核心觀點

2019年，金科銷售額達到1860億元，同比增速高達57%；盈利能力保持較高水平，毛利潤率為28.8%，淨利潤率為9.4%。公司能取得如此的成就歸因於

一、銷售金額同比增速達57%，始終保持強力納儲力度

1、銷售排名提升至18位，減少對重慶市場的依賴

在金科“四位一體”的協同發展戰略下，公司在2019年實現了業績的高質量增長。其中，金科股份實現銷售額1860億元，同比增長57%，完成全年銷售目標的124%；實現銷售面積1905萬平米，同比增長42%。根據億翰智庫《2019年1-12月中國典型房企銷售業績TOP200》，銷售排名從2018年的第21位上升至第18位，意味著公司銷售額持續攀升，市場佔有率不斷提高，未來公司的結轉收入有望實現持續增長。

金科曾是典型的區域性房企，深耕重慶，但在全國化佈局的策略下，公司旨在各區域均衡發展。由此，2019年公司在重慶的市場佔有率達到11.7%，較2018年增長2個百分點；而在除重慶以外的其他市場中，銷售金額同比增長達到82%，在合肥、蘇州、南寧、成都等城市的市場佔有率同比增長均超過50%。

在公司的新增土地分佈中，專注全國均衡佈局的策略不斷持續。金科堅持省域深耕，聚焦在項目本身，強化能級城市的輪動投資，並且效果顯著。在新增土地的城市分佈上，公司減少重慶的拿地力度，新增土儲佔比從2018年的34.8%降低至2019年的13.3%。在可售面積方面，重慶佔比降低至29%，華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北佔比分別達到22%、18%、16%、7%、5%，佈局結構更加合理均衡。

我們認為，對於金科這樣的規模接近兩千億的房企來說，偏安一隅只會限制公司的長遠發展。尤其是在房住不炒的政策背景下，增加深耕區域以外城市的土儲佔比，可以提高市場容錯率，實現全國均衡式佈局。最終，既有深耕區域保障公司銷售增長，又有新進城市為銷售提升帶來新的活力。

2、保持積極投資態度，土地儲備達6700萬平米

2019年，公司新增土地儲備192宗，土地購置合同金額達到888億元，權益金額達到562億元，最終實現新增土地建面3323萬平米；總土地儲備6700萬平米，同比增長63%。根據金科歷年的投資力度，2019年拿地金額和銷售金額的比重為48%，下降了10個百分點；但是拿地面積與銷售面積的比重從2018年的153%增長至2019年的169%，提升16個百分點，總體來說，公司始終保持著較為強力的納儲方式。

我們認為，金科拿地金額/銷售金額持續放緩，拿地面積/銷售面積卻保持增長，一方面2019公司銷售均價不斷提升，同比增幅達10.3%，產品溢價能力增強；另一方面說明公司在對外擴儲過程中土地管控能力進一步加強，成交樓面價同比下降超過20%。隨著公司保持積極的投資態度以及全國的均衡化佈局，將對公司銷售規模增長產生強力支撐。

二、營業收入同比超60%，未來增長動力仍強

銷售金額連年高速增長的同時，金科的結轉收入也迎來飛速增長。2019年，公司實現營業收入677.7億元，同比增長64%；實現淨利潤63.6億元，同比增長58%，其中歸屬於股東的淨利潤56.8億元，同比增長46%，彰顯了公司十足的成長能力，未來增長動力仍強。

同時，公司保持較高的盈利水平，2019年毛利潤率達到28.8%，相比2018年提升了0.2個百分點；淨利潤率為9.4%，相比2018年下降0.4個百分點。

三、淨負債率持續下降，高額的銀行授信提供資金保障

​2019年，金科的淨負債率下降至120%，相比2018年下降了16.3個百分點。在短期償債能力方面，金科的現金短債比為1.1倍，與2018年持平，暫無短期償債壓力。在融資方面，金科充分利用多元的融資渠道以增加資金流入，全年融資餘額987.6億元，其中銀行貸款634.2億元，佔比達到64.2%。另外，公司加強對現金回款的重視，全年實現銷售回款1610億元，同比增長53%，回款率高達87%。值得一提的是，公司每年的銀行授信額度持續保持增長，2019年達到2022億元，同比增長30%，為公司提供了充足的資金保障。

我們認為，雖然金科淨負債率相對EH50仍處較高水平，存在長期償債壓力，但是公司資信較高，擁有AAA級信用評級，而且多元的融資方式、87%的回款率以及超過2000億的銀行授信額度，都為公司償債提供了資金保障。公司在資金方面擁有一系列的優勢，但仍要警惕經營過程中出現的黑天鵝和灰犀牛，儘可能將一切風險都處於可控範圍之內。

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