撰文 | 融姑娘
融姑娘又來踩盤啦！這次融姑娘來的是最近頗具話題的光明。
去年底到今年初，深圳樓市幾乎都被公寓產品包圍了，住宅產品鮮少露面。
日前，光明新住宅項目獲得了預售許可證，批覆1137套產品，數量不少。
該樓盤為特建發樂府花園，備案均價為4.7萬/平，總價300萬起。
據網友爆料，項目4天時間已認籌600餘個，今天好像已經突破2000個了。
值得注意的是，該項目此前傳言帶深圳實驗光明學校的學位，並且說有地鐵，配套都不錯，性價比很高。
可是今天融姑娘發現，項目並不在深實驗光明學校劃分的小學學區範圍內！
距各生活配套有一定距離
配套評分：14分（滿分25）
樂府花園，位於光明中心區木墩片區。
東側臨近華夏路，南側為高新產業配套宿舍項目東明公寓，西側臨近高新路，北側為雙明大道。
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很大可能上不了深實驗光明學校
融姑娘到項目現場踩盤時，銷售表示，在項目斜後方（在地圖上隨意一指），有一所
深實驗光明學校。當問到是否是這個學校的學區時，銷售則顧左右而言他。表示一切還是看教育局的劃分。
先不說這個隨意一指的地圖距離，實際到底有多遠，就學區劃分的問題融姑娘還是要弄清楚的。
於是，回到家後融姑娘在光明區教育局網站上查詢到，
深實驗光明學校的小學學區劃分：在光明社區、東周社區和東坑社區。
而後融姑娘又在東周街道辦的公眾號上，找到其社區發佈的管轄範圍圖。
樂府花園就剛好在正上方凹進去，未包含在紅線範圍內的方形地塊。屬於樓村社區。
所以如果僅剩初中學區的劃分範圍，且是全區招生。那麼，對於樂府花園來說，則利空了不少。
深實驗和高級中學，全區招生競爭非常大
總之，雖然這份是光明區2020年義務教育學區劃分的徵求意見稿，但一般情況最終確定，和如今的公佈相差不大。
這所深實驗光明學校的小學，樂府花園業主大概率是上不了了。
目前樂府花園對口的學校為東周小學。距離項目也有一定的距離。
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離最近的地鐵站約2公里
據融姑娘得到的來自“內部人員”的最新確切消息，在建地鐵6號線，將於5月28日通車。
這也是對光明非常總要的一條地鐵線路。距離樂府花園最近的站點是光明大街站。
融姑娘徒步實測，
約2公里的距離，用一般步行速度大概走了20多分鐘。未來需要乘坐軌道交通，可能還需乘項目附近的公交，或用騎行的方式到達地鐵站。出行較為不便。
所以項目，未來主要的交通出行，還是隻能靠公交和自駕。
說到這裡，順便說一下其他的配套，比如商業配套。畢竟生活所需，日常購物、買菜之類的還是需要商超的。
光明商業雖然不斷在完善，但就目前規劃來看，項目距離周邊大中型購物點都有距離。
項目自帶5600平底商，遠一點的有正力時代廣場，光明農貿市場等。
樓下部分商業配套
距離比較近的就是星河cococity（在建），也有大約1.5公里。
光明有潛力，未來可期
區位評分：20分（滿分25）
光明的建設速度是肉眼可見的。
按照規劃，光明將打造成世界一流科學城和深圳北部中心，是國家戰略層面的建設工程。
其中科學城規劃佔地99平方公里，9個南山科技園，總投資額是南山科技園的34倍，將成為深圳乃至大灣區的“北硅谷”。
其中光明鳳凰城規劃是深圳18個重點發展區域之一，是光明的行政、經濟、文化核心功能區，將進一步催生深圳北部中心。樂府花園就在鳳凰城規劃內。
目前光明多家高新企業入駐，包括聯想、大疆靈眸、華星光電、艾維普思等。
未來幾年將複製科技園+深圳大學的模式，推動光明及周邊地區的產業升級，打造深圳下一個南山，大區位房價也跟著水漲船高。
樂府花園，旁邊可以看到一些產業樓和寫字樓，不過目前都還在招租和招商的階段，未來這邊的人流情況，確實不太好判斷。
另外，項目所在的位置相對光明中心，稍顯偏了一些，所以利好是否能覆蓋這麼廣，有待商榷。
不管怎麼說，光明的規劃大家還是要持續關注。特別在最近深圳“復工復產”加快發展速度的時候，光明的建設也在繼續向前推進。
比如光明高中園定址了、6號線要通車了、武漢大學或也要落戶光明等等，新聞一個接一個，不容忽視。
戶型選擇多，但亮點不多
戶型評分：18分（滿分25）
樂府花園總建築面積約14.86萬㎡，包括住宅約9.48萬㎡,商業約0.56萬㎡，容積率3.9，毛坯交房。
它是光明今年第一個入市的住宅，目前已啟動認籌，2000元/籌，預計近期開盤。
據說，項目4天認籌600個，畢竟這個認籌金真的很親民。
項目的戶型選擇較多，67-120平的戶型裡，同面積段的還有細分1、2、3類戶型。
目前主力推出的是建面約67-89平的2-3房戶型。這裡給大家介紹幾個比較典型的戶型。
67平戶型，2房，東南或西南朝向
該戶型給融姑娘的第一印象就是入口那個不規則的陽臺。看起來怪怪的，也降低了實用性。
但是其他的戶型佈局倒是還不錯，緊湊實用。
廚房唯一可能放冰箱的地方，就是到生活陽臺的通道
另一點需要指出的是，
廚房似乎沒有擺放冰箱的位置。需要特別注意。88平戶型，2-3房
該面積段的戶型格局選擇較多，僅舉例其中兩種。B-1和C-4。
B-1戶型，兩房兩廳一衛，南向看花園，大開間短進深，室內採光較為優秀。主臥有陽臺，可以靈活拓寬臥室使用面積。
但可惜的是，戶型格局較為固定，幾乎無法調整出多一間房間來。
但該戶型的單價相對低，關注度也比較高。
C-4戶型，有樣板間。同樣是南向戶型，雙面採光佈局。功能空間分佈較為合理。
兩房設計，有兩個衛生間，對居住空間有一定影響。
但值得一提是，有個特別的陽臺設計，未來可以用玻璃封住，做第三個房間使用。
113平戶型，3房，東北或西北
該戶型讓人第一印象還是不錯的，通透敞亮。戶型整體就很規整方正。
在主臥與衛生間過道處有一方形陽臺，看個人習慣是否能改成衣帽間或另作他途。
總的來說，項目的戶型不是那麼讓人驚豔。
但戶型的選擇面廣，且因為小戶型，首付門檻會大大降低，適合剛需上車。
4.7萬均價進光明,有升值空間
價格評分：18分（滿分25）
樂府花園備案價在4-5.2萬/平，均價4.7萬，總價300萬起。
價格來看，樂府花園和華潤公園九里年前開盤折扣後的價格差不多，只是公園九里是帶裝修價，樂府花園是毛坯。
按照光明現在的二手掛價，融姑娘在鏈家上查詢到，光明大第已有人掛價7萬，這樣的掛價甚至不止一個。
不說這個價格是不是掛著玩，不誠心賣。但可以看到光明大第的均價在鏈家已經上了6.3萬。
今年，光明還有幾個新房入市，包括去年才拿下地塊的金融街項目。
據瞭解，該項目將會賣到5.5萬/平。
所以以目前樂府花園的4.7萬均價投資進入光明，未來向上的空間肯定是有的。
期望值一般，優缺點明顯
總體評分：70分（總分100）
樂府花園小戶型，上車門檻低。擊中了不少剛需的痛點，而且位於光明這個有潛力的區域，所以關注度挺高的。
但淘房志的粉絲群裡，不少人對該盤的期望都不算高。
原因不外乎位置偏，學位不穩定，容易站崗。而且光明本地的購買力與龍坂還是有差距，所以單從投資來說，意義不大。
但剛需自住倒是可以考慮，畢竟宜居屬性是好的。
總體來說，項目的優缺點都很明顯。
優點：
1、準現樓，年底能交房，比光明其他樓盤交房早
2、小戶型、總價較低，適合剛需家庭
3、片區規劃好，目前價格投資進來，有升值潛力
4、環境宜居
缺點：
1、交通不便，其他配套都略遠，出行主要靠公交和自駕
2、小學學區劃分不穩定，初中競爭大，大概率被分到光明中學
3、社區不大，車位比緊張
4、升值潛力究竟多大，還是問號
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