““活下去”成了特別真實的存在。”
3月17日晚間，萬科（000002.SZ/02202.HK）以線上直播方式召開2019年業績發佈會，董事會主席鬱亮帶領總裁及首席執行官祝九勝、董事王文金、董事張旭、董秘朱旭及執行副總裁兼財務負責人韓慧華一起出席。
報告顯示，2019年全年萬科實現銷售金額6308.4億元，同比增加3.9%；實現營業收入3678.9億元，同比增長23.6%，歸屬於上市公司股東的淨利潤388.7億元，同比增長15.1%。
業績維持穩定，市場份額、毛利率卻減少了。對此，祝九勝坦言，毛利率減少是趨勢，更看中ROE的表現。2019年萬科佔全國商品房市場約4%的份額，該數據2018年為4.05%。而2019年，萬科房地產及相關業務的結算毛利率為27.2%，較2018年下降了2.5個百分點。
在會議上，針對當下疫情對行業的影響，鬱亮坦言，“萬科始終是一家危機感驅動的公司，一年半之前，萬科的主題詞就是‘活下去’，雖然當時只是出於居安思危的考量，促使時刻保持清醒和警惕，但沒想到，到今天‘活下去’成了特別真實的存在。”
Ⅰ重點是“活”
回顧2019年，萬科也依舊真實的為了“活”做出了很多事。
從年初區域的人事換防，“大江大海”計劃落地，萬科內部大規模重組與調動，在剛過去的一整年裡一直並未停歇。曾有數據透露，萬科在2019年內共發生了多達20多起人事變動。
這些調動幾乎從上至下，涵蓋萬科集團四大區域。而面臨業績增長壓力的南方區域，人事變動也最為頻繁。
其中，不僅包括年初的深圳萬科、廈門萬科、廣州萬科的調任，高級副總裁張紀文不再兼任南方區域事業集團首席執行官，南方區域事業集團首席執行官由孫嘉接任；
以及後續原濟南萬科總經理黃運林被調往佛山區域任總經理；原寧波萬科總經理宗衛國被調入南方區域等，萬科幾乎將圍繞“組織重建”與“事人匹配”發揮得淋漓盡致。
對此，鬱亮曾公開對外表態，頻繁人事調動的“大江大海”計劃，也是內部跨區域的“活水計劃”，重在將強調萬科內部流動，促進集團組織活力，可背後的深層邏輯很大程度是在業績的壓力上。
據樂居瞭解，就深圳萬科而言，就出現中層員工離職，包括投拓、營銷、設計端口。“去年年終獎也是慘淡，減薪的厲害，我們固定薪資不高，主要靠獎金，包括月度、季度、年度，現在房貸都快要交不起了。”該離職人員表示。
報告顯示，2019年萬科四大區域的銷售情況中，南方區域、上海區域、北方區域和中西部區域的銷售金額佔比分別為20.20%、32.42%、22.54% 、23.88% ，南方區域無疑是墊底。
此前，2016—2018年間，南方區域銷售金額佔比分別為28.08%、28.60% 、23.64%。
可以說，南方區域基本上處於逐年下降的狀態。因而在業績會上，對於南方區域業績排後的質疑，萬科總裁及首席執行官祝九勝表示，南方區域的合夥人非常努力，請再給南方區域一點時間，並相信南方區域之後會有更大提升。
值得注意的是，在17日發佈會當晚萬科公告了一則人事變動，即執行董事王文金不再兼任公司執行副總裁、財務負責人；公司執行董事張旭不再兼任公司執行副總裁、首席運營官。並聘任韓慧華為公司執行副總裁、財務負責人。
對此，鬱亮直言，“上述認識人事變動是基於萬科的用人傳統，萬科一直鼓勵優秀的將領去前線帶兵打仗。”
其實到2019年年底，萬科曾被爆出“內部降薪近40%”的消息。其中，由於職級與薪級變化，萬科的薪資結構調整變為“低底薪、高績效”的組合薪資。對此，萬科人士後續曾回應，“員工薪酬有降也有漲，大部分是穩定的，而真實薪酬調整隻有10%員工降薪。”
Ⅰ物業仍不上市
外界反覆猜測萬科物業上市計劃。2019年年底，萬科物業與戴德梁行成立合資公司——萬物戴德，主打聚焦在商業物業與設施管理領域，業務包括商業物業及資產管理、綜合設施管理；前幾日，又有消息稱萬科物業以51%股權入股了協信天驕，成為其最大的控股股東。
當媒體提問是否入股協信天驕，鬱亮對此回應，現在沒有需要披露的信息。而對於萬科物業上市問題，鬱亮依舊態度堅決，“萬科現在的物業暫時沒有上市計劃，或者說在相當長一段時間之內沒有上市計劃。”
“很長一段時間內，都沒有上市的計劃，一直需要等到人們認為把萬科物業當做是城市服務商的時候，我們才考慮讓它上市。所以請大家耐心等一等，讓它更好地成長以後，再讓它上市。” 鬱亮進一步稱。
雖然看起來萬科物業服務的營收，佔比萬科總營收似乎“不足掛齒”，但目前已是國內首個規模過百億的物業公司。在2019年萬科營業收入中，來自房地產及相關業務的營業收入為 3526.5 億元，佔比 95.9%，
來自物業服務的營業收入為 127.0 億元，佔比3.5%。此前2018年，萬科物業營業便收入約98億元。同期，上市的綠城服務、碧桂園服務、中海物業、彩生活營收為67.10億元、46.75億、36.86億元，萬科物業未上市營收遠超已上市物業。
萬科物業也一直在擴大市場份額。報告期內，萬科物業繼續積極拓展項目資源，其中，在新拓展項目中，萬科住宅物業服務新增簽約面積 1.03 億平方米，新增飽和收入 33.39 億元，非住宅物業服務新增簽約面積 0.18 億平方米，新增飽和收入20.66 億元。
截至報告期末，萬科物業累計簽約面積 6.4 億平方米，同比增長 26.1%，其中已接管合同面積4.5 億平方米，為未來儲備 1.9 億平方米。
Ⅰ長租公寓依舊看好
2019年萬科被多次傳出“萬村計劃”遭遇擱淺，不僅放棄大部分城中村房源的簽約，萬科長租公寓事業部也相繼人事動盪，如此前接手不久的萬科長租公寓事業部總經理薛峰辭職。
不過在業績會上，萬科還是表示了對長租公寓的看好，
“中國存在2億人口的租住需求，市場需求量非常大，在租購併舉的背景下，相信這個業務未來能得到一些政策支持。”如今兼任萬科長租公寓負責人的朱旭稱。隨之，朱旭也表示，長租公寓行業發展存在一些客觀的限制，萬科經營性物業的能力還有待提升，雖然萬科長租公寓業務規模是全國領先，但目前還在爬坡期和探索期。
報告顯示，2019年，萬科租賃住宅業務新增開業5.6萬間，截止報告期末，累計開業11萬間。已開業房間中81%位於北京、上海、深圳、廣州、杭州、天津、成都、廈門、青島、南京、蘇州、武漢、西安、濟南等14個核心城市，成熟期項目（開業半年及以上）的平均出租率約90%。
手有餘糧，心中不慌。統計數據顯示，2019年，萬科超過碧桂園、保利、中海、融創，成為去年拿地最多的企業。財報中顯示，2019年萬科獲取新項目 147個，總規劃建築面積 3716.5萬平方米，權益規劃建築面積 2478.4 萬平方米。
截至報告期末，萬科在建項目總建築面積約 10256.1 萬平方米，權益建築面積約 6170.0 萬平方米；規劃中項目總建築面積約5394.3 萬平方米，權益建築面積約 3360.2 萬平方米。
此外，萬科透露2019年還參與了一批舊城改造項目，其中，按當前規劃條件，權益建築面積合計約 492.9 萬平方米。
Ⅰ疫情下的業績壓力
值得注意的是，半個月前，萬科發佈了2月銷售簡報。2月單月萬科實現合同銷售面積173.2萬平方米，同比減少29.79%，合同銷售金額280.3億元，同比減少35.1%。
據樂居瞭解，萬科2020年的銷售目標定在7000億元，如今疫情突發，難免受到影響。對此，萬科總裁祝九勝也直言，“疫情整體上對萬科的影響相當大，不僅開工整整晚了40天，第一季度也存在交付延緩的可能性，而且銷售回款減少，也給未來一兩年增加了結算壓力。
面對這樣不確定的市場，有記者提問，萬科是否會考慮降價等方式進行促銷。祝九勝回應稱，企業是沒有定價權的，企業有的是對價格的管理能力。對於一個企業來說，定價不是它的權利，而是客戶、消費者的權利。擅長“價格管理”的萬科在2020年的樓盤銷售中會有怎樣的表現，我們可以拭目以待。
不可否認的是，萬科近年來的運營管理，無論是效能還是效益，都是行業的領先企業。長期收斂聚焦與庫存去化，萬科維持了負債低於行業均值的優勢。截至報告期末，萬科有息負債合計2578.5億元，佔總資產的比例為14.9%。有息負債以中長期負債為主。有息負債中，短期借款和一年內到期的有息負債合計938.9億元，佔比為36.4%；一年以上有息負債1639.7億元，佔比為63.6%。
除了重視負債，萬科也不忽視現金流管理。根據最新年報，2019年萬科資產負債率84.36% ，由上2018年的84.59%下降0.23個百分點。截至報告期末，萬科持有貨幣資金1661.9億元，淨負債率33.9%。
在現金流方面，2019年萬科全年實現經營性現金淨流入 456.9 億元，截至報告期末，萬科持有貨幣資金 1661.9 億元，遠高於一年內到期的流動負債的總和938.9 億元。
顯然，2019年，是萬科意義非凡的一年，“大江大海”極限推進、物業“副業”過百億、“萬寶之爭”四年之戰到達尾聲，萬科“活下去”的路還有很長。
3月17日晚間，萬科（000002.SZ/02202.HK）以線上直播方式召開2019年業績發佈會，董事會主席鬱亮帶領總裁及首席執行官祝九勝、董事王文金、董事張旭、董秘朱旭及執行副總裁兼財務負責人韓慧華一起出席。
報告顯示，2019年全年萬科實現銷售金額6308.4億元，同比增加3.9%；實現營業收入3678.9億元，同比增長23.6%，歸屬於上市公司股東的淨利潤388.7億元，同比增長15.1%。
業績維持穩定，市場份額、毛利率卻減少了。對此，祝九勝坦言，毛利率減少是趨勢，更看中ROE的表現。2019年萬科佔全國商品房市場約4%的份額，該數據2018年為4.05%。而2019年，萬科房地產及相關業務的結算毛利率為27.2%，較2018年下降了2.5個百分點。
在會議上，針對當下疫情對行業的影響，鬱亮坦言，“萬科始終是一家危機感驅動的公司，一年半之前，萬科的主題詞就是‘活下去’，雖然當時只是出於居安思危的考量，促使時刻保持清醒和警惕，但沒想到，到今天‘活下去’成了特別真實的存在。”
Ⅰ重點是“活”
回顧2019年，萬科也依舊真實的為了“活”做出了很多事。
從年初區域的人事換防，“大江大海”計劃落地，萬科內部大規模重組與調動，在剛過去的一整年裡一直並未停歇。曾有數據透露，萬科在2019年內共發生了多達20多起人事變動。
這些調動幾乎從上至下，涵蓋萬科集團四大區域。而面臨業績增長壓力的南方區域，人事變動也最為頻繁。
其中，不僅包括年初的深圳萬科、廈門萬科、廣州萬科的調任，高級副總裁張紀文不再兼任南方區域事業集團首席執行官，南方區域事業集團首席執行官由孫嘉接任；
以及後續原濟南萬科總經理黃運林被調往佛山區域任總經理；原寧波萬科總經理宗衛國被調入南方區域等，萬科幾乎將圍繞“組織重建”與“事人匹配”發揮得淋漓盡致。
對此，鬱亮曾公開對外表態，頻繁人事調動的“大江大海”計劃，也是內部跨區域的“活水計劃”，重在將強調萬科內部流動，促進集團組織活力，可背後的深層邏輯很大程度是在業績的壓力上。
據樂居瞭解，就深圳萬科而言，就出現中層員工離職，包括投拓、營銷、設計端口。“去年年終獎也是慘淡，減薪的厲害，我們固定薪資不高，主要靠獎金，包括月度、季度、年度，現在房貸都快要交不起了。”該離職人員表示。
報告顯示，2019年萬科四大區域的銷售情況中，南方區域、上海區域、北方區域和中西部區域的銷售金額佔比分別為20.20%、32.42%、22.54% 、23.88% ，南方區域無疑是墊底。
此前，2016—2018年間，南方區域銷售金額佔比分別為28.08%、28.60% 、23.64%。可以說，南方區域基本上處於逐年下降的狀態。
因而在業績會上，對於南方區域業績排後的質疑，萬科總裁及首席執行官祝九勝表示，南方區域的合夥人非常努力，請再給南方區域一點時間，並相信南方區域之後會有更大提升。
值得注意的是，在17日發佈會當晚萬科公告了一則人事變動，即執行董事王文金不再兼任公司執行副總裁、財務負責人；公司執行董事張旭不再兼任公司執行副總裁、首席運營官。並聘任韓慧華為公司執行副總裁、財務負責人。
對此，鬱亮直言，“上述認識人事變動是基於萬科的用人傳統，萬科一直鼓勵優秀的將領去前線帶兵打仗。”
其實到2019年年底，萬科曾被爆出“內部降薪近40%”的消息。其中，由於職級與薪級變化，萬科的薪資結構調整變為“低底薪、高績效”的組合薪資。對此，萬科人士後續曾回應，“員工薪酬有降也有漲，大部分是穩定的，而真實薪酬調整隻有10%員工降薪。”
Ⅰ物業仍不上市
外界反覆猜測萬科物業上市計劃。2019年年底，萬科物業與戴德梁行成立合資公司——萬物戴德，主打聚焦在商業物業與設施管理領域，業務包括商業物業及資產管理、綜合設施管理；前幾日，又有消息稱萬科物業以51%股權入股了協信天驕，成為其最大的控股股東。
當媒體提問是否入股協信天驕，鬱亮對此回應，現在沒有需要披露的信息。而對於萬科物業上市問題，鬱亮依舊態度堅決，“萬科現在的物業暫時沒有上市計劃，或者說在相當長一段時間之內沒有上市計劃。”
“很長一段時間內，都沒有上市的計劃，一直需要等到人們認為把萬科物業當做是城市服務商的時候，我們才考慮讓它上市。所以請大家耐心等一等，讓它更好地成長以後，再讓它上市。” 鬱亮進一步稱。
雖然看起來萬科物業服務的營收，佔比萬科總營收似乎“不足掛齒”，但目前已是國內首個規模過百億的物業公司。在2019年萬科營業收入中，來自房地產及相關業務的營業收入為 3526.5 億元，佔比 95.9%，來自物業服務的營業收入為 127.0 億元，佔比3.5%。
此前2018年，萬科物業營業便收入約98億元。同期，上市的綠城服務、碧桂園服務、中海物業、彩生活營收為67.10億元、46.75億、36.86億元，萬科物業未上市營收遠超已上市物業。
萬科物業也一直在擴大市場份額。報告期內，萬科物業繼續積極拓展項目資源，其中，在新拓展項目中，萬科住宅物業服務新增簽約面積 1.03 億平方米，新增飽和收入 33.39 億元，非住宅物業服務新增簽約面積 0.18 億平方米，新增飽和收入20.66 億元。
截至報告期末，萬科物業累計簽約面積 6.4 億平方米，同比增長 26.1%，其中已接管合同面積4.5 億平方米，為未來儲備 1.9 億平方米。
Ⅰ長租公寓依舊看好
2019年萬科被多次傳出“萬村計劃”遭遇擱淺，不僅放棄大部分城中村房源的簽約，萬科長租公寓事業部也相繼人事動盪，如此前接手不久的萬科長租公寓事業部總經理薛峰辭職。
不過在業績會上，萬科還是表示了對長租公寓的看好，“中國存在2億人口的租住需求，市場需求量非常大，在租購併舉的背景下，相信這個業務未來能得到一些政策支持。”如今兼任萬科長租公寓負責人的朱旭稱。
隨之，朱旭也表示，長租公寓行業發展存在一些客觀的限制，萬科經營性物業的能力還有待提升，雖然萬科長租公寓業務規模是全國領先，但目前還在爬坡期和探索期。
報告顯示，2019年，萬科租賃住宅業務新增開業5.6萬間，截止報告期末，累計開業11萬間。已開業房間中81%位於北京、上海、深圳、廣州、杭州、天津、成都、廈門、青島、南京、蘇州、武漢、西安、濟南等14個核心城市，成熟期項目（開業半年及以上）的平均出租率約90%。
手有餘糧，心中不慌。統計數據顯示，2019年，萬科超過碧桂園、保利、中海、融創，成為去年拿地最多的企業。財報中顯示，2019年萬科獲取新項目 147個，總規劃建築面積 3716.5萬平方米，權益規劃建築面積 2478.4 萬平方米。
截至報告期末，萬科在建項目總建築面積約 10256.1 萬平方米，權益建築面積約 6170.0 萬平方米；規劃中項目總建築面積約5394.3 萬平方米，權益建築面積約 3360.2 萬平方米。
此外，萬科透露2019年還參與了一批舊城改造項目，其中，按當前規劃條件，權益建築面積合計約 492.9 萬平方米。
Ⅰ疫情下的業績壓力
值得注意的是，半個月前，萬科發佈了2月銷售簡報。2月單月萬科實現合同銷售面積173.2萬平方米，同比減少29.79%，合同銷售金額280.3億元，同比減少35.1%。
據樂居瞭解，萬科2020年的銷售目標定在7000億元，如今疫情突發，難免受到影響。對此，萬科總裁祝九勝也直言，
“疫情整體上對萬科的影響相當大，不僅開工整整晚了40天，第一季度也存在交付延緩的可能性，而且銷售回款減少，也給未來一兩年增加了結算壓力。面對這樣不確定的市場，有記者提問，萬科是否會考慮降價等方式進行促銷。祝九勝回應稱，企業是沒有定價權的，企業有的是對價格的管理能力。對於一個企業來說，定價不是它的權利，而是客戶、消費者的權利。擅長“價格管理”的萬科在2020年的樓盤銷售中會有怎樣的表現，我們可以拭目以待。
不可否認的是，萬科近年來的運營管理，無論是效能還是效益，都是行業的領先企業。長期收斂聚焦與庫存去化，萬科維持了負債低於行業均值的優勢。截至報告期末，萬科有息負債合計2578.5億元，佔總資產的比例為14.9%。有息負債以中長期負債為主。有息負債中，短期借款和一年內到期的有息負債合計938.9億元，佔比為36.4%；一年以上有息負債1639.7億元，佔比為63.6%。
除了重視負債，萬科也不忽視現金流管理。根據最新年報，2019年萬科資產負債率84.36% ，由上2018年的84.59%下降0.23個百分點。截至報告期末，萬科持有貨幣資金1661.9億元，淨負債率33.9%。
在現金流方面，2019年萬科全年實現經營性現金淨流入 456.9 億元，截至報告期末，萬科持有貨幣資金 1661.9 億元，遠高於一年內到期的流動負債的總和938.9 億元。
顯然，2019年，是萬科意義非凡的一年，“大江大海”極限推進、物業“副業”過百億、“萬寶之爭”四年之戰到達尾聲，萬科“活下去”的路還有很長。
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