最近很火的2017-2019年這兩年變化的熱點話題，如果要來回顧一下北京樓市這兩年的變化，將會讓你大跌眼鏡。在外圍樓市屢創新高，頻頻出現熱鬧景象的時候，北京樓市就像被打入了冷宮。按照國家統計局數據，自2017年3月份見歷史頂部以來，北京二手房已經下跌超8%。從大週期來看，北京房價已經歷經32個月的回調期，堪稱北京房價史上最長熊市。
有時候政府公佈的數據只能代表官方，而現實的情況可能比這更慘。北京本輪房價的調整期，已經被業內稱之為歷史級的了。時間週期之長，調整幅度之大，都堪稱罕見。小戶型的二手房，跟掛牌價降低30萬成交的不在少數；如果是千萬級別的豪宅，比最高峰不降個300-400萬，根本難以成交。
北京樓市的寒氣，不僅讓自己受不了，同時也影響到周邊的市場了。堪稱接納北京外來人口最大的城市燕郊，房價更是慘不忍睹，跌幅高達36%。根據安居客數據顯示，2017年頂部時期，燕郊二手房均價超過28000元，而最新房價僅18000元左右，1平米跌了1萬多，跌幅高達35.6%。個別的小區跌幅更是達到50%，幾近腰斬，當初150萬買的房子，可能現在就只剩下70萬了。
當然，燕郊的樓市並不能反映北京。畢竟燕郊的樓市也是北京撐起來的，不管如果市場還是處於弱勢。一旦北京人口不再流入，房價自然而然的就下來了。而北京市場就不一樣了，龐大的經濟體，政策面的支撐，還有不斷嚮往的人群湧入，按道理樓市應該是一片欣欣向榮。
而如今，北京的樓市不僅是進入了下調期，更為殘忍的是成交也處於冰點。如今北京二手房成交週期基本都維持在5個月，如果價格不可談，出價過高，成交週期就得往一年去了。而且多位房地產中介表示，"只有價格降到位了，房子才好賣"。除了極個別稀缺的項目，目前北京總價千萬左右的二手房源均有約10%左右的議價空間。
在深圳樓市不斷創新高，市場話題不斷的時候，北京卻出現了這種極端情況，是北京樓市出問題了嗎，還是背後隱藏著更大的秘密？
調控三年，北京一直就是處於風暴中心，任何最嚴厲的政策都是以北京為開端。"五限"一直有北京在執行，而且還有最為全面的保障房制度，讓北京的樓市一直就處於政策強壓下。其中，限競房的出現，更是讓北京樓市處於極度的高壓。目前北京市場的限競房已經達到將近8萬套，而去化卻不到50%，未來有將近4萬套的庫存需要消耗。同時，因為限競房的一些措施，導致了市場產品嚴重的同質化，可選擇的多了，房價就必然會受到影響。
另外一個數據，也對北京樓市產生了較大影響。一直被大家忽視的空置率，其實已經在慢慢的影響樓市的走勢了。將近30%的空置率，這還是保守估計，實際數據可能比這個還大。如此高的空置率，說明北京的房子已經嚴重過剩。只不過這一過剩，是因為大量的房子被控制在一小部分人手裡。而在房地產稅消息越來越多的時候，這部分人也開始擔心持有房產成本的提升，不排除他們會將手裡的房子進行拋售。市場房源一多，房價自然的就下來。
同樣對北京樓市有較大影響的，還有近些年北京出臺的疏解人口政策。大量中心城市人口的外出，導致了市場需求的不足。在北京公佈的城市總體規劃中，在人口一欄就明確表示未來將控制在2300人口。從人口流入與流出來看，未來北京將還有500-600萬人口會流出。事業單位的遷出，保障雄安新區的發展，政策面上也會引導一部分北京人口流向雄安。
人口的流出，帶來的影響不言而喻。而跟人口相關的，還是有大家對於樓市的預期心理變化。雖然還有很多人對樓市持有樂觀的態度，但是也不能阻止更多的人看衰樓市。購房者預期心理的變化，也是現在樓市成交下滑的主要原因。更多的市場變化，也是讓大家處於整體的觀望態勢。
北京房價的下滑，也確實代表樓市調控的成效。但是也並不能代表北京房價就處在了危機時刻，而且相對之前幾倍的漲幅，這點跌幅實在不能讓老百姓接受。更為關鍵的是，除北京以外的樓市正在出現放鬆調控的趨勢。為了保持經濟發展的穩定性，維持房價的穩定就是重中之重。所以，以北京為首的一線城市，房價不可能出現大跌。
閱讀更多 言午說樓市 的文章
