3月23日，绿城中国发布2019年年度报告。
粗略看一眼摘要，合同销售额增长29%、营业收入增长2.1%、股东应占利润大幅增长147.3%、加权平均利息成本仅5.3%。
除了营收增长外，其余数据均让人眼前一亮，让人联想到热火朝天、大干快上的姿态。公司仿佛一台赚钱机器，夜以继日地生产真金白银。
然而，美丽的海面之下潜藏着数不清的暗礁。随着年报阅读逐渐深入，越来越多的疑点渐次浮出。
首先让人大跌眼镜的，是绿城的实际归母净利润。在层层盘剥之后，原本40亿的税后利润竟然只剩不到12亿。
还有28个亿去哪儿了？通过阅读利润表可以发现，非控股股东首先拿走了14.5亿。
仅此一项，就将接近40亿的税后利润压缩至24.8亿，拿走接近40%。然而这还没完，在第19页的财报附注里，还隐藏着关于利润的重要信息。
图中可以看到，偿还永续债利息12.8亿！这可谓雪上加霜，从原本就不多的利润里再次拿走了一半多。至此，绿城的归母净利润只剩下不到12亿，仅为税后利润的30%，让人不得不感叹：绿城辛辛苦苦挣钱基本上是为他人作嫁衣裳啊！
在很多人的印象中，万科每年都能用少数股东权益从净利润这块蛋糕里刮走一大部分。正好万科早些时候发了2019年财报，可以用来对比。
查阅财报可知，万科2019年净利润551亿，其中少数股东损益占了162亿，归母净利润为388.7亿。由此可以得出结论：万科真正的归母净利润占70%，剩余的30%被少数股东权益侵占了。
反观绿城，40亿的利润里，归母净利润只占30%，足足70%流到了“别人的口袋”。对比之下，着实让人吓了一跳。万科已经属于擅长“坑害”小股东的“差生”，没想到绿城竟有过之而无不及。
再拿房企里的优等生——融创中国，跟绿城PK一下，看看差距有多大。由于融创暂未发布19年财报，所以我们选用2018年年报的数据进行比对，不影响我们得出结论。
查阅财报可知，融创中国在2018年取得税后净利润113亿，其中少数股东权益8.3亿，永续债利息1.7亿，扣除前两项后归母净利润高达103亿，占比91%！说明融创绝大部分利润都是股东的。
看来不同房企的股东之间，待遇上还真是天差地别。
绿城的小股东应该记得，高管在2019年的交流会上曾承诺过，2019年不会计提减值，资产减值会统一在2020年集中处理，给小股东吃了一颗定心丸。虽然没有留下任何书面上的证据，但口头承诺毕竟是承诺，如果做不到失去的将是信誉。
房兄先科普一下什么是计提减值准备。减值准备，是从财务的谨慎性角度考虑，将某项资产可能造成的损失先计算出来，当做损失从利润中提取扣除。
显然，大幅度计提减值准备，会显著降低当期的利润，这是中小股东不愿意看到的。
对于公司来说，大额计提资产减值准备是上市公司自我打脸的行为艺术。如果一家上市公司经常进行大额资产减值计提，会被贴上“管理粗放”的标签。
回到绿城上，翻阅财报，在综合损益表中可以清晰看到2019年进行了大约15亿的减值计提，其中包含一次性亏损的各种项目14亿，以及酒店物业的减值近1亿。
虽然上半年确实没怎么计提，但下半年全炸出来了，之前的承诺形同虚设。
深入探究下，房兄在公开信息上查到，绿城曾于2018年3月在沈阳全运村拍下12块地共计186万方。由于交通不便，这周围渐渐成了“鬼城”。
于是乎，一把减值了4亿人民币。天津的全运村也因为同样的原因而惨遭减值1.7亿，从这两个例子中，可以看出绿城的选地能力不容乐观。
其实，在2019年之前，绿城已经连续2年计提资产减值，分别是：2018年17.3亿，2017年9.9亿。连年计提减值准备，无疑会消耗投资者的信心。所以才有了前文所说的，承诺不计提一事。
没想到，承诺竟是一纸空文。于是，年报发布当天，绿城中国以-16.4%开盘。截止收盘，最终下跌14.6%。虽然股价的影响因子众多，但出尔反尔的大额计提无疑在其中起到了重要的推动作用。
在年报发布当天，不少股东观看了绿城中国业绩发布会直播。在交流环节，关于资产减值“暴雷”的问题相关高管给出了这样的答复：本次计提减值是按照会计政策走的，是审核合规的，是对投资者负责的行为。
当被问及后续是否会继续计提减值时，并没有给到明确的回答，只表示会根据实际情况进行评估后再做决定。
在中小股东心里，这种模棱两可的回答近似于暗示“我们接下来很可能会继续计提资产减值损失。”也难怪部分股东选择脚投票，卖出避险。
绿城的路在何方？股价下跌至此，绿城是否有投资价值？
根据发布会的消息，公司表示2019年新拓展的区域能够创造大约200亿的利润，假设绿城在其中的权益占比为75%，那归属于上市公司的利润都有150亿。对应当前150亿港币的市值，只有1倍PE，简直低估得令人发指。
然而，2020年会产生多大的减值准备？永续债利息和少数股东权益又会吃掉多少利润？这一切都是未知数，让原本“显而易见”的“低估”变得模糊不清。投资，从来就不是一件简单的事儿。
再说说人事变动。
回望2019年，绿城中国人事变动频频。在7月11日，绿城中国正式召开新闻发布会，宣布创始人宋卫平、刘文生辞任绿城董事会联席主席，主席一职由张亚东担任。交接后，宋卫平只在绿城挂了一个“闲职”且不领薪酬。
此前，在宋卫平的领导下，绿城的生存之道就是“诚意”二字。诚意满满、超出预期、服务热情，这三项可贵的品质让“绿城造”在杭州积累了良好的口碑，光是绿城这个品牌就值15%的溢价。
迎来“张亚东时代”后，他首先大幅改组了绿城的董事会。引人注目的是，新上任的执行董事中有4人均来自大股东中交集团，毫无疑问，中交对于绿城的控制力和影响力大幅提升。
除了人员更替，张亚东还对公司的架构进行了大幅调整。不过目前看来，双管齐下的努力暂时没有得到资本市场的认可。
展望未来，张亚东否带领绿城走出困境？让我们一起拭目以待。
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