「西南地產紀要」融信中國2019年全年業績發佈會

會議概要

主題：融信中國2019年全年業績發佈會

時間：2020年3月24日週二13:30 至 14:30

主講：融信中國管理層

主要內容

第一部分：業績彙報

第二部分：問答環節

融信中國 管理層

【亮點回顧與展望】

2019年營業收入人民幣約515億，同比增長50%，核心歸母淨利人民幣約31.8億元，同比增長27%，每股派息0.6港元，同比增長64%。合約銷售人民幣1413億元，同比增長16%，其中一二線的銷售佔80%以上，保持70%以上的去化，平均售價21583元/平方，回款率達80%以上。淨負債率從2018年末的105%降至70%，現金及銀行存款343億，總比增長37%，一年內到期的債務187億，同比下降25%，現金短債比從2018年末1.01倍增長至1.83倍，未使用授信1374億元。

土地拓展方面，2019年新增項目46個，新增的土儲約713萬平方米，其中200萬平方米來自一二級聯動，總的土地儲備為2696萬平方米，其中一二線城市佔比約81%，平均土地成本6897元/平方米，地價銷售比約32%。境內外評級提升，目前獲穆迪（B1）、標普（B+）、惠譽（BB-）三大評級機構調升評級，展望“穩定”，中誠信國際、中證鵬元分別給與公司主體長期信用AAA等級，超過15家賣方機構覆蓋公司股票和債券，推薦增持/買入。獲獎情況，2019年獲得40多項國內外設計大獎，金盤獎數量以19項躋身全國前四，客戶滿意度達90分，遠超行業平均水平。在投資佈局方面，公司以深化「1+N」佈局，聚焦高效能城市，其中1指核心的一二線城市；N是指環繞核心城市的衛星城市。目前佈局聚焦高效能城市，主要是全國9大核心城市，例如福州、杭州、鄭州、南京、蘇州等。在投資方面，注重以新項目盈利能力，堅持中高端的產品。分兩部分闡述，一部分從規模，匹配當年銷售回款的30%-50%作為拿地資金，對於選擇項目標準以利潤率和IRR兩項指標作為拿地標準。另一部分產品端，剛剛提到公司聚焦在全國9大核心城市，對應的是中高端改善型住宅，與城市佈局相關。

在債務管理上，堅持積極主動的債務管理，淨負債率維持70%-90%的水平，維持充足流動性，最低現金餘額應保障足以滿足未來12個月基礎運營資金支付，加強資金籌劃，提高使用效率，通過合作開發減少資金壓力：堅持「強強聯手」合作發展策略，保持財務健康平穩發展。今年公司強調，挖掘內生潛力，提升運營效率，核心圍繞利潤，堅持多維度的協同，各個職能條線的協同聯動，提升經營效率，從而提升項目的盈利能力，現在在集團內部提出雙核五維度，三重聯動的管理思維。

【業務運營】

接下來，介紹業務運營部分。前面提到合約銷售額為1413億元，年複合增長率為45%。2019年合約銷售額主要在長三角和海西兩個區域，佔比91%。可售貨值為2000億元，長三角佔比53%，海西佔比21%。從指標完成的貢獻率來看，長三角的貨值佔比53%，合約銷售佔比71%，長三角去化率較高。2020年與2019年大致相同，長三角佔52%，海峽西岸19%，中原14%，其他15%，預計全年去化率70%左右。在土儲方面，超過80%位於中國一二線城市黃金地段，覆蓋全國44個城市，項目共200個，一二級聯動項目成為補充優質、低價土儲的新引擎。目前總土地儲備面積2696萬平方米，權益土儲面積1332萬平方米，平均土地成本6897元/平方米，佔比在長三角和海西為主，開發中佔64.61%，竣工的13.8%，新增項目數量46個，平均拿地溢價9%，平均拿地成本6649元/平方米，一二線城市佔比92%以上。總新增地塊土儲面積731萬平方米，其中長三角新增地塊金額佔到64%。從2016年開始公司就在做一二級聯動項目，從一級土地整理到二級項目開發，從2016年至今，土地按照原計劃陸續開始掛牌和確權。目前一二級聯動預計總建面約976萬平方米，主要集中鄭州和太原，累計確權426萬平方米，剩餘待確權550萬平方米

【財務表現】

第三部分介紹財務表現。2019年，結轉的收益金額為502億元，年複合增長率65%。主要分佈杭州、福州、蘇州等城市。整個盈利不斷提高，2019年毛利124億元，毛利率24.2%，年內溢率59.94億元，利潤率11.5%，歸母核心淨利31.8億元，利潤率6.18%，EBITDA112億元，利潤率22%，歸母在穩步的增長。2019年合約銷售是1413億元，年複合增長率45%，營收514億元，年複合增長率65%，總資產2142億元，年複合增長率29%，總權益412億元，年複合增長率21%。債務也在持續優化，2019年總佔規模與2018年幾乎持平，總債規模不變情況下，淨負債率從2018年105%降至70%，資金在流行性方面更加充裕，債務按照種類分類，43%來自金融機構借款，19%公司債券，4%資產支持債券，34%優先票據，融資成本從2017年的7.1%降至6.9%。銀行存款343億元，年複合增長率27%，現金短債比183%，授信額度，截止2019年12月31日，總授信額度超1702億元，未使用授信為1374億元，其中90%為金融機構授信，10%為其他授信，利息覆蓋倍數2019年為3.01倍。

回答環節

Q1：去年買地金額偏小，今年是否會提高拿地金額？

Q2：對土地市場怎麼看，一季度價格是否會下降？

A：個人判斷4-5月土地價格回落。去年蘇州土地市場很冷，公司在蘇州拿了4塊地。今年蘇州市場回暖，會考慮在市場較差時拿地，，太好可能會少拿。

Q3：公司是否有一個三年計劃？例如三年後公司銷售會達到一個怎樣的水平

A：外部環境比較複雜，公司追求有質量的發展。在拿地方面會比較謹慎，會在有利潤的情況下拿。目前的土儲在未來3年之內，可以做到每年10%-12%的增長。

Q4：今年2020年銷售資源會有10%增長，去化率公司預計70%左右。公司是否可以達到70%去化率，疫情對去化率是否有影響？

A：原來的土儲和2019年的土地儲備，基本集中在長三角和海西。在長三角供貨方面為50%，對銷售指標的貢獻為70%。所以去化率比價穩定，在75%-80%之間，比較有信心完成2020年既定的目標。

Q5: 今年竣工量和開工量的安排？

A: 今年收到疫情影響，一季度在大陸地區會有些影響。但是對於整年指標來說，一季度原本指標制定就會偏低。到3月份位置，所有項目超過80%都已復工。開工量在今年2-3季度可以把一季度的缺失補平。公司交付面積在413萬方，一季度在復工情況不受影響情況下，交付量在今年還是能夠按照原計劃完成，2020年預計有12-13%的增長，目前可控。

Q6: 分紅問題？

A: 去年整體業績達到了管理層的預計，希望可以多分。公司做了第一次的銀團，銀團對分紅也與一定的指標限制，此次分配達到了規模的最高水平30%。現公司在做多方溝通，希望可以取消30%的限制，能夠往更放鬆的方向去走，能夠在公司經營取得更好成績的時候，與市場同步分享。

Q7: 3月長三角地區有所恢復，接下來銷售恢復是否可以延續到4-5月份？

A：3月長三角市場恢復較快，比較明顯的是從3月的第二週開始，已經可以達到去年3月的來訪量和銷售的85%-90%。我們的佈局主要集中在長三角，這幾個城市對疫情控制較好，市場信心較快恢復。二季度到三季度，可能比去年同期更好，需求量可能被滯後對於這些經濟較好城市。

Q8: 管理層在接下來2-3年對於整個淨負債率的預期和財務成本有怎樣的考慮？

A:大家對公司槓桿率都比較關心。公司自2016年上市設立了各年的管理目標，按照自己的預期目標努力地踐行。從去年開始公司有了些基墊，可以做到平衡有質量的發展，在未來幾年，規模可能不會去盲目追求，希望可以做到內部強大，有質量的發展。在未來兩三年，會維持穩健的財務政策，具體財務槓桿各年會有差別，但是會有一定幅度，接下來會保持70-90%槓桿範圍內。

去年整體債券各類成本，單項來看，時間維度上面都是取得了很大的進步。不管市場投資者還是金融機構，對公司認可度都是與日俱增。但是成本有窗口，去年從年初交換的海外債11.5%到後面發行的3.5年債定價8.1從公司的縱向維度來說發展良好。從公司全年的平均來說，受平均因素下降了24bp。今年目標，久期的的合理性更重要，不斷地調久期，通過去年的久期的安排一年內已經降到30以下，希望能夠更優化這個比例降至20左右。未來成本會做更多工作，不斷優化，提高公司競爭力。

補充：今年一季度美元債利率升高較為厲害，但是公司有融資優勢，能夠進一步提升。一季度開發的利率都是基準利率，在4點幾左右，所以今年融資利率會進一步下降。

Q9: 公司推出的無理由退房方案會對後續現金流有何影響？

A: 推出無理由退房是在春節後，疫情的情況下。該政策帶來了一定的銷量，現在售樓出已經基本開放，在該情況下，無理由退房逐漸停止。從過往銷售來看，認購率還是良好，沒有帶來重大影響。

Q10: 今年推盤量上下半年如何分佈？

A：推盤量上半年在40%左右，下半年60%左右。

Q11: 目前已售未結金額多少？毛利率什麼水平？

A：截止2019年末已售未結750億，毛利率在20%-25%之間。

Q12: 公司是否考慮回購股份，給投資者信心？

A：公司非常關注投資者收益，如果公司能夠在各方面改善，提振投資者收益也非常開心。公司關注，現在市場起伏較大，同行業採取了回購行為。公司會考慮在後期，不管在經營方面還是策略方面，如果考慮回購會向投資者披露。

Q13: 公司在2019年進入溫州，拿了較多項目，是較為看好溫州房產發展嗎？

A：目前公司在溫州有5個項目，土儲面積80萬方。選擇溫州是基於溫州GDP總量6600億，位列浙江省第三，特別是預售條件和預售資金的管理在浙江較為寬鬆和良好。整個預售資金用在工程等費用，由原來的20%提升到30%。受疫情影響溫州政府出臺了一系列扶持房地產項目的政策，包括預售條件的寬鬆，所有公司對溫州的整個房地產狀況比較看好。

Q14: 公司對未來淨負債率的預期和管理目標？

A：去年達到目標下線，未來會謹慎的用財務政策去進行有質量的發展，今年設定目標70%-90%，未來還是持穩健態度。

Q15: 公司目前已有4箇舊改項目，還有500多萬舊改項目尚未確權。確權是否有時間表，未來是否還有其他舊改項目在談？

A：公司基本會在2020年確權。其他舊改項目，有一個是武漢的項目在談，受疫情影響，現在擱置，但未達到很高的確定性階段。

Q16: 公司目前境內境外融資拿到多少標準化產品的額度，以及發行計劃？

A：公司目前境內持有額度充盈，abs有批准的120億，尾款50億，供應鏈70億，已使用30億，剩餘額度充盈，公募債是40億，未使用額度在境內佔優勢。發行看市場窗口，公募債是一個置換，所以現在來看公司今年整個到期債券，包括ABS，一年內到期有30多億，如果置換公募債不到10個億，所以近期來看沒有債券可以置換。

Q17: 過去一年一線、二線、三四線表現迥異，未來市場是否再次分化？

A:上半年成交量相對較低，下半年會好一些，今年會呈現前低後高。但一二線和三四線會有區別，個人判斷，一二線幾乎不受影響。如果整個經濟下行，國家有可能對限價放鬆，對一二線可能會利好一些，但三四線城市壓力會大一些。從近期看，一二線相對穩健。

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寶龍地產：成功進駐大灣區，估值提升最具潛力

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