萬科去年業績增長不理想，重提“活下去”

“這次疫情讓我們發現，有時候不戴口罩說話也是一種享受。”3月17日晚，萬科發佈2019年財務報告，隨後董事會主席鬱亮攜總裁、首席執行官祝九勝，執行董事王文金，執行董事張旭，董事會秘書朱旭及執行副總裁、財務負責人韓慧華召開業績發佈會。

財報顯示，2019年萬科錄得營收3679億元，同比增長24%；歸母淨利潤389億元，同比增長15%。截至2019年底，公司資產負債率84.36%，較2018年底下降0.23個百分點；淨負債率33.87%，較2018年底增加2.98個百分點。

除對業績的說明之外，鬱亮還特別針對疫情發表了一段講話。他表示：“2018年秋天，萬科秋季例會的主題是‘活下去’，這在當時是出於居安思危的考慮，讓我們時刻保持清醒和警惕，但是沒想到在今天，‘活下去’變成一個特別真實的存在，萬科將一如既往地繼續努力，時刻保持清醒與警惕，堅持在變化中不變的東西，尋求危機中可能的機會，讓自己健康的活下去，活得好、活得久。”

營收增長不理想，疫情影響現金流

去年11月，萬科創始人王石曾公開預告“萬科的年報非常好”，提升了業內預期。但昨晚發佈的財報顯示，2019年萬科錄得營收3679億元，同比增長24%；歸母淨利潤389億元，同比增長15%。

基於此，萬科決定2019年擬合計派發現金股息人民幣約118億元，約合每10股派送人民幣10.45元(含稅)現金股息，佔歸母淨利潤的30.38%，不送紅股，不以公積金轉增股本。2016年至2018年，萬科分紅總額分別為87億元、99億元、118億元，佔歸母淨利潤的比例分別為41.18%、35.42%、34.97%，每10股分別派送7.9元、9元、10.45元。

對於分紅比例減少的問題，萬科董事會主席朱旭回應稱：“今年還是堅持穩定分紅的政策，但是董事會經過審議，特別是遇到疫情這種不確定性的外部環境，希望能多保留一點現金在手，綜合平衡後決定分紅總額不變的策略。”

財報展示的數據，與王石的說法有一定出入，低於業內預期。另外，2015-2018年，萬科歸母淨利潤增速分別為15.08%、16.03%、33.43%、20.39%，而去年利潤增速已經回到了2015年水平。同時，萬科去年房地產業務毛利率27.2%，同比下降2.5個百分點；淨利率10.6%下降0.7個百分點。

對此祝九勝坦言：“營收增長方面，在整個行業來看，特別是在前10名來看，不是一個很理想的水平。”但他很快轉而強調質量、回款率及現金流，強調萬科不是單一拼業務、拼規模。

他解釋稱，毛利率下降是整個行業的趨勢，“面對這個問題，我們有三點來應對：第一是為客戶做好產品和服務；第二是持續提升管理水平；第三，毛利率下降是一個長期趨勢，我們更看到了其它環節還是可以有所作為的，因為毛利率下降並不等於ROE下降。按照杜邦公式，毛利率只是佔了1/3的作用。”數據顯示，2019年萬科加權平均淨資產收益率22.47%，同比下降0.77個百分點，連續三年在20%以上。

有業內人士認為，萬科的業績增長或許開始面臨拐點。更能體現這一觀點的是，2019年萬科實現銷售面積4112萬平方米，銷售金額6308億元，分別增長1.8%和3.9%，銷售金額增速較2018年的14.5%大幅下滑，低於全行業6.5%的增速，在頭部企業中亦排名靠後。事實上，萬科2018年的銷售金額增速已經開始大幅下滑，2017年的銷售增速為45.3%。

此外，萬科去年全年新開工4241.1萬平方米，同比下降15.1%，這也是2014年以來首次出現下降；開發項目實現竣工面積約 3008萬平方米，同比增長9.1%，未完成年初計劃，完成度為98%。

至於2020年，或許也不能給萬科過高的預期。總裁、首席執行官祝九勝在業績會上坦言：“這場疫情整體上對公司的影響還是相當大的，體現在銷售、交付、現金流、開復工等方方面面。”在銷售方面，2-3月份銷售額同比下降510億元，包括進駐的湖北三個城市銷售斷流；項目交付方面，一季度預計1萬戶面臨延緩交付，全年該數字將增至3.9萬戶，同時開工也較往年延遲40天左右，佔全年1/9。

“這些影響最終體現在現金流上，對現金流的影響是非常明顯的。銷售減少導致回款減少，疫情也增加了相應防疫的成本，我們每天至少有5.3萬人在抗疫一線。”祝九勝稱，此次疫情既導致銷售回款大幅下降，也給未來1-2年產生了結算壓力。

在年報中，萬科則表示，2020年初出現的新冠疫情嚴重影響了各行各業的正常運行，房地產市場受到的衝擊尤為明顯。2020年上半年行業銷售減少、庫存上升已成定數，長期表現還需視疫情持續時間而定，目前尚存在不確定性。

物業亮眼，物流或迎機遇

面對疫情，鬱亮表示：“對企業而言，同樣需要強有力的免疫力和健康才能幫助企業渡過危機。首先，記住是客戶給我們飯碗，只有把衣食父母照顧好，我們才能生存下去，也才有發展的前提，有客戶信任就有萬科未來。企業免疫力的第二方面體現在‘現金為王，手有餘糧’；第三，企業要有準備，機會只留給有準備的人，要相信任何危機不僅有‘危’，也有‘機’。”

在第一方面，萬科物業、萬科商業等在疫情期間的表現獲得了客戶的認可。第二方面，年報顯示，截至2019年底，公司資產負債率84.36%，較2018年底下降0.23個百分點；淨負債率33.87%，較2018年底增加2.98個百分點；持有貨幣資金1662億元，遠高於一年內到期的流動負債的總和939億元——企業資金流情況較好；第三方面，萬科旗下的物業子公司及物流子公司在疫情後或將迎來發展機遇。

物業方面，年報顯示2019年萬科物業實現營業收入127億元，同比增長 29.7%，對公司總營收貢獻度為3.5%。2019年，萬科物業新拓展項目的年飽和收入(指根據項目合同約定在一個完整年度的物業服務費收入)54.06 億元，同比增長33.13%。新拓展項目中，住宅物業服務新增簽約面積1.03億平方米，新增飽和收入33.39億元，非住宅物業服務新增簽約面積 0.18 億平方米，新增飽和收入 20.66 億元。截至2019年底，萬科物業累計簽約面積6.4億平方米，同比增長26.1%，其中已接管合同面積4.5億平方米，為未來儲備1.9億平方米。

去年開始，物業行業迎來“上市潮”。今年疫情期間，物業行業在抗疫一線的表現突出，也受到了廣大居民及投資人的認可，開年以來已經有超10家物業企業掛牌上市、提交招股書、準備上市或透露上市意向。

但鬱亮表示：“萬科物業暫時沒有上市計劃，或者說在相當長時間內沒有上市計劃，一直需要等到人們認為把萬科物業當做是城市服務商的時候，才考慮讓它上市。所以這一點請大家耐心等一等，更好地成長以後再讓它上市。”

物流方面，2019年萬科旗下萬緯物流經過近五年發展，服務客戶超過850家，2019年新獲取項目21個，合計可租賃物業的建築面積約191萬平方米；截至2019年底進駐44個城市，獲取138個項目，其中高標庫123個(包括9個高標庫與冷庫一體化綜合物流園)，冷庫15個，可租賃物業的建築面積約 1086 萬平方米。截至本報告披露日，萬緯物流共計穩定運營53個項目，包括45個高標庫項目和8個冷鏈項目，其中高標庫穩定運營項目平均出租率為 92%，冷庫的全年倉庫使用率為82%，較2018年大幅提升。

鬱亮指出，過去很多城市對倉儲物流設施的重視不足、缺乏規劃，這次疫情中防疫救援和生活保障等應急物資都急需地方存儲。今年2月9日，萬科旗下萬緯物流宣佈無償開放全國27個城市59個物流園，用於應急週轉倉儲及多溫區食品物流運營服務，以支援全國抗擊疫情。

鬱亮表示，

核心高管職位變動

與年報共同發佈的，還有部分核心高管的職位變動。萬科公告稱，根據工作需要，董事王文金不再兼任公司執行副總裁、財務負責人，同時董事會同意聘任韓慧華為公司執行副總裁、財務負責人；董事張旭不再兼任公司執行副總裁、首席運營官，鬱亮稱，其工作將由總裁臨時負責，希望通過“大江大河”計劃，找到合適的人選。

資料顯示，王文金出生於1966年，1993年加入萬科，歷任財務管理部總經理、財務總監、首席財務官。據第一財經報道，其對萬科建立完善科學的財務體系起到了重要作用，在2004年萬科業績尚未過百億時，便前瞻性地提出了銷售額“千億計劃”，這一被寫入萬科中長期規劃中的銷售額最終在10年之後迎來突破，2014年萬科的銷售額突破2000億關口，二倍於當年的預期。

對於王文金的職位調整，鬱亮稱：“王文金的安排涉及到萬科的一個用人傳統，叫合夥傳承。王文金在萬科工作了27年，基本是畢業就加入了萬科，在財務崗位上更是工作很多年，資歷僅次於我。事實上，三年前，他就把財務負責人的工作交棒給了孫嘉，大半年前，孫嘉去了前線，王文金又主動補位，這一次，他再次把接力棒交給了年輕人。”鬱亮透露，接下來，王文金仍會牽頭集團內比較複雜的協調工作（總部管理中心的崗位工作）。

接任者韓慧華出生於1982年，2008年加入萬科，歷任公司財務與內控管理部業務經理、助理總經理、副總經理、管理中心財務管理職能中心合夥人。在加入萬科之前，她曾任職於江西省九江市修水地方稅務局。

張旭則出生於1963年，2002年加入萬科，歷任武漢市萬科房地產有限公司總經理、公司副總裁，也是萬科發展的主心骨之一。據悉，萬科的拿地策略未來仍將集中在核心的城市群、都市圈，四五線城市不會進入等均由他推動。

對於張旭職位調整，鬱亮解釋稱：“萬科一直鼓勵優秀的將領去前線帶兵打仗。張旭加入萬科18年，是我們海盜行動的成果。2000年，萬科啟動海盜行動，當時從中海挖了大量幹部。張旭到萬科之後，在武漢工作了10年，8年前從武漢調離。今天萬科在武漢應對於疫情的表現，與張旭打下的基礎密不可分，物流也是從他手上孵化出來的，我們看到此次疫情使得物流迎來大發展的機會。這一次，張旭也是主動提出帶領物流業務的發展，同時也會繼續負責牽頭海外業務。”

2019年，萬科多次進行人事調整，僅南方區域一年便下發28次人事任命通知。此外，萬科還進行了大規模薪資及職級架構調整，採用低底薪，高績效工資的薪酬結構。2020年，在組織架構方面，萬科將繼續調整。在年報中，萬科提到的2020年將重點做好的三件事中，其中一件便是“深化組織重建，在實踐中檢驗組織能力與效能，完成事人匹配”。

（本文首發鈦媒體，作者 | 石萬佳）

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