头一次，房东和租客一起站在了悬崖边。
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这个2月，全国的房东集体陷入了前所未有的焦虑之中。
最近，一位深圳福田的房东在论坛上吐槽，他在车公庙地铁口的房子往年闭着眼都能租出去，而现在空置两个月了都没人来租，收不到租金，自己又要还房贷又还要还房租，就快要熬不住了。
同深圳业主一样，远在北方的郑州房东，此刻也正在疫情冲击之下饱受折磨。
前段时间，一位中介在朋友圈发了这样一条招租信息：
高铁片区建业天筑，两房租金只要5500元/月。
天筑在东区是一个神奇的存在，它靠着郑州罕见大平层的产品力、6.8元/㎡/月的高端物业、以及一系列优质配套，秒杀东区一众老豪宅，前两年80平的两房能租到8000-10000元/月，这个租金甚至超过永威东棠、绿城百合、银河丹堤的三房。
但疫情之下，天筑的神话被打了折扣，原来能租8000元/月的天筑两房，现在月租5500的不在少数，带家具的5600元也能租到——
“最近咨询的人少了，也有一些租户到期就不续租了的原因，让不少房东心里很没底，空租时间越长自己要贴的钱越多，所以有些人宁愿少赚一点也要尽快将房子租出去”，天筑附近一家链家的中介这样说。
时代的一粒沙，就是房东的一座山，那么天筑的降租究竟是疫情下的个例，还是整个郑州租房市场大势所趋？
最近我们对郑州各片区租金进行了调研，将真实结果呈现给大家。
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会展中心及曼哈顿附近
会展中心及曼哈顿片区附近有写字楼、商场、地铁一号线，三房普遍在3200-3500元左右，两房在2500-3000，一房在1800-2300。
和前年相比，片区内部分小区出现了降价的现象，但降价幅度不大，其中三房和两房的降幅都在200元左右，两房的租金无变化。
据中介透露，曼哈顿片区的租金还是比较坚挺的，降价现象第一是装修差距，第二是疫情期间有部分房东为了能快点将房子租出去，会略降200-300元。
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高铁片区
高铁站片区的写字楼比较多，租金较高，品质较好的小区三房在5000-6000左右，两房在3400-4000左右，环境一般的小区三房在2700-3500左右，两房在2000-3000左右。
疫情期间，高铁片区像高速奥兰花园、正商东方港湾、海马公园等品质高、物业好、有学校的小区，房租和之前差距不大，但像祭城等环境较乱有安置房的小区，虽然房租较低，仍然出现了300-500不等的降幅。
这样来看，建业天筑的降租和疫情关系不大，主要是租金过高，能承担的租客有限，所以房租整体呈现回落趋势。
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北三环片区
北三环聚集了正弘城、科技市场、百脑汇、正弘蓝堡湾等商业，交通方便，租客较多，三房在2500-5000，两房在2000-4000。
北三环的租金差距比较大，蓝堡湾、圣菲城、万达公馆等品质小区，以及紧邻学校的家属院租金较高，疫情期间租金不降反涨，但其他房龄长、品质一般的小区，疫情之下房租会有松动，房东也比较好说话。
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火车站片区
火车站附近
两房在1500左右，三房在2000-2400左右。区域内流动人口多，合租、短租的多，受疫情影响比较大，目前有不少老小区的两房、三房都出现了降租的现象。
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高新片区
疫情之下，高新区的租金略有下降，一房租金在1000-1500，两房在2000-2200，三房在2400-2600。
相较于其他区域，高新区的房租一直很便宜，尤其是这两年正弘高新数码港、翰林国际、万科城公寓的入市，以及一些商品房、安置房的陆续交付，使得高新区租房市场的供应非常充足，也在一定程度上限制了高新区的租金涨幅。
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通过梳理疫情后5个片区25个小区的租金变化，我们发现：
1、疫情确实对部分小区的房租有影响。
诸葛找房租房数据显示，2020年2月全国仅三个城市租金下跌，其中一个就有郑州。
疫情期间，一些手头资金紧张或还在以租养贷的房东，会选择适当下调房租以求尽快将房子租出去，但这样的情况多出现在西区、二七等租客本就不多的区域。
管城、金水、东区等交通便利、就业多、租客多的区域，大部分小区房租和疫情前无变化。
2、疫情对于一室小户型的影响更大。
在调研期间，我发现一室小户型降价更多，而且房东也更好说话。
拿高新区举例，一位房东5年前在科学大道附近买了一套40平的公寓，交房后挂了大半年都无人问津，房租从1600元/月一直降到1300元/月才租了出去，这次疫情，原来的租客又打算搬去租金更便宜的合租房，她不得不再次降租。
高新区的问题，主要是公寓产品过饱和，超150万方公寓供应的结果就是一地鸡毛，租金上不去，空置率还相当高，叠加疫情影响，不降价很难租出去。
同理主城，这两年各区的公寓供应都在不断增加，平时可能会有一些手头宽裕的年轻人愿意为这种物业产品买单，一旦遇到疫情，工资受到影响，很多人不得不投奔租金更便宜的合租房。
一室的降价，也就不得已而为之。
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一场疫情，虽然压不垮一个城市的租房市场，但却是最好的挤泡沫器。
它让我们看清哪里是好租的地段、有价值的产品，哪些是房租天花板低、随时可能面临空置的产品。
对于房东来说：
1、一室小户型，谨慎购买，谨慎投资，未来随着郑州公寓的进一步饱和，一室小户型，尤其是三环外的小户型，租金还会进一步下跌。
2、疫情之下，出租率排序是这样的：紧邻东区就业中心、房租较低的小区>就业中心房租较高的小区>临近高校的主城区>三环外其他区域。
对于租客来说，现在是和房东谈价的好机会，这或许是这个庚子年里第一件幸运的事。
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