又到了年報月份，我們也終於等來了恆隆董事長陳啟宗一年一度的致股東信函。在恆隆成立60週年，加上去年香港下半年開始的動亂，今年陳總的信函是格外的犀利且深刻，蝸牛妹與大家分享之。
如何評價去年夏天香港之亂
過去七個月發生的一切是徹底的瘋狂，嚴重街頭暴力事件隨處可見。
與過去數十年來在世界各地發生的重大騷亂，如倫敦、巴黎、巴塞羅那、紐約市等的相比，香港的暴力行徑更為殘暴。陳總看來，香港去年的動亂與1967年暴動有些微相似。那時陳啟宗在香港正要上大學。回憶起來，1967年的動盪比較受控；去年騷亂則更廣泛。1967年的警察毫不留情，迅速把暴亂分子鎮壓下來；這次警察卻極其剋制，所以街頭的暴力分子更為膽大。
試想一個年輕人怎可以把汽油潑向一個陌生人，然後點火！同樣嚴重的是，許多本來理智的市民居然會縱容這種非理性的罪行。
這是何等愚蠢！但自由主義政治往往是非理性的。為了某種意識形態、宗教信仰或政治制度，有些人會大灑金錢、賭上前途，以換取一點點東西。沒錯，街頭暴力損害生意，對陳總這些財閥掌握的大企業而言尚可應付。但對於激進的年輕人，可能就這樣便毀掉了自己一生的前途。在背後煽動暴力的成年人，要負上相當大部分的責任。
香港另一場近期的危機是20年前的金融危機，但金融危機是單純經濟問題，通常有解決方法，給時間經濟總會復甦。但是現在香港面對的是一場政治危機，而這場危機正在拖垮我們的經濟，可能需要更長時間才能解決。
這場政治危機實際上也是一個棘手的難題，沒有人，可能包括北京在內，有任何解決辦法。連事起何由大家都莫衷一是，更遑論解決方案了。這就是政治麻煩的地方，一個舉措招致的反應往往比經濟領域裡的事難測得多。
政治學和經濟學都是社會科學，但經濟學裡的驅動力或運作都簡單得多。雖然金錢並非衡量一個經濟體的唯一標準，但絕對是主導標準。另一方面，政治世界裡的動機則複雜得多，而往往是不可言喻，或難以言喻的。話雖如此，政治也可能出奇地反助我們一把。有時候，再難解的結也可能突然鬆開，但這次陳總表示：本人不敢奢望。
香港會受到怎樣的影響
目前，香港經濟立刻受到了衝擊。商店和餐廳首當其衝，巿況低迷的氛圍向外蔓延。商店和購物商場不得不關閉，以免被激進示威者破壞，所有人都受累。造就香港十多年繁榮的內地訪客現已卻步。作為業主，陳總已經要在尊重合約精神與商業夥伴關係之間取得平衡。因此，在過去三個月恆隆不得不按個別情況給予一些租金寬減，好在他們大多數的零售空間都是為切合本地人需要而規劃的，雖然未能完全倖免，但所受的影響較小。
零售和辦公樓租金有所下降，商業地產交易已然消失。香港要在來年維持現有租金並非易事。應對動亂餘波，財大氣粗如恆隆，陳總都說要在續租方面務實，出租率和價格的抉擇中，寧可放棄價格，也不要兩者皆失。因為歷史經驗告訴我們，物業空置往往是最壞的情況。
回到1997年7月2日開始爆發的亞洲金融危機，當時恆隆香港租金下降，直到2008年始恢復金融危機前的水平，花了將近11年的時間。
除了商業物業，大眾住宅的價格和成交量均有所放緩。香港人口逾半擁有物業，市民們並不樂見這個情況。當負面財富效應開始，人們會減少支出。經濟螺旋式下滑。
現在，我們希望最糟的街頭暴力已經過去。若暴力事件重現，對香港今年和明年的影響又如何？投資者普遍提出的一個問題是：香港經濟下行會持續多久？陳總還是帶領我們從1997年金融危機中，尋找一些啟示。
1998年8月，即金融危機爆發後的13至14個月，六家國際金融機構（三家投資銀行及三個對沖基金），認為可以利用港元與美元掛鉤的聯繫匯率制度大賺一筆。他們都是本人私下認識的，知道擊潰這個制度便可以賺取暴利，即使他們深知這會摧毀香港的經濟和眾多巿民的生計也在所不惜。
他們找到的切入點是股票市場，因為股市比貨幣市場小得多，因此比較容易操控。在發生嚴重地域性金融危機之時擊潰股票市場，將會引起社會恐慌，從而有可能打垮貨幣聯繫匯率制度。他們已沽空港元，準備獲取鉅額利潤。儘管狙擊者的行為可能並非違法，但道德上絕對說不過去。僅僅為了一己私利，他們可以摧毀無辜市民的生計也不眨一眼。這種行為不道德，參與者當然亦不道德，因為他們策劃並執行了這計劃。
香港得以倖免，有賴穩健的金融體系，以及遇上出色的領袖。泰國和印度尼西亞就沒有那麼幸運。走過1997年的陳總，不僅見證了那些經濟體整體所遭受的損害，更耳聞目睹各國無數人民，尤其是窮人所遭受的創傷。很多人的一生就此被摧毀；其他的則掙扎了許多年，方能重新開始正常生活。這就是資本主義最醜惡的一面。
數字上看到在被狙擊的1998年，香港經濟萎縮了近6%，將近三年後本地生產總值才回到1997年的水平。除了2000年出現的必然反彈外，經濟增長一直非常緩慢，直至2004年。
至此香港經歷了1998年、1999年、2001年、2002年和2003年五個萎靡不振的年頭。那五年的本地生產總值按年算僅增長0.4%。儘管恆隆如今天一樣財力雄厚，但也花了十年時間才使香港的租金回覆到金融危機前的水平。
慶幸的是，恆隆2000年在上海的新項目迅速帶來收入，減緩了香港租金下滑帶來的衝擊。很多其他企業卻沒有那麼幸運。
在陳總的眼中，香港的長遠未來令人擔憂。金融危機後，香港整體經濟，尤其是零售業之所以成功，主要是因為與內地的往來日趨頻繁。內地是世界第二大經濟體，其生產總值是香港的35倍以上。（有趣的是，1997年時內地的生產總值僅為香港的五倍左右。）數十年來，祖國每年GDP增長逾6%；而近年香港每年GDP的增幅則少於3%。排擠內地人絕不是個好主意。你們誰見過一個店主（或是站在他門外的人）襲擊每一個走進店裡的潛在顧客。
執意孤行的話，陳總預言等待他的命運將會是破產。
確實我們也看見香港的一些零售店將面臨倒閉。令人驚奇的是，許多這些商店老闆都有參與最近的騷亂。所以他們顧客減少也是自找的。但那些無辜的零售商呢？牽連無辜你們的良心不會痛嗎。
但更加令人擔心的問題在於，許多內地人長久以來對香港的好感從此消失。將來，只有那些有必要來港的人才會來。一旦處理好他們的業務或其他事情後便會離開，而不會留港度個週末，來購物和用餐。他們有何必要？！
去年的動盪大大加劇了香港的社會撕裂。支持和反對北京的兩大陣營將進一步分化我們的社會，這亦是香港迴歸中國以來，反對派一直想做的事。這對香港的經濟十分不利。
來聊一聊香港的反對派吧
自1997年迴歸以來，反對派領袖將香港政府視為北京的代表，抓緊每一個機會與香港政府抗衡。這些人不在乎自己的所作所為是否會傷害本港居民，只求自己在政治上得益。
要知道迴歸前，英國管治下的本港居民不被允許參與政治。一不小心，你的下場不是未審入獄就是被驅逐出境。陳總身邊就有個朋友的兒子，不得不逃離香港數十年，直到1997年後才得以回來。迴歸前，某些有地位人士的電話每天都會被竊聽，查核他們是否有參與顛覆活動。這一切在迴歸之後，都是難以想象的。
英國政府不給市民民主空間，所以迴歸前，香港幾乎完全是一個商業城市，除了某些只允許英國人經營的特定行業（電訊、電力、航空等）和服務（醫護和法律等），其餘經濟領域都可以自由競爭。
加上1997年前途未卜，香港人在這數十年間始終覺得自己是生活在借來的時間、借來的地方，必須快速賺錢，以便購買外國護照，以防萬一！結果，香港成了一個由經濟推動的城市，特別著重短期利益。
這令陳總不得不感慨，世界上像這樣的地方並不多見。
這個背景下，既造就了許多成功的香港商人，又導致香港缺乏有能力的政治家，尤其是那種在1997年後能駕馭香港選舉政治的人才。前身是公務員的可能是能幹的行政人員，但卻不是政治家的材料。更不用說在英國管治時期，他們並非重要決策者。殖民管治者掌握了決策權；本地官員只負責執行。這就是為何香港缺乏政治領導人才和高層決策者。
有人可能會問：那為什麼反對派中似乎有能幹的政治人才？當政府做出一個決定，就必須堅持下去，並對社會負責。因此，必須萬分謹慎。反政府陣營則並非如此，批評總是容易的，尤其是當不必為自己的言行舉止承擔責任時。
反對派的工作很簡單：無論政府提出什麼建議，他們都會自然而然反對（反正他們上臺的機會極低，所以可以更加肆無忌憚）。他們為反對而反對；而且沒有妥協的餘地。這樣既無建樹，又往往不利於社會。但他們在乎麼？他們的反對聲喊得越響亮，從媒體獲得的頭條便越多，這對選舉政治很有幫助。每個人都天生不喜歡權威，所以大家喜歡看人攻擊政府。
關鍵反對派視為珍寶的自由民主真的那麼重要嗎？1953年的石硤尾大火迫使當時的政府建造公共房屋，基本解決了住房問題；1967年的騷亂後引入了更多較具社會主義特色的政策，改善了弱勢社群的生活水平；1950至1970年代的警隊貪汙案令人震驚，促使廉政公署於1974年成立。
上述變化出現時都沒有所謂的民主，說明社會進步並不需要某種特定形式的政府，香港社會也不必付出隨民主而來的沉重代價。
現在許多反對派人士對政府言語侮辱，態度惡劣。為了減少其攻擊，許多官員乾脆選擇什麼都不做，那麼便沒有什麼可被攻擊了。結果，政府變得低效。這該怪誰？也許雙方都有責任，但主要是反對派。
合理非的民意基礎
分析香港及其管治的根本問題時，陳總認為根源出在香港人的社會基因與內地人的截然不同。
現在的香港人大部分是逃難到香港的，不論是在1949年前後、1950年代末的政治運動、1960年代初的大饑荒、1967至1977年期間，或1989年6月後。因此，他們對北京有一種既有的不信任和根深蒂固的恐懼。動盪歷史記憶，深深銘刻在香港人的心理或社會基因中。
但無論在哪個時期，這些華人一旦移居到香港，他們都會被巧妙地褪去國家意識。加之他們也不被允許參與政治，這便產生了一個具備三項強烈特徵的群體：極不信任北京、缺乏國民身份認同，以及政治思維幼稚。
這與我們的內地同胞正好相反。他們在一個政治至高無上的環境中長大；大部分熱愛祖國，並且幾乎所有人都支持政府。可以肯定的是，過去40年來，內地幾乎在社會的各個方面都取得驕人成績，尤其是經濟方面。
香港人非但沒有嘗試理解內地同胞，反而乾脆看不起他們。這正是當前困難的根源。更糟的是，儘管這是大多數香港人對內地的普遍態度，還有一小撮激進分子，他們的目標是切斷香港與祖國之間的所有聯繫，除非他們能把北京改變成他們想要的樣子。
在當前中美關係惡劣的時勢中，這些激進分子很容易變成更大的地緣政治棋盤上的一枚棋子。總會有外國政府非常樂於利用香港的動盪形勢來給北京造成傷害，或至少製造麻煩。
在目前的動盪中，本地政府扮演了什麼角色？政府現已撤回的《引渡條例》修訂草案點起了火頭，而其能力不足和領導無方則火上加油。目睹政府的作為與不作為實在令人驚訝。這引發了很多人釋放出對北京根深蒂固的不信任，以及某些人對北京的怨恨。
此外，一國兩制框架的設計存在結構性瑕疵，漸漸使香港人與中央政府之間的關係變得緊張。在《基本法》之下，中央承諾香港享有高度自治，而非完全自治。高度自治有多高才算高？這是非常微妙且棘手的關係。
無論是在香港，北京，還是在世界上的任何地方，都沒有處理這方面的經驗。任何人若是客觀和公正，便不得不同意北京基本上已履行承諾。北京幾乎完全信任港人治港，並且每當香港有何需求，諸如經濟援助之類，中央幾乎每次都有求必應。
亞洲金融危機期間，香港的金融體系得到了極其需要的支援。2003年非典型肺炎爆發期間和之後，中央亦改變了某些政策，並制定了一些新政策來幫助香港。若不是允許數百萬內地居民每年訪港旅遊和消費，過去二十年，香港的經濟會如此強勁嗎？絕對不會！（更不要提COVID-19，大家支援武漢醫療用品還都緊張，中央都給香港送來了為數不少的口罩）
那麼試站在北京的立場想想：他們從香港得到什麼回報？被西方列強分割數世紀後，得享國家統一的自豪感。
但諷刺的是，許多香港人並無同感。他們沒有絲毫國民身份認同。
雖然中國的發展離不開香港，比如香港交易所為內地企業提供了一個爭取國際資本的平臺。但中國得利的同時，這些政策也為香港創造了高薪工作，帶來了經濟效益。現今，香港交易所的市值及其日常交易大部分都與內地公司息息相關。
要是沒有香港，這些公司可以去新加坡、倫敦或其他地方籌集資金。但是如果沒有這些內地企業，香港的金融服務業將會大大萎縮！換句話說，中國企業可以沒有香港，香港卻幾乎不能沒有他們。
你們以為香港發展靠什麼
陳總這裡舉了一個他在海南認識的土豪夫婦，過去他們每個月都會來香港過個週末，住的是五星級酒店，吃不同的美食，帶娃娃玩迪士尼、海洋公園，大人們可以去血拼、去打疫苗。
陳總說，作為一名香港市民，得悉他們每月來港短遊，本人表示感謝。他們是否光顧本公司的購物商場或時常出入恆隆租戶的餐廳都是其次；但他們正撐起本港的經濟。難怪過去的15至20年是香港零售商的黃金時代。要不是有外來的幫助，香港增長將會非常緩慢。
香港的自然人口增長是發達地區中最低之一；大規模的財富創造似乎已成過去；市民並不熱衷尋找或發展新產業。所以，由本地消費帶動的零售增長只能毫無起色。大量的內地訪客是過去20年來零售業銷售強勁的主要原因。他們什麼都買，從日用品到昂貴和不太昂貴的珠寶手飾，以及高端和不太高端的時裝和化妝品。
結果部分香港人還以為內地人很窮。遠非如此！那些訪港的內地人肯定有錢可花。雖然並非所有人都能負擔或喜歡入住五星級酒店，但許多人會入住中檔次和低檔次的酒店。在這過程中，為本港居民創造了就業機會。
現在這一切都已成過去。
示威者不僅針對香港政府，他們亦不希望與中央政府有任何關係，他們也針對內地人，而正正是這些遊客試圖把錢塞進香港人的口袋裡。
現在既然內地人明顯不再受到香港人歡迎，他們為什麼還要來？！他們口袋裡有錢，去什麼地方花不行，世界上很多其他城市將熱烈歡迎他們。
香港人民必須認清一個事實，過去20年來香港經濟的急速發展與內地及內地訪客息息相關。過去多年，內地人佔所有訪港人數的75%至80%。他們的人均消費為全球最高之列，在世界各地皆是，比日本人、德國人、美國人等消費更多。鑑於這群訪客的數量和質量，把他們嚇走，等同把他們的錢推往別處，將會嚴重損害香港的經濟。
香港人的隔閡在哪裡？
香港人與居港內地人間的社會鴻溝，一方面是經濟的，另一方面是政治的，兩者促成了如今不如人意的局面。
數十年來，香港人普遍看低內地人，因為內地人曾經貧窮。但在短短的時間內，許多來自內地的人（工作或定居的內地人）現在已比香港人富裕得多。過去，居港內地人居住在北角和觀塘等中產地區，在旺角之類的地方購物；現在他們也住在港島半山或南區，行走在中區，往往比本地人穿戴得更好。
這些現象令某些香港人心理失衡。那些曾經被香港人（陳總特別強調不包括他）看低的人，現在不知何故在他們之上。從看不起到妒忌，這種變化對許多人來說實在是太快也太難以接受了。
與其他地方的少數群體一樣，在港的內地人總是低調。他們喜歡香港的許多方面，例如稅率低和政府幹預較少，但隨時可以選擇返回內地。相反，大多數香港人卻無處可去。不論是否屬實，他們覺得從內地來的同胞不知怎樣以某種方式侵擾了他們。
以上便被激進的少數派充分加以利用，並宣稱自己現在是多數派。他們有效地利用了反北京的情緒。香港政府（而非北京當局）提出的「引渡條例」修訂草案點起了火頭，港府官員無力善後，反而起了以火救火的作用。香港因此陷入一片火海，令人擔憂。
首先，過去大多數容易被誘使走上街頭的是年輕人；這次，許多較年長的人也加入了他們的行列，可見不滿的情緒有多普遍。
第二，近來的騷亂比以往的要暴力得多，這可能是由組織縝密的激進主義造成的。基本人性都消失殆盡，野性本能都釋放出來了。
第三，反北京的情緒從未如此廣泛、激烈和公開。憎恨北京的激進分子已經成功驅使許多市民公然反對中央政府。幸而，北京當局沒有反擊，也確實沒有過度反擊。如果他們作出嚴厲的響應，或把香港人當作對手，那麼裂痕就會加深，甚至可能永遠無法復原。正因中央政府保持沉默，所以我們仍然存有一些希望。這就像雙方之間的積怨，如果大家都行事幼稚，那便沒救了。但是，如果其中一方處事成熟，那麼就還有希望。今天的情況正是這樣。
第四，香港作為法治城市的聲譽正受威脅。儘管違法者的行為必足以令其入罪，但目前為止卻只有很少被依法懲處。令人驚訝的是，為何大多數人會縱容極端暴力，而他們以往都是很理智的。如果不能把罪犯繩之以法，香港的法律制度還算什麼？
許多在街頭示威的人呼求民主。民主不能立足於沒有法治的地方，因為法律是民主的基石。但這批呼求民主的人中許多都是公然犯法的人，他們並非只是違反小規小章，而是公然觸犯刑事罪行。他們在贏得民主之前，已經摧毀了民主的基礎。如果有朝一日這樣的違法者得其所哉，他們會突然奉公守法嗎？當然不會！
陳總表示：希望至少對那些觸犯嚴重罪行的人必須予以懲罰。
第五，這二十年來，香港日益變為一個政治掛帥的城市。為了政治目標，經濟被大肆犧牲。為了赤裸裸的政治目的，商業活動往往被那些聽起來不錯但其實錯誤、有時甚至是荒謬的理由阻礙。漸漸地，經濟會在不知不覺中衰退，難以恢復活力。大家都被政治衝昏頭腦，再沒有人對營商感興趣。
這劇本不禁讓本人想起臺灣。臺灣自從實行選舉政治以來，經濟一直停滯不前，只能依賴以往的商業成就撐下去。社會上，希望臺灣獨立的人，與希望維持現狀的人之間存在巨大鴻溝。在香港，鴻溝就在親北京和反北京陣營之間。
正如政治學家所說，若社群中存在深層次的意識形態、宗教或種族分歧，一人一票的民主制度便行不通。臺灣就是這種情況，而香港現在也是如此。臺灣的衰落正在香港上演。
第六，由於少數派的大力發聲，令內地人民對香港反感，其負面印象可能會持續很多年。除非為了商務等事必須來港，大多數內地人都不會到訪了。過去的美好日子已經一去不復返，就香港的經濟而言，目前還看不到有什麼可以取而代之。香港成功殺掉了這隻會下金蛋的鵝。
動亂之苦果：香港的大學
陳總認為，香港最強勁的經濟推動力有兩個，一個是金融服務業，另一個是香港的大學。金融服務業受到任何干擾，會對經濟有實時影響；香港的大學若經歷衰落，對社會的影響則更加長期。一流的高等教育機構能有助提高人民和經濟的質素，成效久遠，反之亦然。
過往香港的大學給予相對較高的薪酬，各大學教育資助委員會（教資會）向教授提供研究經費。因此，許多來自世界各地的頂尖學者蜂擁而至。對於內地或臺灣的華人，香港近在咫尺還有一個額外好處，就是方便他們回鄉探望家中長者。這是香港的大學得以如此出色的原因之一。
在某權威機構的最新排名中，香港八所大學中有三所躋身世界前50名，香港排名第四的大學世界排名為52，另外一所在世界排名前100之內。世界上沒有其他城市能擁有如此驕人的成績！這些排名從而又吸引了優秀的內地和外國學生來港修讀本科生或研究生課程。
可悲的是，近來的動盪將無可避免地改變這一切。我們非香港出生的大學教授中，無疑以來自內地的最多。他們當中有許多人都獲得了哈佛、麻省理工、史丹福、劍橋和牛津這類頂尖大學的高等學位。在移居香港之前，有許多已經在知名學府獲得終身教席。鑑於過去數月的駭人經歷，以及針對他們的惡劣社會環境，很多這些教授會否長期留港實在成疑，而那些考慮來港任教的大概不會來了。
再者，在這十多二十年間，內地大學的薪酬水平已經追上了香港的大學，頂尖學者的工資尤其如此，而許多領域的研究經費比在香港可以找到的還要充裕。因此，近年來我們看到越來越多這類人才選擇內地大學而非香港的大學。
現在，香港自己毀掉了吸引或挽留這些人才的機會；只有能力不強、其他選擇不多的人才會來港或留下來。這種趨勢持續下去，只會對香港不利。若發生這種情況，各地具才華的學生也不會視香港為升學首選，本地的大學可能會急速衰落。
英國真有那麼好？
從歷史可知，英國人最懂得如何利用人性的弱點而從中得益。這就是為何英國在印度只有約20萬人，而當中僅約10%為官兵，卻能成功管治當地逾3億人口達200年。這也是為何他們能夠自1841年起，在中國地區經歷了一次又一次動盪時，仍能在香港順利發展。
英國人成功的一個關鍵在於他們把偽善拿捏得爐火純青（陳總說話實在是太一針見血）。的確，每個人和每個國家都是偽善的。任何否認的人，不是說謊就是自欺欺人。然而，美國人會說他們是例外，而他們真的這麼想 — 多麼自欺欺人！當英國人被稱為偽善時，他們會不置可否，只會看著你莞爾而笑。他們偽善的本事已經揮灑自如。不否認才是最誠實。
第二次世界大戰後，中國陷於荒亂30多年，直至1978年開始實行改革開放政策才安定下來。在這期間，當時為英國殖民地的小城香港，或被稱為“芳香的港口”，悄悄繁榮起來。當中國閉鎖，不與世界大部分地方來往時，便需要香港。數十年來，香港是中國主要的、也無疑是最便利的對外窗口。
當中國對外開放時，也同樣需要香港。香港提供了中國極需要的資金、專業知識和信息，還有充足的航空和海路接點。香港鄰接內地，必然是最能幫忙，也是最能從中得益的。天時地利是成就香港的第一個原因，而香港亦應感謝英國的貢獻。英語的使用是其中之一，其他還包括維持社會相對和平、政府有效率，及司法制度合理。
然而，英國最後在1970年代初制定了一項不尋常的政策。由於土地幾乎是香港擁有的唯一天然資源，而且並不充裕，所以必須加以保存。英國跟所有殖民管治者一樣，主要目標是儘可能增大對宗主國的經濟利益。畢竟，香港是當時英國手中最後一個主要的殖民地。
與西班牙人、法國人、葡萄牙人或比利時人不同，英國人一直謀求長期利益，用政策保持香港對其的經濟價值，而且越久越好。因此，英國限制香港的發展土地面積不可超過總土地面積的25%，以便把土地資源保存得更久，世界上沒有其他大城市像這樣。
如此一來，香港的城巿建築必須向上發展，土地價值因而上升，非常符合殖民宗主的利益。他們少賣了地，卻賺到同樣的錢，更可留下多些土地在日後出售。何其聰明！這是房地產成為香港最賺錢行業之一的主因。
這使政府庫房長期充盈。賣地及與房地產相關的收入（例如印花稅）通常佔政府年度收入逾40%，使香港成為世界上薪俸稅和利得稅最低的地方之一。數十年來主導香港經濟的英國公司，把賺到的大部分利潤回饋老家，儘可能少把錢留在殖民地。低稅率同時吸引了許多海外公司來港開展業務，香港經濟亦因而越趨蓬勃。
當然，英國人不想讓他們在殖民地的資金被硬資產套住，因此傾向把錢放在更受敬重的行業，例如貿易、船務、銀行和公用事業等。這就是為何四大英資洋行（即英資巨企）中只有一家在香港有可觀的物業組合。另外幾家保留在賬面上的物業資產，通常只有他們的總部大樓和員工宿舍。（完美演繹偽善）
現在香港聞名於世的，是土地和樓宇貴絕全球。住宅樓市表現較佳的原因首先是，1970年代是經濟起飛的時期，許多內地人遷移到香港，使香港人口激增。美國、日本和歐洲經濟發展迅速，香港作為轉口港得益匪淺。工資大漲亦使市民能夠購置私人房屋。加上前文提及的土地政策，樓價和地價都躍升不少。
到了1980年代初，英國知道別無他選，必須在1997年歸還香港。對英國人而言，有兩項條件在中英談判中，以至在其必須放棄殖民地時，都非常重要。其一是希望光榮退場（不是說殖民主義有任何稱得上光榮的地方），其二是希望儘量保留自己的經濟利益，持續越久越好。
要實現前者，方法之一是確保樓價高企，直至1997年6月30日。北京意識到這一點，便在談判中規定，在1997年前每年只可以出售一定數量的土地。中國擔心，若英國以天價賣地，再把錢匯走，1997年7月1日香港迴歸時，香港特別行政區政府便會庫房空虛，土地資源也會耗盡。無論如何，限制賣地一定有助保持地價高企，而這也是英國人樂見的。
不過，英國還有另一個理由想要保持樓價高企。他們想在退場時營造繁榮的氛圍，而樓價高企正是個好方法，這亦為本地人帶來強勁的財富效應。那麼，該如何處理賣地後的鉅額收益呢？增加社會福利支出！
樓價高企帶來的財富效應加上社會福利支出大增，就是想確保香港人感激英國人。若香港迴歸中國後繼續繁榮，一片歌舞昇平，英國至少算是“光榮引退”；但若香港經濟變差，市民會更加懷念前殖民宗主，緬懷昔日的美好時光。這也是去年夏天我們看到的情況。
我們會有怎樣的未來
香港社會動盪很可能會持續影響本地零售及相關業務，陳總以一個較嚴峻的情況舉例：假設未來兩年，香港租金按年下降5%，這意味著恆隆整體年度租金收入將下降約2.3%；要完全抵銷這個損失，其內地投資組合便要額外增長4.4%。
作為長線市場參與者，對恆隆而言香港的長遠前景如何？簡短的答案是：本人真的很擔心。
事實上，自香港1997年迴歸祖國以來，陳總寫到他本人從未這般擔心過。如果這個城市失去了它的光芒，不會是經濟問題使然；反之，會是社會發展，尤其是政治發展，使香港受到傷害。這正在就在我們眼前發生，而且解決起來會困難得多。
香港仍然不會死，但我們有可能會失去東方之珠的光芒。香港的未來目前懸而未決。
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