2020-03-26 15:04:34 V房產

地產二代朱桔榕剛剛掌舵合生創展，打破了銷售業績200億元魔咒，但同時也迎來了對房地產行業影響深遠的新冠肺炎疫情。雖然手握大量優質土儲，但是內外憂患下，合生創展規模擴張這條路並不好走。

高利潤背後：慢開發與高溢價

走港企發展模式的合生創展，其盈利水平要高於內地大部分房企。

據合生創展3月24日發佈的年報顯示，2019年，該企業實現營業收入186.01億港元，同比增長40%；淨利潤96.5億港元，同比增長65.7%；股東應占淨利潤94.86億港元，同比增長64.3%，扣除除稅後投資物業重估收益淨額61.32億港元,同比增長75%。

營收、利潤大幅增長的同時，合生創展也保持較高的盈利水平。數據顯示，2019年，該企業毛利率為50.3%，淨利率為51.9%。

眾所周知，合生創展的發展路徑與多數港企相似，在大部分內地企業採用高週轉模式時，合生創展采取慢週轉開發模式，通過低價收購土地，依靠地價上漲來實現高利潤回報。雖然錯失了規模快速擴張的機會，但是也讓合生創展賺得盆滿缽滿。

值得關注的是，除了高溢價實現高利潤回報外，合生創展也通過投資物業公允價值的變動增厚利潤。

2019年，合生創展的毛利是93.63億港元，淨利潤則是96.5億港元。淨利潤高於毛利背後，是投資物業公平值收益高達81.76億港元，同比增加了35.03億港元，增幅為64.1%，這使得合生創展除稅前利潤為147.62億港元。

截至2019年12月31日，合生創展共有15個投資物業，較2018年增加兩個。

據瞭解，投資物業的會計計量採取兩種方式：成本法和公允價值模式。成本法記賬的投資性房地產每年需計提折舊，公允價值模式下則不計提折舊或進行攤銷，每年需要對投資物業進行資產重估，投資物業增值，則直接增加當期利潤。

值得關注的是，這部分利潤並未產生真實的現金，只是得益於房價上漲帶來的公允價值提升。從合生創展利潤指標來看，保持較高盈利水平與投資物業公允值變動有一定關係。

掉隊的“航母”：200億銷售額與3000萬土儲

合生創展是為數不多規模不大卻總能博得關注的明星企業，這主要得益於曾經的光輝歷史以及背後資產龐大的朱孟依家族。

成立於1992年鄧小平南巡之際的合生創展，搭上了改革開放的順風車。1992至1993年間，合生創展在廣州低價拿下第一個項目華景新城後，又相繼開發近20個住宅大盤。值得一提的是，合生創展還是最早一批登陸香港資本市場的大陸房企。

2002年，合生創展開啟全國化擴張之路，先後在北京、上海、天津、惠州、寧波、大連、秦皇島、江蘇等地佈局。2004年，合生創展成為國內第一家年銷售額破百億的房企，王石稱其為“中國房地產界的航空母艦”。

但尷尬的是，在2019年之前，萬科銷售額已經超過6000億元時，合生創展始終未突破200億元，不管這背後是“佛性”而為還是其他原因，在行業集中度越來越高的當下，合生創展都應做出改變。

在2019年，合生創展終於突破魔咒，實現合約銷售額約212.58億元，相較於2018年149.75億元上升42%，合約銷售面積約165.24萬平方米，同比增長27.4%，這說明合生創展銷售額大幅增長背後主要得益於售價的提升。數據顯示，2019年，合生創展合約銷售均價每平方米12865元，較2018年同比上升11.4%。

有報道稱，朱孟依曾給合生創展定過一個小目標，2019年銷售400億元，2020年800億元，每年保持30%-50%的增長率。

儘管未達標，但是2019年212.58億元的銷售額，對於合生創展來說，依然是規模賽道上較大的突破。事實上，從過去一年來合生創展在土地市場的異動也可看出在規模上的進取心。

資料顯示，2019年合生創展除了通過招拍掛的方式在一二線城市拿地外，還介入到新的舊改項目中。積極納儲，這使得合生創展改變了過去兩年土儲低於3000萬平方米的局面。

年報顯示，截至2019年12月31日，合生創展土地儲備達到3111萬平方米，較2018年的2922萬平方米增長6.5%。而在2016-2018年，合生創展的土地儲備分別為3013萬平方米、2933萬平方米、2922萬平方米，連續兩年下滑。

規模變速：朱桔榕的機會和挑戰

種種跡象顯示，合生創展正試圖由“慢”變“快”，這對於新掌舵者朱桔榕來說，既是機會，又是挑戰。

2020年1月13日，合生創展公告稱，朱孟依辭任公司董事會主席及執行董事職務，朱桔榕獲委任為董事會主席，自2020年1月10日起生效。

對於合生創展來說，極具競爭力的是3111萬平方米的土地儲備。在北京、上海、廣州等一線城市擁有的大量優質且成本較低的土地儲備，這“碾壓”了很多千億房企。

而挑戰則是，合生創展歷史上家族化管理與職業經理人之間的矛盾。2003年-2012年，合生創展換了四任總裁，之後總裁的位置更是空窗6年有餘。

同時，隨著規模擴張，合生創展必然會使用更多槓桿，成本也隨之增加，如何平衡好規模、利潤、負債之間的關係，非常重要。

此外，在朱桔榕執掌合生創展的首年，不巧的是，市場遭遇新冠肺炎疫情影響，包括房地產在內的各大行業遭遇重創，一季度房企銷售急速下滑。這對於重新走上規模賽道的合生創展來說，不得不說是重大挑戰。

採寫| 新京報記者段文平