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嚴格來說不合法

開發商沒有取得預售許可證的時候，是不能銷售房子的，但現在開發商聰明得很，會想很多辦法來規避這個問題，一般來說開發商對外都不叫預售，叫預定，或者叫認籌，再或者找分銷公司合作（就算出問題了，也可以推倒分銷公司身上），而預定或認籌都會伴隨著優惠，對於大部分購房者來說，並不瞭解這些事情，又有優惠可以拿，何樂而不為呢！

但其實這裡面是有風險的，如果開發商一直沒有拿到預售/銷售許可證，那房子就一直是非法銷售的，就算交了首付都沒法網籤備案，這樣的問題那個地方都有發生，就是很多人對這方面不瞭解導致的，另一方面也是開發商下好了要等著購房者往裡鑽，所以買房一定要了解清楚。

買房百事通

首先老亮可以肯定的回答你的問題，開發商在還沒有取得預售許可證的情況下開始預約並交定金、選樓層是違法行為。

未取得預售許可證的銷售行為違反的相關法律和相應的處罰

建設部在2004年7月20日發佈施行的《城市商品房預售管理辦法》中第六條明確規定未取得商品房預售許可證的商品房是不得進行預售的，同時，第十三條又規定開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，應當依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定對其進行處罰。

因《城市房地產開發經營管理條例》後期進行過修改，所以這個處罰適用於目前的第三十六條，即擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以並處已收取的預付款1%以下的罰款。規定是規定，但是我們日常生活中卻很少見到有開發商被處罰，難道開發商真的都是在獲得預售許可以後才開始銷售的嗎？其實，主要還是大家對預售許可不是很瞭解，而且這樣的事情一般都是民不舉官不究。

沒有獲得預售許可的維權

有很多人在買房的時候由於種種原因在交付定金以後卻後悔了，不管出於何種原因，這種情況買房人都是要損失定金的，因為定金受到法律保護，一旦違約定金就是要給對方的。

但是，有一種情況，如果買房人後悔了，是可以追回定金的。如果買房人在交付定金後又不想買房了，這時如果你能確認開發商還沒有獲得預期許可，那麼你是完全可以要回定金的，因為開發商在這個時候的預售行為是違法的，如果開發商不同意返還定金你可以直接向相關部門舉報。

現在的開發商在沒有獲得預售許可便進行銷售時一般都會披上一層外衣來迷惑對這個行業不是很瞭解的普通購房者。比如，告訴購房者，現在是內部認購價格非常優厚，又比如干脆就避開是否有預售許可證這個話題。

老亮說房

什麼叫做違規售房？我們需要搞明白

對於違規銷售住房的定義，不同城市有不同的定義，一般來說很多城市判斷的依據就是有沒有取得預售證。不同地方執行的標準不同，一般來說一二線城市和部分熱門城市執行的還是相對比較嚴格的，一般來說屬於違規售房的行為被官方定義為14種：

毫無疑問的未取得預售證進行預約銷售的屬於14種的第一種，肯定是屬於違規銷售無疑。一般出現這種情況的話，大家可以要求退還定金或者保存證據（定金收據等）向房管部門投訴，都是可以得到合理的解決的。

清楚知道什麼是違規銷售，為什麼很多人還是要去買？

現實生活中很多朋友都知道開發商在沒有取得預售證的情況下，就開始進行內部認籌是違法的，不合規的。但是還是要聽從置業顧問的去繳納定金，為什麼要這麼做？因為太多人害怕自己選不到合適的樓層和戶型了。自己就親身經歷過萬人搶房的現場，一個好的戶型自然會引起數十，幾百人的搶奪。說白了，購房者本身就沒有什麼多的選擇。幾點愚見：

第一、取消和改革預售制度才會真正解決這些違規問題。這就好比是大家去菜市場買菜（當然比喻不恰當）哪家的“菜”品相好才會去買，但是房產不一樣，全是憑模型和置業顧問的一張嘴在說。這才是導致最終維權事件頻發，開發商違規銷售的根本，說句實話到如今為止，房產市場已經逐漸進入了買房市場了，預售制度也該擇機退出了。

第二、購房者的弱勢地位也該休止了。從商品房出現的第一天開始，購房者就處於弱勢地位，無論從選房、繳納定金、繳納首付、辦理貸款和交房入住。任何一個環節購房者有提出異議和要求進行合同條款修改的權利嗎？沒有！！！所有的一切都是開發商、銀行、地方在用所謂規範化的格式合同來約束。可以說，任何人哪怕是炒房者，當你動了購房念頭的那一刻起，你的弱勢地位已經決定了。

第三、房地產市場違規亂象根本不會結束，無論怎麼定義“違規售房”。打擊違規售房不是簡單的嚴查中介、取締資格、給予罰款就可以結束的。最終的結果無疑就是沉默一陣後，再次起來行風作案，這就跟近期很熱門的電視劇《破冰行動》中一樣。根源找不到，不去切除，最後只會一場給老百姓看的把戲而已。

綜上，作為普通購房者來說目前能做的僅僅是提高自己的法律意識，在不同樓盤之間做出最有利自己的選擇而已。對於違規銷售住房問題，說白了，我們無能為力。各位覺得呢？歡迎關心房產和經濟的朋友積極留言、點贊、關注、轉評哦。

勇談房產壹貳叄

目前我國商品房採取的是預售機制，即房屋還沒有建的時候，就開始售賣，拿賣房的錢，繼續開發建設。但是預售需要經過房管部門的許可，需要取得預售許可證，而開發商在沒有預售許可證的情況下就開始交定金、遠樓層，這種方式實質上是在變相的預售房屋，是違規、違法的，這種情況也不利於購房人權益的保護，一旦開發商挪用購房人交的定金，或者收錢後不把資金用於建設，拖延項目開發進程，損害的最終是廣大購房人的利益。遇見這種情況，可向房地產管理部門反映舉報。

韓律師

1.購買商品房開發商違約不交房。延期交房是指開發商在商品房預售合同規定的交付使用期限內，沒有將符合交付使用條件的房屋交給購房者入住的行為。 2.延期交房包括兩種情況： (一) 正常延期交付。正常延期交付主要指由於施工遲延或者相關政府手續辦理遲延、市政配套遲延等導致的房屋交付逾期。這種延期交付屬於延後交房時間，購房者給開發商一定的寬限期，經過一段時間等待就可以收房的情況。 (二) 非正常延期交付。非正常延期交付主要指由於開發商經濟實力、相關政府手續違法且無法辦理等導致開發商不能或者短時間內不能交付房屋的情形。 3.如果開發商沒有按期交房，買房人可以依照不同的情況採取不同的方式來維護自己的合法權益。根據延期交房的情況和理由不同，可以分為以下幾種情況： (一) 開發商延期交房，經催告後在合理期限內仍然沒有履行的，但是給出延期交房的理由，這種情況下購房人沒必要解除購房合同。雖然不是因為不可抗力或合同約定的免責理由，但屬於購房者能夠承受的範圍，例如開發商資金出現問題導致停工了一段時間現已恢復等，購房者可以選擇等待並且要求開發商承擔違約金賠償。 (二) 開發商延期交付，經催告後在合理期限內仍然沒有履行的，也不給出合理理由或者一味推脫逃避的，買房人可以要求解除合同的，並要求開發商承擔違約責任，賠償自己的損失。 (三) 延期交付，經催告後開發商在合理期限內交付的，購房者不能要求解除合同，但是可以請求開發商按延期天數承擔違約金賠償。

關鍵字: 開發商 認籌 房產