仔細觀察上面幾個城市房貸利率的調整，我們可以發現一些特徵：

1、新老房貸利率調整前後，平均房貸利率變動不大，比如深圳的首套房利率只增加了0.005%，100萬的貸款，等額本息30年，每月還貸金額只比原來多了3塊錢左右。

2、新規執行後，全國層面上，新的房貸利率下限要高於舊的房貸利率下限。房貸利率一般是5年期以上的（目前95%的房貸都是5年期以上），傳統的5年期以上貸款基準利率是4.9%，最低房貸利率一般可以打9折，即為4.41%。二套房利率一般不低於基準的1.1%，即下限一般為5.39%。

今天起，房貸利率“歷史性大調整”，對我們有什麼影響？

10月8日的新規後，新的首套房貸利率下限是4.85%，二套房利率下限是5.45%。一言蔽之就是最低價提高了。

3、新的房貸利率下限與之前銀行實際執行的利率變動不大，所以本次新老房貸利率調整後對多數買房人的影響不大。

根據融360大數據研究院的報告，2019年7月上海首套房利率是4.84%，深圳是5.19%，南京是5.63%，北京是5.37%。而根據最新的數據，北京此前首套房貸款主流利率為5.39%，也就是說，變動只有0.01%。

如何看待本次房貸利率調整呢？

一、整體來看，新舊房貸利率計算方式調整後，利率變動不大，影響有限。但這可能是暫時的，本次房貸利率調整是一次新的嘗試，以前從來就沒有過，所以在監管層的眼裡，肯定是希望穩為主，先觀察情況，到時再做打算。我們可以以上海為例，按照全面統一的公式，首套房貸款利率不能低於LPR利率，但上海這次房貸利率卻是相應期限LPR減20基點。

原因是什麼？

如下表，我們可以看出，上海的房貸利率在全國主要城市的排名來看是最低的，只有4.84%，如果是按照全國統一執行，利率肯定會上浮，而本次是卻減點，就是為了防止房貸利率大起大落。據媒體報道，諸多上海銀行業人士表示，減點只是暫時的，未來會逐步調整到相應期限LPR之上。

二、當新的房貸利率調整完畢之後，央行很可能會下調MLF利率：

新的房貸利率公式是：房貸利率=LPR利率+加點

新的LPR=MLF利率+銀行綜合成本（資金成本、運營成本）

從上面兩個公式可以看出，MLF利率對新房貸利率影響很大，之前MLF利率之所以沒有做調整，我猜一部分原因應該是擔心影響10月8日的新老房貸利率切換，現在穩定下來了，那麼可以給MLF利率下調提供契機。

通過上面的分析，那麼可以描繪出央行“降息”藍圖：

1、8月17日，央行發佈公告，決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，是一次改革式的降息。

2、8月20日，首次公佈新的LPR是4.25%，此前為4.31%，印證了改革式降息。

3、9月16日央行全面降準0.5%。

4、9月20日，新的LPR再次下調。

5、10月8日，新舊房貸利率調整。

接下來很大可能就是下調MLF利率了。

二、MLF利率下調理論上可能會降低房貸利率，部分城市可能會受益，但對於房價上漲壓力大，居民負債率高企的城市來說可能無緣。

數據顯示：2019年二季度中國居民負債率是55.3%(住戶貸款餘額/GDP），按照這個速度，三四年就會超過65%的警戒線，央行報告表明，控制人均可支配收入、社融規模等因素後，居民槓桿率每上升1%，社會零售品消費總額增速會下降0.3%，所以未來控房貸、控房價將會是長期的基調，這注定房貸利率不會很低。

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