惊蛰刚过，春天万物复苏的感觉，在近两天展现得很赤裸。
最直接了当的表现就是，最近给我打电话的销售，越来越多。
阔别了一个漫长的冬天，再次听到熟悉的推销用语在耳边响起，感动、惊喜的同时，还伴有些感叹：
怎么一个冬天，剧情就变化如此之大？
之前，我们预测过，在疫情结束之后，广州楼市不少项目为了出货，估计会以价换量。
但没想到，不少项目已经开始抢跑了！
近期，我们了解到，越来越多的楼盘推出特价房源，甚至有些楼盘部分房源价格已经低于地价了！
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如何判断项目售价
是亏本还是盈利？
我们先来说一下，如何判断一个项目目前的售价是盈利还是亏本。
一个项目的成本，主要由以下几个方面组成：
一个项目的成本价格，主要由以下三个因素决定：
土地费用，一般指项目的拿地价格，也就是我们常说的地块楼面价。
装修成本，这个要视项目的装修标准而定。一般来说，普通装修的装修成本一般在3000元/平左右，一些档次较高的项目，装修标准能去到5000元/平左右。
最后，还有房企的融资成本。由于房地产开发企业属于资金密集型企业，从取得土地使用权开始就需要借款，一直到房产全部售出之后，所借款项才能陆续归还。所以，一般房企都会被收取较高昂的融资利息。
从近两年房企的融资成本来看，平均数大致在2000元/平/年左右。举个例子，2018年的拿地成本为1.2万/平，到了2019年，加上融资利息之后，拿地成本就加到了1.4万/平。
说完了判断标准之后，我们来看一下，目前有哪些项目已经进入房价低于地价的时代。
招商臻园
拿地价：20195元/平
目前售价：1.9万-2.6万/平
目前，项目在售109-143平大户型产品，售价1.9-2.6万/平，其中卖2.1万/平的是117平的低层房源。
当时1.9万的价格放出来时，我们群友都沸腾了，纷纷相邀去抄底。不过，这样价格的房源据说是秒光。也有部分房源是2.1万左右，但据说主流价格还是在2.3万左右。
该项目的楼面价是2万/平，仅次于新塘land king。首次开盘之后，售价一直在3万/平左右徘徊。
2019年初的时候，我跟袁叔一起去看过一次，当时项目最低价2.5万/平，我跟袁叔一致觉得，这个价格很值，毕竟2.5万/平的售价，也逼近成本红线。
而且项目虽然价格低，但是用料很实诚，装修标准很高，项目最初的定位就是豪宅盘，交标水平在新塘的新盘中数一数二。
而且小区内配备有健身房和恒温游泳池，出入门厅也做得相当豪华，很有豪宅风范！
加上项目旁边就有万达商业广场，未来生活舒适度应该不低。
所以，该项目最低1.9万/平的售价，应该是底部。据说不少购房者这两天已经奔赴项目现场“抄底”了。
碧桂园·云顶
拿地价：23963元/平
售价：28000-30000元/平
该项目的起点稍微高一些，毕竟它是新塘land king，当年开盘前一直放出要冲4万/平的消息，结果开盘时叫出3.2-3.5万/平的售价，最低单价去到2.9万/平。综合来看，该楼盘的价格还算相对稳定。
开盘时的项目销控表
不过，从目前该盘的售价来看，盈利空间应该不大，也是倒逼开发商保本的那种。
该项目是带精装交楼的，交楼标准也丝毫不含糊，三星电子门锁、怡口净水器、科勒水龙头、西门子三件套和欧派厨柜等品牌家电，智能新风系统、智能魔镜、中央空调、三重过滤净水系统……
据说交标在新塘的新盘中是最高的，而且还加了智能化设备，在交标这块项目应该是下了重本。
再加上地块的融资成本，现在它的售价其实也已经到达了底部。
融信·天樾府
楼面价：1.57万/平
目前售价：2.2万/平
这个项目相对来说比较低调，1.57万/平的楼面价虽然不高，但在东部来说，也不算便宜。
这个项目面市之时，也颇有雄心壮志，定位是打造该片区范围内的标杆盘，所以采用了纯板楼结构，有楼栋还做了专梯专户配置。
从室内交标来看，项目的交楼标准也比较高，西门子的燃气灶和抽油烟机、水槽一体全自动洗碗机、VRV中央空调、科勒卫浴陶瓷暖浴宝、马桶、凉霸等，可以说是用刚需的价格，享受改善级别的配置。
项目是2017年拿的地，加上融资成本，目前的地价已经接近2万/平，加上建安费用，现在基本也没什么盈利空间。
此外，项目的周边配套也比较齐全，学校、大型商超都有。
不过，项目位于荔城，如果是生活与工作圈都在荔城的购房者，可以闭眼入。但是如果主要活动范围在广州主城区，通勤就不太方便。
保利·东湾
楼面价：14997元/平
目前售价：2.45万/平
该项目是今天参赛选手中唯一的复式产品，项目的优势很明显，复式赠送率高，且靠近地铁，适合广州刚需入手。
项目是2018年拿的地，加上融资成本，目前成本价已经接近1.9万/平。
从售价上来看，已经逼近盈亏平衡点。
保利花城纪
楼面价：8479元/平
目前售价：1.65万/平
虽然从目前来看，这个项目的拿地价是一众参赛选手中最低的，但其实人家可是区域land king。
项目是2017年拿的地，由于是刚需盘，加上建安费用和融资成本，我们估算它现在成本价已经去到1.4万/平。
这个项目主要针对的是年轻的广州刚需客们，从目前的情况看，1.65万/平的均价确实也是保本型的价格，有一定吸引力。
保利中海金地·大国璟
楼面价：12489元/平
目前售价：1.95万/平
这个项目也是令我印象深刻，它也是主打刚需群体。之前项目的小面积三房户型面世的时候，还轰动了一阵。
而且，这个项目对于刚需客来说相对友好很多，首先，小面积做三房的设定，很符合资金短缺的刚需。此外，项目靠近地铁口，对于在主城区上班的刚需们来说，相对友好。
项目拿地时间短，2018年才拿地，从目前来看，只有一点微利空间。
.02不少楼盘“狂打折”2020年首场价格战已“开打”？
而在我们此次收集资料的过程中，除了发现上述这些房价低于地价或与地价相近的楼盘，我们还发现了不少楼盘降价幅度也不小，但由于拿地时间较早，仍有盈利空间。不过对于购房者而言，也是一个抄底的机会。
像是花都的广州融创文旅城，最近推出带华师学位的B4区，毛坯售价2.4-2.6万/平。要知道，去年，该项目带华师学位的B区房源售价都在3万/平以上。
位于朱村的叠溪花园，近期就推出10套促销单位，该盘最便宜的一套房源为建面约76.19㎡的三房两厅，一口价仅103万元，折合约1.35万元/㎡。比2017年1.7万/平的开盘价还便宜了近4000元/平。
叠溪花园
同样是位于东部的科慧花园，也推出了部分特价单位，其中最便宜的一套折后单价1.9万/平，比去年2.1万/平的均价还要低。
近半年来折扣不断的地铁大盘实地蔷薇国际，近期也推出了5套优惠促销房源，折合单价约1.7万/平，相比项目2017年时1.9-2.2万/平的开盘价，优惠了近23%。
实地蔷薇国际
位于新塘的合景誉山国际日常均价也从1.65万/平下调到了1.35万/平。
合景誉山国际
敏捷绿湖首府从2018年的1.73万/平到2019年的1.58万/平，再到如今的1.38万/平，每平方米降了近4000元/平。
敏捷绿湖首府
.03想趁低价买房？这些建议你不得不听！
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