從虎口奪地到豪宅銷冠，再到規模地快速增長，地產界“黑馬選手”中國金茂（00817.HK）近年來發展勢頭強勁。2019年，頂著“新千億”頭銜的金茂銷售規模已突破1600億元，再一次站在了行業聚光燈下。
3月25日晚間，中國金茂發布2019年財報。
擴張進行時，銷售規模持續強勢增長
近年來，中國金茂的銷售規模複合增長率一直處於行業高位。
2011年，廣渠金茂府首入市便奪得北京年度單盤銷售冠軍；2012年，項目三期開盤再創售罄佳績。根據財報，2012年，因廣渠項目的熱銷，金茂同年錄得銷售額134.45億元，同比增長348.77%，首次突破百億大關。
2015年，金茂規模超過200億；2018年，達到1280億元，跨過千億門檻。粗略計算，中國金茂近四年的複合增長率達到了66.35%。
而剛剛過去的2019年，中國金茂年度合同銷售金額創新高，達到1608.06億元，同比增長高達25.63%。與此同時，中國金茂2019年回款金額也創歷史新高，首次超過1500億元。
2019年中國房產市場下行壓力不斷加大，中國金茂不僅實現銷售回款雙創新高，除此之外，該公司年度歸母淨利潤達到64.52億元，同比增長24%，盈利能力表現優秀。
2019年，中國金茂已成功進駐京津冀、長三角和珠三角等中國高速發展區域，公司在北京、天津、上海、廣州等49個核心城市，開發持有200餘個項目。
通過梳理中國金茂2019年銷售成績單，可以看到，杭州、北京、溫州、南京、寧波5大熱點城市堪稱金茂的“業績五虎”，單城銷售金額先後突破百億，在金茂內部被稱為2019年“百億城市俱樂部”成員。
其中，杭州是金茂2019年第一個實現單城簽約銷售額突破100億的城市。緊接著，北京接棒杭州，創造了單城簽約銷售額和回款額雙雙破百億的佳績。
“超級金茂府”搶眼，高端產品存在去化難題
中國金茂以“精工品質、綠色健康、智能科技”的高端定位和精品路線，推出金茂府、金茂悅、金茂墅三大產品線，引領中國高端住宅市場。
其中，眾所周知的高端“府系”項目，以品質優異著稱，是金茂的重要產品標籤。
一直以來，金茂高增長和高回報同其通過少數高端項目獲取更高回報率的模式息息相關。
據統計，截至目前，金茂在全國23個城市落地的42個金茂府，口碑和業績均不俗，成為中國金茂實力持續增長的產品力保障。
北京未來金茂府60天銷售金額突破50億；上海西郊金茂府首開創下2小時220套房源全部售罄的佳績……2019年，“超級金茂府”成為現象級，在全國各地表現搶眼。
廣州天河金茂府、西安長安金茂府、北京亦莊金茂府、寧波海曙金茂府等項目，在全國各個區域的重點城市，都成為了當地樓市的標杆產品。
2019年，整個房地產行業開始收縮，市場銷售明顯放慢，持續加碼的政策調控與日益增加的融資成本，高端項目陷入難入市、虧本入市、去化不佳的局面，金茂也因此受到了影響。
限售限價的壓力亦讓金茂一些項目陷入“賣也不是，不賣也不是”的境地。
與此同時，主打高端產品的中國金茂，過去一年裡銷售均價一直有下降趨勢。2019年，中國金茂全年平均銷售價格2.15萬元/平方米，2018年這一數值為2.55萬元/平方米。
加速城市運營佈局，積極控制土地成本
“地王”二字曾經是金茂的標籤之一。
然而，在2016年，金茂喊出了“堅決反對拿地王”口號。其拿地成本從2017年的1.43萬元/平方米的均價，逐步下降至2018年的8000元/平方米，再進一步降至2019年上半年的5300元/平方米。
可以看到的是，金茂在2019年拿地更加謹慎了，在“不拿地王”的同時平衡成本與利潤、調整營收結構、推進混改、降低負債。尤其是2019年下半年，金茂所獲地塊大多數為底價或低溢價拿地。
在土地儲備上，中國金茂2019年聚焦一二線城市，深耕現有城市，合理新增低成本土地儲備高達1390萬平方米，總土儲達到 5846萬平方米，併為2020年的銷售準備了超過3000億的可售貨值。
拿地均價日益下降，有中國金茂主觀的改變，也有城市運營項目帶來的優勢。
中國金茂董事會主席寧高寧表示，未來將不斷夯實城市運營商定位，豐富以城市運營為核心的業務模式，加速實現綜合實力挺入行業第一梯隊的目標。
根據財報顯示，2019年，中國金茂在溫州、嘉興、杭州、鄭州、無錫、岳陽、福州等地正式落地7個城市運營項目，累計獲取達到20個。在積極踐行長江經濟帶、長三角一體化、粵港澳大灣區等國家戰略同時，金茂城市運營商形象得到廣泛認可。
受惠於城市運營轉換的土地儲備，中國金茂能夠快速收穫大量土地儲備，同時大大降低了拿地成本。中國金茂執行董事兼CEO李從瑞提到：“2020-2022年，將實現城市運營對於整體投資60%的土地儲備貢獻。”
焦點點評：
2019年，中國金茂經營業績較去年大幅提升，歸母淨利潤再創歷史新高。但與此同時，規模增長帶來的副作用也不能忽略：，負債總額高企、短期債務壓力大、地王入市難、營收下降、房屋質量問題等等，不過可以看到，金茂也在採取措施，試圖補足短板。
與碧桂園、中梁等企業不同，金茂通過少數高端項目獲取更高回報率的模式，無疑令人羨慕。但實際上，從毛利下降毛利下降12%中可以窺見，一直坐享高毛利率同時，也要承擔高地價與高端定位的風險，這些風險在調控趨嚴的當下，尤為重要。
正如主席寧高寧所言：中國金茂將秉承“科學至上”的價值理念，不斷夯實城市運營商定位，持續推進“雙輪兩翼”發展策略。
想要跨進第一梯隊，金茂還需要修煉內功。規模與效益的平衡、速度與質量的平衡或許是金茂的投資者及客戶們所期待的。
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