文｜宁采尘 编｜七小剑
自2018年7月20日拿地至今，占地259亩，容积率仅1.1的联发臻境，一直是传说中的“豪宅大佬”。
上周末，联发臻境外展点在航洋开放，这个在三塘拿地最久、地块最大、密度最低的老大哥，终于亮相了。
闭关近2年，联发憋了什么大招？
采尘第一时间拿到内部资料，为你揭秘。
106平送130平，没见过这么“倒贴”的
2018年7月20日，联发以11.92亿的总价，拿下兴宁259亩低密地块，楼面价6237元/㎡。
这块地，不限价，没有产权移交房。容积率＞1.0且≤1.1，意味着将建设成类别墅产品。
▲土拍信息
在它熟睡的近2年里，市场早已习惯给它贴上“低密豪宅”的标签。果不其然，项目最终的确以“洋房+别墅”的面目示人。
昨天，采尘拿到楼盘一手资料，看完产品之后，被一个“奇葩户型”惊掉了下巴。
这是洋房的顶复，利用跃层优势，把偷面积发挥到了极致。106㎡的建筑面积，硬生生薅出了130㎡的赠送，做了5房，还带60㎡豪华露台。
▲顶复解读
设计师的脑洞不是一般的大，如此“反常规”的倒贴，在南宁太少见。
卖个关子，待户型详情曝光，还有大瓜。
闭关2年，各个户型出彩
都说十根手指有长短，顶复杀伤力爆表，是否意味着其他户型会营养不良？
先看一张洋房透视图。
▲洋房透视图
联发臻境的洋房地上6+1层，地下1层。其中，负一层到二层作底复。三到四层是平层，五到七层是顶复。
层高方面，地下1层层高超5米，可作成2层使用。地面1层高3.5米，二层以及以上高3米。
▲底复产品剖面图，买2得4，边套带大花园
从效果图看，新中式的建筑风格大气养眼，有一定的辨识度。
另一边，同期曝光的别墅是双拼结构，兄弟俩背靠背，各带一个独立庭院，买3送2，负一层可以改造成私家车位。
目前首推2个户型，分别是140㎡五房和199㎡五房。
▲外展点的140㎡户模
▲199㎡别墅效果图
由于目前官方只公布了2个代表户型，大家先吃点前菜，正餐稍晚就来。
先看洋房：
▲洋房-126㎡四房两厅两卫
结合外立面效果图来看，这应该是夹在顶复和底复之间，平层洋房的主力户型。
除了书房，次卧面积都超过10㎡；更抢眼的是，书房、客厅、次卧、主卧四开间朝南，整体舒适度挺高。
还有两个骚骚的细节：①入户门朝南，设有独立玄关，没有把客厅一眼望穿，私密性加分。②厨房采取半开放设计，可以根据冰箱大小灵活“封口”，把选择权留给业主。
再看别墅：
▲别墅-140㎡五房三厅四卫
由于线上还没有别墅户型高清版，只能勉强大家“雾里看花”一下了。可以剧透的是，别墅大致的开间和进深的尺寸如下：
▲140平米别墅大致尺寸
粗略看，140㎡占天占地的别墅，带4个独立套房，还挺香的。待户型进一步解码之后，采尘再给大家详鉴。
综合以上，这个盘基因强大，全家都漂亮，不愧是开发商闭关2年之作。
一手好牌，看联发怎么打
2019年，三塘小试牛刀。
2020年，三塘迎来它的春天。
今年，万科第五园、联发臻境两个重磅炸弹入市，加上周边在售/待售的楼盘，低密盘形成集群效应。
对比来看，联发臻境在占地、容积率等各项指标都有一定优势。
▲各盘指标对比
项目占地259亩，建筑面积19万㎡，地块整体方正，规模可观。
小区共规划了72栋住宅，总户数1388户，车位2000个，车位比1：1.45，小区自带会所，毛坯销售。
▲项目总平图
从总平图看，由一条中轴景观带+多个组团组成。南面入口处应该是会所，再进一步就是下沉广场。
从效果图看，园林整体设计感偏弱，长着一张“大众脸”。
抓着一手好牌的联发，接下来要怎么打？答案只能等到售楼部开放之后才能揭晓。
房没拆，路没通，咋整？
最后，看一下楼盘周边的配套情况。
▲周边路网配套
上述板块是今年三塘的集中上货点。
联发臻境位于北仑路中段，周边有金桥农批市场、苏宁物流、兴宁区第一初级中学、奥特莱斯、金桥站等配套。
从实际情况看，周边配套挺内啥的，特别是学区投入，目前还没跟上。不知道各大开发商集中发力，是否能扭转局面。
联发臻境沿着北仑路往南，直线距离200米左右，有点可期的是地铁5号线延长线，如果开在楼盘附近，将是一大利好。但它什么时候来，怎么来，还是个谜。
采尘实地走访了北仑路，发现拆迁难度大，不知道何时才通车。
▲所在定位以及现场实景
▲疑似项目塔吊
采尘冒雨爬上附近的围墙，拍到了疑似项目塔吊的东东。掐指一算，北仑路快速修通的可能性不大，售楼部很有可能临建在金仑路上。
未来会怎样，大家拭目以待吧。
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独家法律顾问：文鳐地产律师团队
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