當地時間3月18日，美股下跌，標普500指數跌逾7%，再次熔斷，這也是美股兩週內第四次熔斷。網絡上也有人調侃：“特朗普把美國整瘋了，美國把股市整瘋了，股市把美聯儲整瘋了，美聯儲把巴菲特整瘋了！巴菲特：能不能讓我多活幾年？”
調侃歸調侃，股市掀起的“風波”讓更多人清醒意識到：比起“富貴險中求”，有利的投資方式是求穩，尤其面對類似疫情的特殊情況，更需要足夠的現金兜底。這種意識，落位到樓市同樣適用，無論地產開發還是購房置業，必須學會選擇“績優股”（有成熟開發價值的版塊）和“優質新股”（少投入高成長性的樓盤）。
如果將成都樓市比作大盤，位於城西的光華新城無疑是“績優股”，有成熟的開發基本面鋪底，區域的可進入性、強競爭力和高成長值都得到了市場認同。
你需要做的，就是專注併成功鎖定住“優質新股”。
地價差達8000元/㎡+
買賣雙方都要重視“可進入性”
同比漲216%，土地價值被你忽視沒？
光華新城的“高光時刻”始於2017年。當年的9月19日，水電投資集團以高達90.57%的溢價率拿下公平街道86畝純住宅地塊，直接將光華新城的地價帶入“萬元時代”；同一天，柳城街道兩宗地也以高溢價成交，樓面單價全部破9字頭。
（光華新城樓面地價TOP5）
水電投資集團的激昂表現，被業界認為是光華新城土地市場轉身的分水嶺。此之前，這一區域最高地價僅3840元/㎡，剛剛過去的2019年，光華新城成交涉宅土地的平均樓面價為8431元/㎡，同比三年前上漲216%。
樓面地價差8000元/㎡+，“接棒”市場外溢
從定位來看，光華新城更像是城西一臺巨大的發動機：外部源源不斷地輸入能量，內部價值不斷輪轉更新。這背後，就兩個字：機會。
從客觀數據來看，根據銳理數據RAP系統統計，2019年以來整個城西區域共成交涉宅地塊14宗，有10宗的樓面價跨過13000元/㎡，最高者甚至達到18512元/㎡。其中，作為“城西中堅”的青羊區，光樓面價破15000元/㎡的就達到6宗。
這意味著什麼？1、城西的“金字招牌”依然堅挺；2、高企的地價成為房企入局城西的“攔路虎”；3、“麵粉價”影響“麵包價”，城西的置業門檻水漲船高。
由此我們也發現了光華新城的機會點：該區域的最高樓面價與青羊區的最高樓面價差達到8412元/㎡，對拿地和購房雙方來說都具備非常高的“可進入性”。
（2019年至今成都成交住宅地塊樓面價TOP10，城西佔7席）
時間差基本為“0”
2020年置業最需要“控成本”
市場一直把光華新城稱作“後花園”，很重要的原因是城西持久以來的“宜居”價值：既有舒適的居住環境，也有先於其它區域的高成熟度和便捷性。如今，隨著地鐵、公路、配套的順暢與完善，這裡的兌現時間成本基本為“0”。
記住，“控成本”恰恰是2020年買賣雙方都要尊重的法則。
光華生活帶：開發+置業的核心戰場
2005年，光華大道命名並通車，與南北軸線天府大道共同構成了成都兩大城市交通動脈和發展軸線。除了全面提升城西的交通通勤能力，光華大道更大的意義在於打破了大城西與成都城市中心之間的壁壘，光華新城也作為一個重要的轉換器出現在人們的視野裡。
從地理位置上看，光華新城通過光華大道與成都老牌居住區內光華、外光華一脈相承，它們串聯而成的“光華宜居生活帶”，不僅是城西一條重要的房地產開發鏈，也是購房者置業成都的首選地，更是代表成都高水平開發的重要版圖。
（光華新城區位示意圖，圖中所示內容為示意範圍與位置，僅供參考）
雙地鐵＆TOD：這裡找不到“距離感”
除了光華大道、光華8線、鳳溪/鳳祥大道等幾條縱深大道實現區域內聯外引外，雙地鐵更是光華新城摺疊通勤時間與城市空間，聚合人口的利器。
2017年4號線二期通車，直接將光華新城與成都市中心的通勤時間縮短至半小時；在建的17號線預計今年底通車，未來還將與雙機場連接線19號線銜接。
值得關注的是，2019年位於光華新城與青羊區之間的馬廠壩TOD用地完成出讓，作為片區級示範站點，馬廠壩TOD服務半徑為3-5公里。光華新城不僅將成為TOD紅利的“受益者”，還將作為區域發展新的“轉換器”，盤活區域、消除“距離感”，為商業、商務、出行、居住提供支撐。
從商場到商圈：60餘個地產項目撐起CBD
多年前，光華新城便按照“西向成都核心引擎（西成都CBD）”打造，並邀請了國際知名公司做整體城市與企業項目規劃。目前，珠江新城國際購物中心、新光天地、伊藤、家樂福、永輝等組成了巨大的商業矩陣，有著“西成都春熙路”名號的光華商圈也自成格局。
此外，成都實驗外國語學校、成都七中實驗學校、嘉祥外國語學校、光華實驗小學、洲際雙語幼兒園等教育資源以及成都第五人民醫院、華西醫院溫江院區等醫療資源，都是其宜居生活的核心元素。
據銳理君不完全統計，光華新城內大大小小的地產項目超過60個，住+商+育+行+娛已形成閉環，構建出一個成熟的居住生活圈。在區域樞紐與城市封面越來越明晰的背景板面前，品質開發、品質居住正在被激活。
住宅供銷比0.66
新一輪“追漲空間”剛剛起步
需要注意的是，雖然土地價值持續引爆，但光華新城很“缺貨”。根據銳理數據RAP系統統計，光華新城的商品住宅已連續四年供不應求，2019年雖然新增了2364套供應，但去化了3568套，供銷比僅0.66。
0.66的供銷比背後，光華新城展示著它不得已的倔強：供需矛盾和產品升級的雙重訴求突出。
☞ 2018之前，這裡一直是剛需產品的天下，如今改善換房需求大量累積；
☞ 城西靠城中心的置業門檻不斷提高，光華新城主動與被動成為外溢需求的承接者；
☞ 以醫學城、大學城等為代表產學研人口導入，大量的購房需求需要新一輪消化。
這同樣給光華新城提出了兩個看似矛盾卻又統一的命題：
1、 成熟區域，供需失衡，土地市場量少價高，後期的住宅產品註定會有追漲空間；
2、市場需要找補，剛需和改善訴求疊加，打造高端化產品和品質型居住勢在必行 。
光華新城迫切需要邁出高端化的新一步
梳理發現，光華新城最近一次地塊出讓是2019年9月——德商拿下兩宗純住宅地塊。最新消息顯示，這兩宗地的案名已出爐，即德商天驕城，或許很快會有新動態曝出。
銳理君和更多人懷著同樣的好奇心：近兩年專攻高端的德商，在光華新城這副牌會怎麼打？“天驕系”作為德商非常成熟的產品系，會有哪些創新升級？通過獨家連線德商相關人士，我們試圖找出眾多“為什麼”背後的真實答案：
1.為什麼是光華新城？
答案其實和德商的拓地標準密切相關。從城西金沙、國賓，到城東塔子山、三聖鄉，再到城南麓山、錦江生態帶、新川…… 作為本土房企，德商的選擇有兩個很重要的點：城市發展的核心區域，具備高成熟度與高成長潛力。
瞭解市場的人應該有這樣的印象，德商非常注重並擅長“在城市最需要的地方貼標籤”——天璽系落子後，三聖鄉和迎暉公園被刻上了“高端”標籤，金牛公園也從老城西的界面中得以煥新。因此，德商選擇在光華新城拿地，從2019年9月的那一場拿地開始就已經“對位”。
（德商高端項目已佔位成都各個方位）
2.為什麼是天驕系？
如今的光華新城，迫切需要抹掉“剛需剛改”的刻板印象，既能迎合市場需求，又能重新站上開發舞臺。“專做高端”的德商，將其高端IP天驕系貼在光華新城，時機完全合適。
高手過招，一擊即中。因為天驕繫有兩個重要特徵：一是標配洋房產品，二是隻做高端洋房。德商的思考是，通過國際一線的設計團隊、標配高端會所、創新打造成都首個“AI沉浸式互動園林”……用一系列領先市場的操作手法成為區域高端化的固定標準。
（德商天驕城效果圖，建築立面採用現代主義風格）
當然，具體到天驕城項目，德商不會簡單鎖定“高端”二字，更多是要打造超標準的人居作品：
項目整體佔地190畝（住宅用地135畝，並將配建公園綠地與學校），完全可以製造區域大盤。
項目被成都實外等三所學校包圍，與江安河相距600多米，直線距離一公里多可到珠江廣場、碧落湖、光華公園等，資源高度聚集，而資源的活用與再造正是德商的強項；
從目前獲得的少量信息來看，該項目產品均為1梯2戶專梯入戶，擁有南北通透的雙中庭景觀，其中約90%的戶型朝南直面中庭景觀，陽臺最大尺度升級至8.6米……空間尺度、居住視野等很有想象空間；
在研判區域市場與調研客群后，德商天驕城戶型產品設置在105-160㎡，既能讓居住空間與功能妥善“安放”，也能保持產品純粹性，在區域獨樹一幟。
（德商天驕城效果圖）
從成都近期的土地和二手房市場走勢來看，2020年的成都樓市很大程度會延續“火”的態勢，這是成都城市地位、市場容量、購買需求多重因素制導的結果。面對市場的多樣性，我們既要找到可靠的區域“績優股”，又要從控成本的角度出發，合理分配現金流，選擇“0差別”的“優質新股”。
從這方面來說，光華新城和德商天驕城，都值得重點關注和研究。
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