編者按：春暖花開，疫情陰霾消散，合肥樓市迎來複蘇，售樓部重新開放、排隊看房、線上開盤、新房成交環比大漲等消息刷爆朋友圈。與此同時，合肥九區三縣純新盤爆出“大動作”，首開潮一觸即發。樂居合肥獨家策劃《合肥純新盤大點兵》，聊聊純新盤的“紅”與“黑”，助買房人撥開“網紅”迷霧理性置業。
樂居買房訊 （編輯葳蕤）合肥純新盤大點兵，首先聊一聊濱湖區。原因在於置業熱度高，門檻也高，買房人蠢蠢欲動卻又猶豫不定。
據統計，目前濱湖區等待入市的純新盤有4家，分別是保利和光塵樾、中海九樾、華潤崑崙御、陽光城濱湖BK202001號地塊。
陽光城豪擲29.6億，強勢進駐濱湖省府板塊，樓面價15545.38元/㎡，自持租賃面積7200㎡，將濱湖置業熱度推向極致。
保利和光塵樾計劃4月2日網上開盤，首開暫定3棟洋房，1棟小高層，放風價小高層2.4萬/㎡-2.5萬/㎡，洋房2.6萬/㎡-2.8萬/㎡。
華潤崑崙御正在預約，計劃4月或5月首開高層和洋房，裝修交付，考慮到樓面價15037.42元/㎡，妥妥的2萬+項目。
而一路之隔的中海九樾更是“搞事情”，原計劃打造裝修產品，現改為毛坯入市，高層均價僅1.9萬/㎡，買房門檻陡降。
當然，最火熱的莫過於濱湖區中海九樾。
NO.1|壹
流量為王！合肥“網紅盤”讓人心動
為什麼說中海九樾最“火”呢？近期即將開盤的項目中，自帶“網紅”特性的中海九樾贏得滿堂彩，流量和熱度NO.1。
1、項目：不存在“號頭費”
近日，中海九樾發佈嚴正聲明，首次開盤全毛坯銷售，推售房源為24F高層、16-18F小高層和11F洋房（11F的洋房？），首次開盤無任何優惠，不存在“號頭費”。
且不管，有網友表示，看到網上有人賣號頭費，10萬左右，比聯投還貴。
亦或是，從貝殼分銷處瞭解到，中海九樾首開房源存在優惠。
僅從“嚴正聲明”本身來看，恰恰印證中海九樾的“網紅屬性”。
首先，客戶關注程度高，甚至願意出“號頭費”；
其次，首開房源蓄客量比較充分，無需優惠額外刺激；
最後，合肥人認可中海的品牌效應，自帶流量。
2、網友：營銷手段高
有網友表示，中海在首開蓄勢上的營銷策略相當高明，不僅買房人看著心癢癢，開發商看了都想拜師。
無論是去年7月份入市的肥西中海嶺湖灣，還是即將入市的濱湖中海九樾，都被冠上“網紅盤”的稱號，首開人氣不會差。
地處炙手可熱的濱湖區，中海九樾更惹人關注。從去年高調宣傳裝修入市，不斷提高潛在客戶的心理預期，到今年豪擲20億強勢進駐經開後自曝毛坯入市，買房門檻陡降，形成“超高性價比”的印象。
3、心動值PK購買慾
捫心自問：你為什麼買網紅產品？
但凡加上“網紅”包裝，價格大多比普通產品更貴一點。所以，最終下單的原因，是因為它是網紅嗎？是因為喜歡，還是因為需要呢？
落腳樓市，“網紅盤”也是如此。無論是匠心巧築的售樓部，還是光彩奪目的樣板間，最終目的在於促成成交，投入成本會無聲轉嫁到價格上。這是所有樓盤均有的“小心思”。
與普通的網紅產品有所區別的是，房產總價值更高，動輒傾注百萬以上的資本，故而買房人下決心前需要多思考。心動值與購買慾兩者角逐，勝負取決於產品本身。
那麼，中海九樾是否值得入手呢？或者說，是什麼最讓你心動呢？
NO.2|貳
數據說話，1.9萬/㎡到底香不香？
通常情況下，房價等同於房屋價值，預示著房產的升值潛力。
1、毛坯高層1.9萬/㎡真香？
據克而瑞統計，2月份合肥新房成交均價如下：
政務區26368元/㎡；
濱湖區24218元/㎡；
包河區22381元/㎡；
廬陽區19942元/㎡；
蜀山區18534元/㎡；
高新區18429元/㎡；
經開區17740元/㎡；
瑤海區14832元/㎡；
新站區14603元/㎡。
光從價格來看，中海九樾毛坯高層1.9萬/㎡的價格可以說貴，也可以說不貴。
1.9萬/㎡的單價，在市區範圍可以算比較高的，高於合肥2月蜀山區、高新區、經開區、瑤海區、新站區的成交均價。
1.9萬/㎡的單價，在濱湖新房市場，算“便宜”的。落到濱湖，大多裝修交付，2萬+樓盤遍地，去年省府4子入市房價直逼3萬/㎡。毛坯高層1.9萬/㎡，算是濱湖置業的最低門檻，剛需型買房人入駐濱湖為數不多的選擇。
2、單價低=買房門檻低？
中海九樾毛坯高層1.9萬/㎡，算是濱湖的最低買房門檻。但是……
假設王先生有意買中海九樾的高層，按照1.9萬/㎡，建面約100㎡來計算，總價190萬，3成首付僅需57萬，這價格真香！
可是，理想很豐滿，現實很骨感。據置業顧問透露，高層至少5成首付，小高層、洋房僅剩少量正常首付名額。也就是說，王先生買高層的話，首付至少95萬，這買房門檻的反差真的一言難盡。
有網友表示，去過售樓部，說是微信網上搶房，連搖號都不搖，首付至少五成，還不一定能選上。最低價最差樓層是1.9萬/㎡，估計選好一點樓棟、好一點的樓層要240萬以上。
另一位網友則表示，首付7成更容易選到心儀房源。
如果按照首付7成來計算的話，有意高層的買房人至少要準備133萬。
對此，微博大V@張子鈿發表看法：合肥濱湖金融板塊，中海九樾，首付五成，驗資100萬！我是這麼想的，篩選精準客戶購買群體，無可厚非！但是我的建議，開發商要實事求是的，別搞飢餓營銷！西南金融板塊遠在省府板塊之下的！大張旗鼓的宣傳造勢，如果最終卻沒有給購房者帶來實惠，那麼以後傷害的會是樓盤自己！畢竟買房者是拿錢出來說話的！
3、手握95萬，中海一定是首選嗎？
（1）如果考慮新房，首付95萬，按照正常首付來推算，總價316萬。放眼合肥高層房源，可以說，無需擔心價格，基本上都能買得起。如果充分運用槓桿的話，可以將洋房納入考慮範圍之內。
（2）如果考慮二手房的話，選擇就更多了。買家與賣家多多協商，挖到“筍盤”的機會還是有的，而且拿房週期更短。
據鏈接數據統計，合肥2月二手房房價如下：
政務區二手房均價23673元/㎡；
濱湖區二手房均價18001元/㎡；
高新區二手房均價16869元/㎡；
廬陽區二手房均價16279元/㎡；
蜀山區二手房均價16059元/㎡；
包河區二手房均價15545元/㎡；
經開區二手房均價15604元/㎡；
新站區二手房均價12116元/㎡；
瑤海區二手房均價12377元/㎡；
肥西縣二手房均價13881元/㎡；
肥東縣二手房均價10068元/㎡；
長豐縣二手房均價10685元/㎡。
（3）如果只考慮濱湖的房源，也可看看微博@隔壁小王非專業合肥樓市研究的觀點：那些說中海九樾毛坯性價比高的，為啥不看看周邊二手房？公元天下二手房加上稅也不過一萬八千多，還是現房！97平套內面積也比中海100平的要大！品質也不比中海差！
從鏈家掛牌的二手房來看，都會1907裝修房源建面約99㎡，掛牌價185萬，單價為18687元/㎡；
時光印象裝修房源建面約97㎡，掛牌價190萬，單價為19588元/㎡；
公元天下毛坯房源建面約97㎡，掛牌價163萬，單價16805元/㎡。
中海九樾周邊的這三個小區，價格比較划算，還是準現房，買了就能住。
買房人也可以看看金融後臺西板塊其他二手房房源，優選房齡較新、知名房企開發的房源。
NO.3|叄
網友困惑：樾系改善作品偏“剛需”
提起中海九樾，合肥人還是非常期待的，是世界500強央企中海地產在安徽打造的首個【樾】系戰略級改善築作，是合肥首個沉浸式改善住區。
作為較早進入合肥市場的央企，中海打造有中海嶺湖墅、中海濱湖公館、中海央墅等高端項目，在高端改善方面有獨特之處。
此次，落子濱湖金融後臺西板塊，有意“起筆濱湖下一個十年”“改善居住進化論，CBD之後CLD”“先於時代，為高淨值人群提供所未曾見新體驗”。
然而，中海九樾的定位似乎變了，有點雨露均霑的意味。
1、裝修“突變”毛坯
去年濱湖省府融創、旭輝、綠城、華宇等盤裝修細節曝光，紛紛拿出殺手鐧，引發合肥高端盤的暗自較量。
中海九樾同樣擇機發布裝修標準，“以全球塔尖圈層共享品味，標定濱湖改善的生活高度”。
如今，裝修入市改為毛坯入市，買房門檻大大降低，剛需型買房人也有入駐濱湖的機會。
對此，微博@隔壁小王非專業合肥樓市研究發表看法：
（1）去年11月至今，搞了那麼多展點，蓄客情況不好，這是改毛坯的根本原因，能賣精裝開發商不會做慈善賣毛坯，再一次證明西南板塊支撐不了這個價格！
（2）九樾名義樓面地價13800，加上代建和商業，實際樓面價在15000以上，成本基本跟19000持平了，不賺錢，品質不必要求太高！
（3）建議考慮周邊二手房，公元天下，雲谷，時光印象，也就一萬七到一萬九，即買即住，性價比比新房高！
2、戶型偏剛需
從項目規劃整體規劃來看，中海九樾初衷是想打造高端改善盤，規劃24棟洋房+5棟高層+4棟小高層。
高層建面約100-123㎡，洋房建面約128-140㎡。戶型流出的時候，有網友表示，中海的戶型還比較親民，最小戶型建面約100㎡，適合剛需型買房人。
改善也好，剛需也罷，只要交付時產品過關，買房人如願安家，便是最好的選擇。
NO.4|肆
交付即大考！合肥人眼中的中海品質
買房一定要看往期交付品質。本站綜合網友和實際情況梳理了中海近年來交付項目中值得借鑑的方面以及部分交付問題，從第三方的視角展現中海交付品質。
1、高端盤頗有美譽
成立於1979年的中海地產，素有“工科中海”的美譽，“過程精品、樓樓精品”的開發理念在高端住宅產品中展現地淋漓盡致。
2011年中海首入合肥，先後佈局七子。至今，中海嶺湖墅、中海濱湖公館、中海央墅等高端項目均是合肥人夢寐以求的居住環境。但凡路過，目光一定會被小區吸引，那富有層次的園區綠化、極具設計感的外立面，深深印刻在腦中。
去年，合肥中海對已交付的小區，再次進行品牌和安全改造提升，甚至包括交付多年的中海原山。中海在高端住宅方面的造詣，值得合肥人關注。
2、剛需盤尚存爭議
當然，中海的項目還是存在爭議的，如中海城大白牆簡配維權。
中海城交付問題可從業主的15句210字打油詩窺見。
1、宣傳方面
（1）五千畝瑤海溼地公園涉嫌虛假宣傳；
（2）11層洋房，均價12600元/㎡，宣傳“東城改善首選”；業主認為，作為小區門面的大門過於簡單，質疑改善的真實品質。
2、產品方面
（1）地下車庫沿街採光窗，無防護措施；
（2）車位設計不合理，白線內淨寬2.22米，業主反映過窄，建議取消部分車位；
（3）消防通道至負一樓車庫轉角處淨高度不足2米；
（4）靠牆無扶手，樓梯間水泥地；
（5）強電箱未作有效隔離及防護；
（6）連廊陰角施工不平整。
3、選材方面
（1）地下車庫為固化地坪，容易產生灰塵，且發現地面開裂、標示易損等情況，業主建議改成雙色環氧地坪；
（2）彩色跑道用噴塗代替瀝青面層；
（3）外立面裙層用真石漆，裙層以上用普通塗料，導致外立面不平整；
（4）標準層混凝土質量堪憂。
4、一期、二期品質差異
（1）A區大門主臺階為4.2米，B區僅3米，入口處甚至只有2.4米；
（2）A區外圍及內側大面積鋪貼3公分厚的花崗岩及5公分厚的pc磚，B、C、D區則為1.6公分厚的人造仿石板；
（3）A區室外道路材質為花崗岩石材，B、C、D區並不是；
（4）C、D住宅區未採用拾地式設計並導致小區北入口臺階入戶大門取消，相關變更未在合同中體現；
（5）綠化縮水。沙盤圖上，四個園區中間道路兩側是綠化、樹木，交付區變成停車位。並且，A區樹木綠化比B、C、D區多。
對於開發商來說，只有鮮花和掌聲是不夠的，還需要市場的些許爭議，這將推動自身產品革新以及口碑鞏固。
結語
對於開發商來說，項目就是自己的“孩子”，傾注了無限的盡力和關懷。即將入市的中海九樾亦是如此，無論是“網紅盤”的打造，還是產品設計的反覆打磨，都可圈可點。作為媒體人，期待中海九樾首開大賣，在合肥首開潮中拔得頭籌；同樣期待中海不忘初心，交付品質讓合肥人信服。
解讀濱湖純新盤中海九樾是本站《合肥純新盤大點兵》策劃的第一篇，下一期將選擇合肥九區三縣關注度較高的其他樓盤，旨在客觀地為買房人提供購房建議。
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