相信過了上個週末，蘇州市場漸漸開始在一件事上達成共識：樓市的回暖，比想象中更快。
雖然還有持懷疑論者，但是帶看和成交快速起量比什麼都要有說服力，尤其這些消息和現場圖照在用各種口徑在飛快的傳播著，非常刺激每個買房人的神經。
就像我之前疫情高峰期文章表達的樂觀態度，這點上，我依然沒有變。
但透過這些已經顯現的現場，我發現一些之前被我忽略的元素在悄悄影響並改變著市場。
所以，我會試著通過三個現象級的樓盤，和各位分享下我的解析，也不要擔心這是什麼廣告，用他們做樣板不代表我對他們的看好或者看壞。
只是這三個項目能火爆的背後，有著不少值得思考的地方，甚至真相對買房人還有些...冷酷吧。
第一個項目，叫路勁·璞月風華。
先說下項目所在板塊滸墅關，算是蘇州這兩年崛起最快板塊，接著商業的發力宜家永旺先行，連一直傳聞的Costa也是確定實錘了。
但近郊區的區位決定了，這依然改不了滸墅關2萬+的剛需本色。
這個在滸墅關2字頭陣營中冒頭的3萬+項目，在開盤前已經被很多人戲稱“剛需滸關豪宅戰鬥機了”。
不好聽點說，大家其實一開始都不怎麼看好這個在剛需板塊的“豪宅”。
但，事實上蘇州樓市回暖第一槍就是從這個項目打響，然而準確的說，我知道這個項目開始快速去化，是做寫字樓中介的朋友告訴的我。
因為從來沒有做過住宅渠道他居然也成交了兩套。
是不是很有意思，沒錯，這個項目發動了極其廣泛的渠道。
可是，我突然發現有個很重要因素在之前被大家都忽略了，就是二手房市場的真空了。
先不說降息和蘇州樓市不斷地方性利好給市場的信心的提振，我們也不聊有多少之前本來應該是小陽春囤積的購買力，正好需要在這個節點上釋放。
因為大部分小區依然實行著封閉式管理，看起來市場應該恢復交易秩序，但具體到每個小區的交易主體上，你連二手房都看不了啊。
就像我一個朋友因為年前的置換好了一套房子，所以現在非常焦慮一件事，掛出去的房子一直沒人看啊。
而這是一股怎麼樣能量，去年同期三月，蘇州新房成交4860套，而二手房成交5947套。
這就意味著，本來很大份額二手房市場份額基本只能讓渡給新房了，而能集中管理的售樓處，確實在佔二手房便宜。
相比之下，你能在蘇州樓市看到的最大現實，就是每個由於疫情，飢餓很久的中介都在不遺餘力轉型渠道，把你帶到售樓處去。
而對買房人，市場上能選擇的，真心不多了。
從這個項目上我看到了蘇州樓市第一個現實，理論上應該很艱難的新房，由於二手房市場讓渡，佔到了先機。
不管是有意還是無意，這批疫情後第一批趟河的新房，確實吃到了螃蟹
接著就是龍湖·湖西星辰這個項目。
先給大家看兩張我朋友實地拍攝的現場。
這是等在外面排隊的。
這裡我不討論龍湖這個項目的產品力，也不過多糾結爭議性買客傳言，反正最後成交能說明一切，而是和各位聊聊所在板塊—獨墅湖西。
在我眼中，這是蘇州市區一個最可惜又糾結的板塊。
其實這片最早由仁恆“星”系列主導開發板塊，加上獨墅湖天然水系加持，應該奠定是一個改善聚集的基調。
然後，後來發展證明，行政區劃就是邁不過去的檻，就像這裡樓盤都會打出一個近園區的概念，但一個“近”字，道出了多少無奈。
學區的隔閡，商業配套弱勢，整體板塊發育度不高，只剩下幾個水岸邊的豪宅卻沒有多少煙火。
就像買這裡朋友和我說過：
多少次，隔湖相望對岸的燈火璀璨，才懷疑當初腦子到底進了多少水。
改善看不上，剛需很糾結。
不上不下，是獨墅湖西給我最大感受，所以我基本也不會花什麼時間留意這裡的項目。
但湖西星辰爆炸性的現場，在這節點上給到衝擊確實很震撼，恍惚間我都以為16年蘇州樓市回來了。
但仔細解析龍湖這個項目，你會發現，雖然獨墅湖西是個很讓糾結的板塊，但隨著時間推進，很多變化在發生。
首先，如果放在近園區的水平線上，無疑尹山湖是打造和運作最成功的的，而尹山湖也是獨墅湖西最大的對標。
同樣的優質水景背書，一樣近園區概念，這兩個板塊底色真的很相近。
可能最大的不同，相對開發很早獨墅湖西，尹山湖出身帶有很強的原罪的。
開發之初，7,8k的均價對比園區動輒萬元的起步價，顯得太“吊絲”了，買不起園區的最大剛需聚集地，是尹山湖的起步。
但，不要忘記了，園區當初也是這麼從嘲笑中走過來的，所有新城都會經歷這麼一個循環，從看不上到很驚喜到攀不上。
隨著大量人口導入，尹山湖房價集體破三萬，又一個現狀擺在尹山湖面前。
尹山湖發育的購買力有了，但是尹山湖斷供了，同時新城造城邏輯有個硬傷，就是為了吸引剛需，一開始會非常大量集中供應剛需戶型。
因為開發商誰也不敢打包票，新城一定會成功，儘快能用剛需低總價去加快去化，誰最保險的。
尹山湖一開始就這麼奔著這麼運作來的，結果尹山湖的局面是剛需產品過剩，除了一些利用湖景背書的別墅豪宅，真正適合中產改善產品，實在太少了。
那部分購買力必然要溢出的，但平行置換進園區的話，壓力也太大了。
那我們來看湖西星辰的戶型，哦了，典型的高低排，但是洋房比重其實不低。
恰恰非常好填補的這部分購買力溢出，我覺得龍湖比較聰明的地方，對板塊的理解很深刻，在所有人認知中，這些近園區板塊還在剛需標籤上掙扎的時候，很敏銳察覺到板塊的新需求。
這樣是龍湖第一次開盤洋房非常自信，效果也非常好的所在。
138㎡洋房
接著，說到這次開盤，小三房主打，那邏輯何在呢。
89㎡三房
105㎡三房
不過項目雖然強化了改善的模塊，但依然改不了他是“近”園區的本色，所謂近園區，本質依然是為園區外溢服務的。
這樣邏輯下，要留出一分部控總價空間去滿足這邊園區上車族的需求。
畢竟相比斷斷續續還有點供應尹山湖，園區超然的地位幾乎只做改善，90戶型新房小三房幾乎滅絕了。
而過一條隧道就能到湖東和獨墅湖高教區這樣高新產業扎堆的區位，你說，最低250萬的總價段有沒有吸引力。
所以但就這項目來說，這真是個兩頭討好的樓盤
我覺得這就是蘇州樓市接下來最棘手的現實，很多板塊的產品供給結構在失衡，需要改善的板塊沒有改善的產品上市，需要剛需上車的區域都是大戶。
那麼，這些購買力就會失焦，就會流動，就會盲目，所以你會看到每當一個板塊開出一個周邊相對短缺產品供應，就很容易成就一個爆款邏輯。
反過來，又會進一步催化市場的信心，我不知道這算好事還是壞事，但我知道這是蘇州樓市接下來必須要面對的一個事實。
第三個樓盤相對比較簡單，因為他還在認籌階段，但認籌本質已經代表了一個項目的客戶信心。
太湖度假區板塊的碧桂園·伴山瀾灣，就有些出人意料發生著還蠻高認籌率，雖然目前還沒有完整數據的，但週末認籌數已經超過500組。
之所以有些出人意料的話，因為如果其他板塊還有爭議的話，太湖度假區真的相對足夠的遠，產品供給也足夠剛需。
而且包括同板塊龍湖·大境天成的311套房已經取證，即將入市了，這代表碧桂園·伴山瀾灣競爭壓力不可謂不小。
這裡我們不討論太湖度假區板塊未來，也討論碧桂園擅長的遠郊大盤運作手法，但在幾乎還沒怎麼運作情況下，認籌其實還是蠻不錯的。
對此，我想和各位分享一個數據，4萬套，對，據統計，蘇州目前新房庫存還不足4萬套。
而周成交上呢，則已經跑量跑上了快2000套+。
各位可以按這個速度算算，我個人算了下，按這個消耗，蘇州樓市又一次走在6個月庫存警戒線之下了。
其實這點為大多數人忽略，我們看到疫情對需求的影響，但沒有看到疫情對干擾了供給的節奏。
各位還有沒有印象，因為疫情蘇州首場土拍被迫，2020年開局土地市場斷供快3個月。
這也是為什麼前天尹山湖和科技城地塊，報名一分鐘就加價到現房前一手，開發商的地主家也要沒有餘糧了啊。
甚至我能不誇張的說，常年的
庫存缺血在警戒線上是蘇州樓市最大的推力。就衝這點，其實吧各位賣的好的樓盤不要覺得自己有多牛X，實在是這個節點太微妙了。
最後，幫各位總結下吧。
首先，蘇州樓市確實在回暖，不可否認的復甦了，只是真相有些差別。
二手房市場真空帶來的新房擠兌
+
板塊產品結構性失衡帶來的爆款邏輯
+
庫存的警戒紅線
這三者互相交織，最終變成了售樓處一個個擁擠看房人群的現實。
說這些，不是想煽動什麼，而是希望能在市場慢慢狂熱的時候，和大家做一些理性的分享。
這個節點上，我也不給大傢什麼建議了，只說一點，認清自己需求，買房是為上車，還是換個大房子，或者好房子。
真把這點想明白了，我相信你會從容面對接下來越發火熱的蘇州樓市。
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