3月16日，是個“新聞日”。
這一天，先是傳來美國降息的驚天消息。美聯儲緊急宣佈，將基準利率降至接近零水平，並啟動規模達7000億美元新一輪量化寬鬆，人類歷史上最大的貨幣寬鬆開啟。
同一日，中國人民銀行決定實施普惠金融定向降準，對達到考核標準的銀行定向降準0.5至1個百分點。在此之外，對符合條件的股份制商業銀行再額外定向降準1個百分點，支持發放普惠金融領域貸款。以上定向降準共釋放長期資金5500億元。
同一天，濟南新舊動能轉換先行區放寬住宅限購措施的消息傳來。當日，國家統計局表示：“房住不炒”定位不變，不將房地產作為短期刺激政策。
眾石激起萬重浪。在“降準”“降息”的大背景下，國內房地產走勢如何，山東房價又是如何？
一、歷史地看，降準降息會帶來住宅銷售增加和房價上漲
歷史地看，降準降息等舉措一般會帶來房價上漲，10多年來已有兩次。
一次是2008年金融危機之後。2008年9月國際金融危機全面爆發後，中國經濟增速快速回落。為應對可能的經濟硬著陸風險，2008年11月，我國推出了進一步擴大內需、促進經濟平穩較快增長的十項措施。從2008年9月開始，連續5次降息，累計貸款降息幅度達到2.16%。
易居研究院提供的數據顯示，2008年首次降息後，10月一線城市成交量環比開始止跌回升，12月同比開始止跌回升。到了2009年，市場開始快速升溫，2月同比增長高達253.78%，2009年全年，僅1月和12月成交量同比增長沒有超過100%。這一輪增長一直持續到2010年3月，政府出“限貸、限購”為主的史上最嚴厲的調控政策，2010年12月開始加息週期。從房價來看，北京2008年新房成交均價為12877元/平米，而到了2010年則達到20340元/平米，上漲了57.96%。
一次是2014年底之後。2014年11月之後，人民銀行先後四次下調貸款及存款基準利率，引導金融機構貸款利率持續下降。2014年11月22日、2015月2月底、2015年5月10日、2015年6月27日四次降息後，次月全國房地產投資分別增速10.5%、8.5%、4.6%、4.3%，次月商品住宅銷售金額、銷售面積分別同比增加了1.9和0.9個百分點、7.6和8個百分點、7.8和4.5個百分點、3.9和2.4個百分點。2015年和2016年，很多中心城市的房價高位翻番，比如原先一套200萬元左右的住宅，一年之後達到400萬元左右。
但“歷史如此”，今後便也如此嗎？這需要具體情況具體分析。
二、影響房價的要素:區域、城市、人口、地段、交通等等
“世界各國是命運共同體”，蝴蝶效應客觀存在。去年以來，全球各經濟體基本進行了降息，全球利率步入了下行渠道。但本次美國大規模降息，還是有特殊背景，就是眾所周知的疫情。疫情不除，單靠創紀錄的降息，刺激經濟效果不見得佳。
北京時間16日晚21時30分，道瓊斯指數開盤下跌2250點，跌幅9.78%，截至發稿時報20422點。這是美股自1987年引入熔斷機制以來，史上第四次熔斷，也是自3月9日以來的第三次熔斷。這說明，美國的降息，疫情之下，未見效果。
3月16日，著名經濟學家陳志武接受《南方人物週刊》雜誌採訪認為：全球股市暴跌，“恐慌來自金融市場之外”“美股暴跌的第一原因還是投資者對疫情的恐慌”。
但中國抗擊疫情已經取得重要進展，最終戰勝疫情勝利在望。中國人民銀行去年11月以來採取的兩次小幅降息和兩次降準等措施，配合國內釋放消費、培育消費，加大投資、加大基礎設施建設等經濟建設要點和政策，還是會對房價造成一定影響。
國家統計局3月16日發佈的消息顯示，2月份70大中城市中有21城新建商品住宅價格環比上漲，1月為47城;從環比看，成都漲幅1.2%領跑，北京上漲0.1%，上海和深圳持平，廣州下降0.1%。
這是疫情下的房價數據，還伴有春節因素，但即使如此，70城中新建商品住宅價格環比上漲的城市依然達到21個。伴隨著國內疫情漸趨明朗，加上貨幣政策和投資力度的加大，以及壓抑的剛需等因素，記者分析判斷，未來新建商品住宅價格上漲的城市會有所增加。
目前，疫情緩解，上海、成都、南京、常州等城市出現了排隊買房和過戶的情況。從2月房價數據看，山東納入統計的四個城市中，煙臺新房房價繼續上漲，青島、濟寧和上月持平，濟南新房7連降。二手房，濟南、青島、煙臺、濟寧均出現降價。其中，濟南連續11個月出現降價現象，青島連續13個月出現降價。
影響房價的要素很多，包括區域、城市、人口、地段、交通等等。一些區域中心城市，比如省會、沿海大的港口城市，人口聚集度高，房價下跌比較難。濟南和青島都在爭創“國家中心城市”，價格連跌，屬於短期現象。濟南這幾年招商引資力度很大，2018年一年人口增量達到13.92萬人，在全國居第12位，這個“成績”還是很不錯的，超過青島(10.43萬人,全國第14位)。濟南新房和二手房連續出現降價，與這幾年濟南建新房太多、存量房過多有關，長期房價是看漲的。青島二手房連續13個月出現降價，則與以前漲得過猛有關。
有的地方，看似不起眼，但房價有獨特的區位優勢。比如淄博沂源，根據安居客網上數據顯示，沂源目前的二手房均價為8951元每平，整體房價水平超過淄博市平均房價，在山東所有縣中位居第1。這其中有兩個原因，一是沂源縣周邊方圓幾十公里沒有大城市，相對獨立；二是沂源資本市場活躍，縣內有6家上市企業，較多的資金集中在一個小區域。
有些大城市，地段不好，房子並不好賣，但一通地鐵，價格就上去了。所以，房價問題，需要具體情況具體分析。
三、房地產因城施策是個大趨勢
3月15日，山東省濟南新舊動能轉換先行區管委會舉行新聞發佈會，會上宣佈在新舊動能轉換先行區直管區範圍內購買二星級及以上綠色建築商品住宅的，不受濟南市限購政策約束。
先行區這個政策在3月16日經媒體報道後，在全國引發熱議。其實，熟悉濟南情況的人都知道，先行區跨黃河兩岸，濟南人買房向來有“買東不買西，買南不買北”的傳統，在黃河兩岸置業尤其“躊躇”，即使將來要通地鐵。所以，先行區如果在購買政策上沒有突破，很難吸引人氣，對此，輿論不應過度解讀。
未來，房地產調控將越來越強調“因城施策”。2018年7月31日，中共中央政治局會議指出，要下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。
2018年年底的中央經濟工作會議定調“房住不炒”和“長效機制”，提出了“因城施策、分類指導”，全國住房和建設工作會議則作出了以“穩房價穩地價穩預期”為目標，促進房地產市場平穩健康發展的要求。
2019年年底的中央經濟工作會議召開，對2020年住房領域提出百字要求：要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房；要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。
在堅持房住不炒的基礎上，因城施策，照顧剛需，這將是大勢所趨。對山東說，“增強中心城市和城市群等經濟發展優勢區域的經濟和人口承載能力”，實現“三核引領”，“因城施策”將是一種長期的發展剛需。
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