個地鐵站點，與新塘站直線距離約4公里，不算特別近。但如果新塘TOD各個交通軌道全部完善的話，碧桂園雲頂會在輻射範圍之內。
目前，在新塘售價相對低的是尚東we家（原尚東陽光），2012年開賣，當時均價僅5000-6000元/平。
尚東we家靠近13號線沙村站，與新塘站相隔兩個地鐵站的距離，直線距離約4.5公里，當前主要在售86㎡南向兩房，和108㎡南北對流三房，均價22000元/平，毛坯出售。
如果改善型買家，可以考慮新塘十幾年成熟大盤——翡翠綠洲。翡翠綠洲最大的硬傷就是靠近陳家林垃圾場，但今年5月份陳家林垃圾場已經正式封場，停止垃圾進場。
翡翠綠洲當前主推的是泊郡組團，產品為7-11層高的小高層，共105套，戶型主要涵蓋146㎡、177㎡、203㎡單位。與此同時，項目還有少量221-240㎡的天際墅，以及76-118㎡小戶在售。
考慮投資和自住可以考慮新樓盤【招商·臻園】新塘萬達廣場旁，中式風格，全屋智能家居豪裝交樓還是不錯的，近萬達後期升值空間可見。
二手房方面，由於新塘樓盤比較多，難以逐一去分析。目前，大家買新塘二手房主要有兩種思路，一個是沿著地鐵13號線買房，一個是選擇配套成熟的大型社區，而以新塘TOD為中心畫圓來選房的並不多見。畢竟新塘就那麼大，TOD若是發展起來，其他樓盤也會在輻射範圍之內。
13號線沿線樓盤，大家關注度比較高的是新塘新世界。這個樓盤就在地鐵沙村站旁，樓梯樓均價2萬/平，電梯樓2.6-2.7萬/平。以95平三房為例，低樓層一般240萬左右，好一些的朝向和樓層要去到250萬以上。
新塘大型社區比較有代表性的樓盤，就是碧桂園鳳凰城。目前鳳凰城電梯樓放盤價為2.5-2.6萬/平區間，與去年同期價格相差不大。樓梯樓價格相對低一些，但基本也要2萬+/平。
整體上看，新塘樓市新房選擇不多，低價樓盤單價2萬出頭，高端住宅單價已破3萬；二手房選擇多，電梯樓報價2.5萬+，樓梯樓單價2萬左右，目前並沒有形成以TOD為中心逐層遞減的房價差異。
新塘房源主要分成大型社區和地鐵沿線兩類，大型社區的優勢當然是配套成熟，包括教育、樓巴等，但是離地鐵口相對遠；地鐵沿線樓盤，教育資源基本要考周邊，但房價相差不大。
閱讀更多 123房先生 的文章
