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2020年的房地產市場如此不同？
2月16日，恆大線上發佈會公佈，恆大的網上購房啟動3天時間，認購47540套房，總值580億。按目前的趨勢來看，預計未來幾天，恆大網上認購套數可能會超10萬套，認購房屋總價值會超過1000億！
雖然這個數字有多少水份很值得討論，但不管怎麼說這都算是一個破天荒的數字，甚至可以說是地產界的一個里程碑事件！從地產界來看，這算是真正開闢了一個網上賣房的先河；而從整個行業上看，則意味著當下的購房需求已經被壓縮太久，極待爆發。
再來看看土地市場：
“2月14日，三幅位於海淀和昌平的地塊競拍火熱，最終成交金額達到196.8億元。三天前，北京的另外三幅地塊賣出了80億元。當下除了北京外，全國各大城市也掀起了土拍熱浪，其中溫州的一幅土地競拍9個小時、叫價400多輪才分出勝負。”---- 界面新聞
此前還說今年已有近百家房企破產倒閉，現才剛進入二月份各大房企卻已經在搶地了？
實際上，此前多個一線房企的研究報告都給出了2020年房產市場處於良好的行業週期的結論，大家此時開始兇猛搶地並不值得太過於意外。
另外，近些天有一條微博被地產界的從業人員大肆轉發：
“自2000年以來，有三次絕佳的買房機會：第一次機會是2003年，非典期間，當時我在北京，大家都呆在家裡不敢出去，北京市政府為了鼓勵大家買房，首付降到了一成，當時南二環內的龍潭湖旁有個小區，主打小戶型，40平米左右一居，單件5000元左右，只需要付2萬元即可搞定；第二次機會是2008年，美國次貸危機導致，當時我也在北京，房子賣不動了，臨近北京CBD的雙井有個小區，單價只有1.3萬元左右，隨著四萬億刺激政策，房價開始反轉；第三次機會是2015年，我在廣州，廣州珠江新城對面的“豪宅”—珠江帝景，價格3萬左右，番禺廣場附近的小區不到一萬元，隨著去庫存政策，房價開啟了翻倍模式。下一次機會在哪裡？就是現在，別問我為什麼！”
從週期上看，中國的地產此前經歷了三次的起伏，而現在到了第四個週期，按此看來，所謂的“買房的第四次機會”非常有道理。而這第四個週期，會不會真的得到兌現？
02
2020年本就是購房需求擠壓釋放的一年。
很多隻會跟風的地產人把2003年非典時期與當下相比，認為今年就是2003年的翻版，這個觀念非常牽強。2003年剛是中國房產市場的起步階段，而2020年則已經到了需求與價格在博弈的時候，完全不是一個情況。
不過對於房產週期來說，2020年確實處在房產週期的一個上行波段。國內的房地產與國外有許多不同，一是土地市場，二是宏觀調控。
中國的宏觀調控比起很多國家只能靠利率和稅收來調控要有效得多，也見效的快。而宏觀調控就是在過熱的時候踩個剎車，在緩和下來後再釋放給市場經濟。而在18和19兩年的成功調控之後，2019年很多城市都已放鬆限購。
而在2020年，限購再度放鬆的可能性本來就很大，何況在今年疫情影響經濟的情況下，各方均判斷房地產這個“夜壺”將被重新啟用，諸多對地產利好的政策將陸續出臺，比如更大幅度的放鬆甚至取消限購，比如房貸利率的調整等等。
而限購兩年，把眾多的購房需求都極度壓縮了。2020年春節本是開始釋放需求的一個集中時期，然而遇疫情再度被壓縮。這就是為什麼恆大的網絡售房能夠一舉成功的重要原因：龐大而極待釋放的購房需求擺在那裡。
2020年房產上升週期無疑是到了，只是最終會不會按這個週期去走，關鍵就看疫情對購房者會有什麼影響！
03
疫情對房地產市場會有什麼影響？
第一，整體經濟會受很大影響，很多企業在寒冬裡煎熬，也有一部分就這麼撐不下去。受影響最大最難熬的是老闆們，特別是傳統行業的老闆們。
但是對於普通的居民來說，幾個月時間對積蓄和收入影響並不大，特別還有一些做微商的在這段時間裡有不錯的收入，甚至大發了一筆。
此消彼漲，雖然總體來說發財的人群沒有收入受損的那麼多，但實際受影響的購房者並不會對整體地產市場有多麼大的影響。
第二、購房需求更被顯現。在全民隔離之下，許多無房者更意識到擁有自己的房子是多麼重要，而很多家庭也對住房的改善有了需求。
第三、房地產會有一波打折潮，本來計劃在農曆新年本應到來的銷售旺季的房地產業在疫情的重挫下極需要資金的回籠，那麼像恆大這樣打折促銷的公司就會很多，而其它公司很可能也會一應跟上。
而在二手房市場，一些嚴重受疫情影響的人群，也會加大對手上房產的拋售，一些特別優惠的房產在接下來的時間裡會頻繁出現。
買方有需求，賣方有壓力，所以2020年依然會是地產購房潮翻騰的一年。
購房潮是一回事，那麼是否是最好的購房時機呢，這得看今後三五年房地產還是否會漲？
04
是否會漲，地域分化很嚴重。
今後的房子一定不會像前二十年那樣普漲了，買房不再是隨便買都對的時代，相對要比以前更多的清醒頭腦。
判斷哪些城市會不會漲，主要就看三個方面，一是人口，二是經濟，三是供應量。
看似很難判斷？其實人口和經濟很大程度上是結合在一起的，經濟向好的城市人口才會增加。所以
只要看人口就行了！供應量則是一道算術題，普通人根本無法準確的獲知市場數據進而去判斷，那麼如何簡單的去判斷供應量情況呢？
最簡單的方法是讓大地產商幫我們判斷：當土地拍賣有越多的地產商參與競買，最終成交價又遠高於起拍價時，說明地產商對土地儲備的渴望；而土拍較為冷淡時，則說明地產商對購買需求缺乏信心。
再說回人口，接下來的幾年中國將進入大城市化的進程，珠三角灣區、長三角灣區、以及各個省會城市基本都會保持人口湧入，只不過每個城市的湧入速度的區別，所以這些城市的房產仍具有不錯的上漲空間。
而其它城市，如果是後發展型城市，如果落地了大型產業，GPD有望飛速發展，這樣的城市也非常具有投資價值。而如果所在的城市GDP增長變緩，人口不見增加，那麼基本只適合剛需人群。
這也是為什麼這兩年一些東南亞國家的海外房產投資火熱的原因：不錯的GPD增長率，同時伴有快速增長的城市人群，非常符合了房產投資的兩大判斷因素。
講到這裡，其實這篇要回答的問題：買房的第四次機會真的來了麼？我的答案是：選好有潛力的城市，購房依然有保值增值的空間。
05
如何選房？
選房只三個原則，第一，地段，第二，地段，第三，地段。當然這句話像是老生常談。那麼說點新鮮的乾貨：是選擇老城區還是新城區？
你所在的城市，老城區如果還有很多新樓盤的選擇，那麼說明你所在的城市裡用地並未飽和，老新城區還有很大的發展空間，那麼新城區的推進可能會很慢，優先還是選擇老城區。
在老城區裡，選擇學區房、商業中心片區、地鐵沿線，一定不會錯。
如果老城區如果已經沒有什麼土地可供開發，表現出來的是老城區沒有幾個新樓盤在售，那麼基本可說明你所在的城市，老城區已經沒空間容納下更快的城市發展，下一階段將重點發展新城區，那麼投資新城區可能會獲利更多，並且在新城區的居住可能會更舒適。
城區會往哪裡發展，基本可以從每個城市的規劃中看出許多，如果你足夠認真做功課，發現城市未來五年的發展重點沒什麼問題。
但很多人都會對剛開始發展的新城區心存懷疑：這麼偏僻，啥都沒有的地方能買嗎？
一個城區從初始到成熟，十年時間都不算長，越是在初期價格低的時候入手，未來的升值潛力更高。只要搞清楚在新城區的中心是哪裡，哪裡規劃了好的學校、醫院、地鐵站或是重點政府機構，在那附近入手基本就不會買錯。
確定好了地段，接下來選擇樓盤、選擇戶型其實並不難：儘量挑口碑好的大樓盤，儘量挑通透的戶型，再在一些細節上問問有經驗的朋友即可。大部分情況下，同一地段樓盤的優劣已經從價格上區分開來了，根據自己的預算去接受便可。
所以，2020年，你買哪裡？
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