外地人撐起了眉山半邊天？以後眉山的房子誰買單？
算了下眉山本地人過去九年的需求，一半的房子可能是外地人買走的！本地人購買乏力，依靠外地人的眉山住宅市場能走多遠？
在上週有提到，接下來我將重點分析一些存量高的二級城市，先說離成都的近點的眉山吧。由於區縣較多，房地產市場主要集中在東坡區和仁壽，因此我們就重點討論這兩個區域。其中東坡區包括了老城區、岷東新區、崇禮新城，仁壽縣包括了仁壽縣城和視高。如果沒有特殊說明，以下的數據都是這麼分的哈。
一、賣地有點猛，存量有點多
上圖中統計的是2017年至今年二月東坡區及仁壽縣出讓的住宅與住兼商地塊建築面積統計情況，三年多的時間裡，東坡區出讓了837萬㎡，仁壽出讓了1630萬㎡，東坡加仁壽就有2467萬㎡。
只說總數，從2011年到2019年，東坡區共銷售住宅1025萬㎡，仁壽縣共銷售住宅1320萬㎡。仁壽縣三年多點出讓的面積比過去九年銷售的面積還要多。
據不完全統計，截止2019年底，眉山市共有存量688萬方，去化週期大約是在56個月左右，接近5年的存量。其中東坡區的去化週期約為43個月，仁壽縣的去化週期約為42個月。
二、眉山大約一半的房子是外地人買走的？
先來說人口，2018年眉山市人口流出總量約為44.59萬人。眉山市常住人口整體呈現平穩狀態，在290-300萬之間徘徊，仁壽縣常住人口呈遞減狀態，東坡區基本上保持在82-83萬左右。從常住人口的變化來說，對房地產基本沒啥刺激作用。
過去九年，城鎮化產生的需求，東坡區107萬㎡，仁壽區484萬㎡。
眉山市城鎮化水平偏低，眉山市城鎮化率從2011年的26.8%上升到2018年的33.9%，增長7.1%，同期四川省城鎮化率從41.83%增長至52.29%，增長10.46%。與成都近在咫尺，這發展速度，有點對不起這個區位呀。
相比2011年，仁壽縣城鎮人口增加約為17萬人。城鎮化率增長11.8%，按2018年末的戶籍人口算，是18.1萬人進城，按照仁壽2018年戶均2.8人計算，新增了約6.46萬戶，按眉山市2018年人均居住面積38.2㎡計算，新增需求約為691.42萬㎡。（還是拋開了以非房產落戶的情況，不過只要進城了，終歸還是需要安身之處的對吧。）
東坡區的城鎮化水平增長很緩慢，從2011年到2018年，增長4%，戶籍人口增長1萬多人，城鎮人口增長4萬人，新增約1.74萬套房的需求。按照眉山2018年人均居住面積38.2㎡計算，新增需求約為152.8萬㎡。為什麼東坡區這麼低，原因在於由於區位原因，東坡區對下面的區縣並沒有強烈的人口吸附力，區縣居民在尋求更好的生活時，更多的是再向上一級，到了成都。
這些新增的城鎮化需求當中，有不少是因為舊改等原因而產生的，城鎮主要以貨幣化安置為主，農村還有大量的還遷房，我們以城鎮化新增需求當中有30%是安置房滿足了住房需求計算，這部分實際沒有商品房的需求。那我們最終的城鎮化新增需求東坡區約為107萬㎡，仁壽約為484萬㎡。
過去九年，城鎮居民的改善需求，東坡區347.27萬㎡，仁壽區281.4萬㎡。
另外，除了新增的剛需，肯定還有改善需求，仁壽縣戶籍人口9年減少約6萬人，也意味著大量的人口不斷外遷，從歷年城鎮人口變化趨勢來看，外遷的以城鎮人口為主，與其他城市類似，但也意味著一大波的改善需求其實是外溢出去了。我們按外遷的城鎮人口比例為60%計算，考慮到舊改和改善居住環境，我們將每年有改善需求人群佔原城鎮居民的3%計算，每年約為0.8萬人，9年共計7.4萬人，共計約281.4㎡。
同理的計算方式，東坡區年改善需求約為1.01萬人，九年共計9.1萬人，共計需求大約為347.27萬㎡。
算總賬，東坡產生需求454萬㎡，仁壽765萬㎡。而東坡區過去九年總共賣了商品住宅1025萬㎡，仁壽賣了1320萬㎡。那也就是說東坡區55.7%，仁壽42.1%的房子是賣給了外地人！有可能我把需求比例算低了，需求增加10%，東坡也有51.3%，仁壽36.3%的房子賣給了外地人！！！
一半的房子是外地人買的，都是哪裡的人買的？？
這個沒有官方的統計數據，根據我以往在售樓部跟小哥哥小姐姐和策劃狗的勾搭結果來看，外地購房者主要分為以下四類人群：
1、 成都的剛需購房者，成都限購、房價太高，被迫跑到視高、彭山等區域買房，這部分人有，量不少，具體比例多少，不清楚。
2、 成都限購導致兜裡的錢無處安放的投資者，前幾年視高大火，不就是成都的嬢嬢些聽了中介的慫恿炒起來的麼，現在套在那有價無市，不知嬢嬢些還扛得住不。
3、 四川二級城市想在成都買房子，然鵝沒資格，沒辦法，眉山離成都近，離天府廣場只要四十多分鐘（沒錯，我媽以前就跟我說過想去眉山買房，她聽朋友說的，被我堅決制止，因為沒錢）。遠不遠不說，只說離成都幾十分鐘的車程，在二級城市裡面給親友說，也是有點面子的。
4、 西藏、新疆、甘肅等地方過來養老的，可不要小看這波客戶，購買實力很強的，加上氣候、生活條件等原因，還是很青睞來成都養老的。據說廣匯針對新疆客戶賣出去不少哦。
每類客戶大概有多少比例，我真的給你說不出所以然來。但是我現在基本知道，就是這些人，撐起了眉山和仁壽住宅市場的半邊天。
三、土地賣賣賣，想收手，沒那麼容易
我好像經常引用地方的財政收支數據，其實單看這玩意，眉山壓力不大嘛，廣義負債比綜合財力才159%，比南充、綿陽等地差遠了。你品，你細品，政府財政收入裡面基金性收入佔了多大的比例。也就是說眉山市是靠賣地維持財政的，一旦不賣了，債務分分鐘爆表。
2018-2015眉山市赤字率
不好意思，忘了加年，從左往右是2018-2015年。瞅瞅，仁壽83.7%，東坡65.5%。赤字率地方實際上是沒有這個說法的，我自己算了一個，國際上普遍認為3%是警戒線，地方政府不知道多少合適，但是相比這個數字也不算低吧！
2018年眉山市三產佔比
為什麼比例這麼高呀，沒辦法呀，二產工業沒有特別優勢的產業，三產佔比超過了50%，但高附加值的產業太少了，換句話說，收不多少稅，那政府有幾個錢呀。看看仁壽一產佔比有多高19.8%，不熟悉眉山的以為到了哪個山區呢，即使是眉山主力發展經濟作物，這麼高的一產比例也側面說明了二產、三產的薄弱。
眉山市2020年100個重點項目已經發布了，我大致盤點了一下，這100個項目中，涉及高速、鐵路、醫院等公共設施的項目共計24個，總計需要投資大約111個億，這是2020年必須投進去的錢。錢哪裡來，從地裡面來。
其實也理解眉山的無奈，眉山當年從樂山分出來的時候，工業沒有，服務業也少得可憐，發展到現在這個階段屬實不易，但是也得說，眉山差距還很大，未來的路很難走，現在拿地換產業，但願未來真的能靠產業立足吧！
三、本地人有可能買不動哦！
這是政府所統計的各行業從業人員，這當中有個BUG，人員是繳納了社保，才會統計進去，但是這種二級城市裡面，服務行業繳納社保的人屈指可數，所以服務業的人數我們僅做參考。從人數來看，建築行業的人最多，其次是製造業，公私人數相差不大。再來是教育和公共管理、衛生，這三個行業從業人員在1-3.5萬人不等，且基本為公務員或企事業單位員工。其實住餐飲、娛樂、居民服務、零售等行業，人數應該比教育及公共管理還要多。
再來看哪些產業更有購買力，購買力最靠前的是金融、信息技術、電力/燃氣/水供應這三個行業，不太好的是這三個行業人數最多的也不到7000人。剛提到的教育和公共管理、衛生這三個行業，收入水平在中位數之上。人數最多的服務業、建築業，收入水平基本在中位數之下。
按照2019年眉山市住宅成交均價7928元/㎡，家庭兩位上班人員且均在同一行業計算了一下各行業的房價收入比，製造業、建築業、餐飲、零售等從業人數較大的行業從業人員，試想一下，在地價不斷走高的情況下，房價的未來走勢一定是向上，那這些處於中位數之下的絕大多數群體，現在買不起，未來依然買不起，至少大部分人是很難的。
算了一下，中位數以上的從業人員，一共9.6萬人。當然，這個統計數據並不完整，但即使再不完整，又能多到哪裡去呢？即使一部分人未來再全部買一套房子，又能貢獻多少的需求？
據說仁壽的新一輪城市空間規劃是要做百萬人口規模的城市，比現在翻一番，就目前的產業結構和收入水平來看，這個規劃怕也是奢望哦。
也就是說，眉山市本地居民的收入對於房價並沒有非常強大的支撐作用。有人要說了，還有很多在外打工的呢，他們的購買力可比本地的強得多了。回來買房的大多數是90年代就已經在外闖蕩目前已經40-60歲的那一波人了，量雖然也不少，但是經過前兩年的消化，還有多少沒買房的呢？而他們當中的大多數人是用大半輩子的積蓄完成了這輩子唯一的一次購房。
而現在的購房主力80/90/00後，要麼在成都，要麼就去了北上廣打拼了，能回到仁壽、眉山買房的有幾個？他們能不能轉化為有效的需求，這個非常難。
說實話，規劃產業是不錯的，有一些是從成都外溢出來的產業，眉山利用區位優勢及交通優勢，也能得到很快的發展。就落地而言，大多數高科技高附加值的產業暫時還停留在規劃當中，或者就是這些產業的延伸產業，做的是配套服務，人才難過來。而人難過來的情況下，房產需求能有多少呢！
不過但願的是，這些產業能夠帶動眉山市普通百姓的收入增長，同時也需要吸引一部分在外地學習工作的年輕人返鄉。
四、外地人還來買嗎？
針對剛剛的四類人，挨個做說明，他們如何才能繼續來買房？
1、 成都的剛需：解決交通問題，保持與成都的房價差。
交通問題眉山在積極落實，仁壽天府大道、眉山天府大道，開車與成都的聯通時間差不多在一個小時左右到興隆湖。今年將要開工的S5，據說是公交化運營，站點設置比較近，這對於未來在成都南邊上班的年輕人來說，是一個不錯的消息。
關於房價差，昨天的文章也有說到，眉山與成都房價的無限接近，就是斷送眉山未來的房地產發展空間，軌道交通帶給眉山的也只能是成都的虹吸效應進一步放大。不過就目前的情況來說，天府新區已經高攀不起，但願眉山政府不要一味的向成都靠攏吧。
2、 成都的投資者：產業加速落地，至少讓房子能租出去
當年視高火的時候說的啥，產業，學校，只要這些當年吹出去的牛能夠落地，我相信成都的投資者還是會奮不顧身的來眉山繼續買房，當然首當其衝的還是視高。
3、 四川二級城市來成都買房的：進一步拉近心理距離，成都繼續限購
成都依然在限制無戶口無社保的人，這對於眉山來說是非常好的消息，城市向南的發展，還是會讓眾多一知半解的購房者對眉山產生好感的。
話說成眉一體化，也確實是在不斷的推進，至少說出去，以後眉山是和成都融為一體了，那就可以光明正大的說在成都買的房子了。
4、 西藏、新疆、川西的養老客戶：改善醫療、保持好環境
其實他們是最不挑的一波人，成都不管哪個地方，對他們來說環境都不錯了，但是能夠把醫療條件進一步提升，環境好好保持，不要發展重汙染的產業，對他們來說，眉山依然是個好地方。
中法農業園、樂高樂園、恆大童世界、川港合作園、彭祖康養城、眉州文化村、天府萬科城、中糧的小鎮以及未來修城際鐵路出讓的大量土地，眉山借產業之名誕生的超級項目，也是未來眉山的房產市場的主力供應。在這裡產生的幾百上千萬方住宅供應，也希望那些圈地的房企好好想想，你的客戶到底從哪裡來？
一個又一個的房產大佬在視高、在仁壽、在東坡、在彭山走馬圈地，動輒幾千畝，希望到最後，是真的能夠給眉山留下點產業，不然眉山丟了地，又沒來人，更沒稅可收，那也太慘了。
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