當不少房貸族還被疫情困住腳步時，備受關注的存量貸款定價“換錨”已如期啟動，相信不少人已收到銀行推送的公告和信息。這場將持續半年之久涉及28萬億資金的“換錨”，將如何影響你我生活？到底該怎樣選擇“新錨”？抗擊疫情的特殊時期，“換錨”又將如何開展？你想知道的，都整理好啦！
繼2019年8月中國人民銀行宣佈改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，新發放貸款主要參考LPR定價後，同年12月28日中國人民銀行公告〔2019〕第30號（下稱公告）明確了存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR的有關事宜。轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。
根據公告，無論是新房貸，還是過去幾年的存量房貸，都將轉換為“LPR+加點”或固定利率，因此如果你有商業性住房貸款，就必須面對“換錨”選擇。
【焦點一】什麼是LPR
貸款市場報價利率（Loan Prime Rate，簡稱LPR），也就是貸款基礎利率。簡單來說，LPR是由18家綜合實力較強的大中型銀行通過自主報價的方式，報出各自的1年期和5年期以上貸款利率，再由“全國銀行間同業拆借中心”剔除最低價、最高價，算出平均價，確立一個最優貸款利率供行業定價參考。數據每個月20日都會更新。
根據央行3月20日發佈的公告，最新的1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。
【焦點二】“換錨”後有何變化
對於還貸中的消費者而言，最關注的應該還是轉換完成後，2020年的月供會有變化嗎？
對此，央行有關負責人曾明確表示，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。
目前，大多數存量房貸的重定價週期為1年，重定價日一般為每年1月1日。據此，轉換後的第一個重定價日應該是2021年1月1日，而存量房貸的月供將根據2020年12月發佈的5年期以上LPR進行調整。這意味著，即便當下選擇轉換為LPR，今年存量房貸的月供也不會發生變化。
【焦點三】存量房貸如何轉換
以某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%為例。
2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。
2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發佈的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。
至於明年1月1日後，LPR變動將對存量房貸月供產生多大影響？我們也可以簡單看看。
存量房貸利率將採用LPR加點的形式計算，加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值，而且差值可為負值。
經測算，不論原來房貸利率是基準利率上浮10%，還是打九折，如果貸款100萬元、20年等額本息還款，2020年12月發佈的5年期以上LPR較2019年12月發佈的每調整5個基點，月供將被影響二三十元。
需要注意的是，加點數字一旦確定，未來將長期保持不變，將會伴隨整個還款週期。可見，加點的數值，從一開始就決定了上浮空間，而5年期LPR的變動，則決定樓市利率到底是加息還是降息。
【焦點四】選擇LPR浮動利率還是固定利率
自央行發佈公告，到底轉換為LPR浮動利率還是固定利率，成為不少購房者“燒腦”的選擇。畢竟定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。
兩種選擇都有各自的優勢，浮動利率的好處是，只要市場降息，那麼房貸利率也會隨之下降；固定利率的好處是，如果未來存在長期的加息預期，那麼維持一個低水準的房貸利率就是好事。相當於是借款人和銀行的一次對賭。
對此，不少業內人士都認為，在預期LPR下降的背景下，客戶選擇浮動利率報價會比較合適。目前，全球利率趨勢都在走低，包括中國，而2月28日，央行還表示：將繼續推進LPR改革，引導整體市場的利率及貸款利率下行。
【焦點五】抗疫期間如何辦理
對於存量浮動利率貸款定價基準轉換，目前主要銀行已完成相關準備工作，並通過多種渠道發佈公告，明確了辦理方式和細則。
在新冠肺炎疫情防控期間，為避免人群聚集、更方便快捷辦理，銀行大都傾向於通過線上和自助渠道辦理。中行、農行、建行等多家銀行在公告中表示，建議客戶通過手機銀行和網上銀行渠道自助操作辦理，後續將根據疫情防控進展情況，逐步開通線下渠道。
【焦點六】是否所有銀行已啟動轉換
需要注意的是，關於存量浮動利率貸款定價基準轉換，各家銀行進展情況不一。大行轉換節奏迅速，對比之下，中小銀行存在一定壓力，部分銀行仍尚未發佈具體轉換啟動時間及轉換方案。
梳理相關信息可見，個人貸款利率轉換啟動時間方面，中國工商銀行、中國銀行、中國建設銀行等從3月1日起受理存量浮動利率個人貸款的定價基準轉換業務；招商銀行、廣發銀行等則於4月開始受理轉換業務；光大銀行將於7月21日進行個人存量浮動利率住房貸款定價基準批量轉換。還有一些銀行尚未發佈具體轉換啟動時間及轉換方案。因此，未獲得銀行通知的房貸群體無需過度焦慮。
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