宏觀經濟與政策環境分析
2019 年宏觀環境加速萎蘼，國內經濟（尤其是民營企業）面臨近 20 年來最大壓力。但年內宏觀調控總體仍沿年初既定方向推進，國家系列房地產金融管控措施持續加強；地方政策主力獲取城市經濟增長動能，市場調控對“穩成交”的兼顧度下降。
1. 經濟預警信號加強
2019 年國內經濟增速下滑，中美貿易摩擦超預期是影響下半年國內經濟表現的主要原因。國內 GDP 單季增速由 1 季度的 6.4% 跌至 3 季度的 6%，達至 2019 年經濟增長目標（政府工作報告：6% ～ 6.5%）的“底限”。國內經濟承壓，民營企業形勢尤其嚴峻。企業利潤等指標反映，目前宏觀環境對民營企業的考驗是近 20 年以來最大的。伴隨企業經營環境持續嚴苛，失業率於 2019 年呈上揚趨勢。
2. 國家政策著力“保供應 + 抑資金”，地方政策對“穩成交”的兼顧度下降
國家：2019 年出臺多項政策在“租賃住房”與“土地供應”（盤活集體用地）領域持續發力；中央會議“房住不炒”貫穿全年，即使在經濟表現更加低迷的 2019 年下半年，仍然強調抑制房地產投資投機，系列房地產金融管控措施持續加強。
地方：城市政策主力“搶人”、獲取城市經濟增長動能。2019 年地方政策寬鬆幾乎全部與“人”（搶人才）有關，包括：租購房補貼/優惠；放寬落戶標準；補助與個稅優惠；乃至限購政策調整等。四季度隨經濟環境改變，更多城市政策“向松調整”，但住房調控與城市經濟發展需要的結合度更高，城市“解限”多需與“人才引進”結合，本質上仍是“有保有壓”，政策寬鬆力度不如以往“維穩時期”（直接流動性寬鬆：2012 年時期；直接去庫存 :2016 年時期）。
全國房地產市場發展情況分析
年內商品住宅市場缺乏利好支撐，成交動能弱化，各城表現迴歸城市“基本面”。
相較於商品住宅市場的“走勢分化”（普遍面臨市場下行壓力，但部分城市表現相對穩健），全國土地市場“全面轉冷”的特徵更加明顯，土地市場波動對地方財政的影響顯著。
1. 缺乏利好支撐，各城市場迴歸“基本面”
由於年內缺乏“經濟”與“政策”支撐，各城表現迴歸城市“基本面”：基於不同地區【經濟動能】與【人口吸納】能力差異，不同分類市場表現分化。
年內各城商品住宅網籤成交：總體持穩，但“限籤放寬”等因素造成“網籤成交數據”對實際市場的反饋靈敏度下降。
實際新貨市場成交：受益“基本面”良好及地方政策相對寬鬆，II 類（強二線）城市表現最佳；I 類（一線）城市其次；III 類（二線及強三線）與 IV 類城市成交下滑趨勢明顯，IV 類城市由於 3 季度後降價項目增多，成交表現略好於 III 類城市。
（注：1. 數據來源：合富輝煌 ( 中國 ) 研究院；2. 以取樣城市指標樓盤在不同時間段內每次開盤（當天）取得的實際成交加總計算）
不同分類城市下半年“實施降價走貨樓盤數量”普遍全部增加，II 類（強二線）城市“降價範圍”相對較少；I 類（一線）城市部分遠郊區域面臨較大走貨壓力；III 類（二線及強三線）與 IV 類城市下半年（尤其四季度後）市場走貨壓力明顯加大，相當部分城市“降價範圍”（按降價樓盤佔全部在售項目比重衡量）超過 30%，部分城市超過 60%。
由於長三角及華中華西區域擁有數量較多的 II 類城市，市場表現相對穩健；在本輪市場收縮中，粵港澳大灣區 IV 類城市市場向下波動明顯，環渤海區域則面臨整體市場（含各分類城市）景氣不足。
2. 持續“抑資金”加劇土地市場下行，地方財政盈收面臨更大挑戰
2019 年政策持續“抑資金”加劇土地市場下行壓力。伴隨下半年房地產融資全面轉冷，資金渠道（包括銷售回款及融資）受阻使房企購地熱情同步冷卻。相較於商品住宅市場的“走勢分化”（普遍面臨走貨壓力，但部分城市表現相對穩健），全國土地市場自三季度後面臨“全面轉冷”的特徵更加明顯，且成交熱度不斷下探。
從目前情況看，各地方政府實現土地收入增長的難度正在不斷加大，而與此相對應的是，全國性“減稅降費”對地方財政的影響亦正持續體現，不同城市一般財政收入增速面臨全面下降。因而，房地產市場（尤其是土地市場）穩健對於地方財政的作用必須得到更多重視。
（注：1. 數據來源：合富輝煌 ( 中國 ) 研究院；2. 土地出讓金額數據統計公開市場出讓的居住用地、商業辦公用地、工業用地；3.2019 年數據統計截至 2019 年 12 月 20 日）
未來市場展望
2020 年經濟環境仍然存在諸多“不確定”因素，“戒備衰退”成為首要任務，中央經濟工作會議定調房地產市場“以穩為先”，強調地方調控“自主性”。
在整體走勢上，預計隨著政府維穩力度加大，市場走勢更傾向於“逐步走穩”，而不再如 2019 年般“前高後低”。在市場價格上，由於各城高地價項目佔比持續增多，預計整體價格具備支撐。
1.2020 年宏觀經濟並未明確好轉
新一年環球經濟環境難有起色，“中美貿易戰”對國內的影響仍將持續。年底新冠肺炎疫情亦可能對未來經濟帶來疊加影響。
2. 中央經濟工作會議定調房地產市場“以穩為先”，強調地方調控“自主性”
2020 年“戒備衰退”成為首要任務，中央經濟工作會議相較以往更強調“穩字當頭”與“增強底線思維”。
對於房地產調控而言，2020 年調控方式轉變的核心在於“對地方的授權”增加。基於房地產維穩三要素（a【土地】、b【人】、c【資金】），2020 年【土地】供應仍趨上升，因而在“分城施策”之下，政策對【人】（購買基數）與【資金】（企業資金回籠及融資）的管制必會有所放開。
3. 政策指向“穩定”，對市場資金與成交的友好度上升
雖然經濟與市場仍面臨諸多“不確定性”，但政府“以穩為先”目標明確，宏觀調控及房地產政策在堅持長效管控的同時，為防止衰退亦會步步設防。2020 年政策對市場資金及成交的“友好度”將會有所上升。
從整體走勢上看：由於經濟不確定性增加，政府維穩及“分城施策”力度將較 2019 年提高。2020 年樓市走勢會更趨向於“逐步走穩”，而不會如 2019 年般“前高後低”。
從市場價格上看：由於各城高地價項目佔比仍趨上升，預計整體價格具備支撐。但部分缺乏基本面支持的城市（三四線城市為主）價格將向下波動。
從不同分類城市看：看好 I 類（一線）城市“價值穩增”動能；II 類（強二線）城市整體貨量及高地價項目佔比將較 2019 年進一步上升，競爭壓力上升；III 類（二線及強三線）城市成交變化更視乎“政策調整”的力度與方向；IV 類城市 2020 年市場成交仍受城市“基本面”制約。
從不同圈層城市看：基於（1）2019年政策與市場景氣匹配度；（2）未來土地供應趨勢；（3）貨量供應推導，粵港澳大灣區及環渤海區域實施“政策靈活調整”的空間更大。
專業機構：合富研究院 保利投顧研究院
閱讀更多 觀點指數 的文章
