很多人都沒想到，房地產市場從新冠肺炎疫情中的反彈，竟來得如此迅速。
3月16日晚8點，萬科通過線上賣房的方式推出深圳的“萬科星城”項目，當晚推出的288套房源，在7分鐘全部賣完，銷售額2.99億。
3月20日，蘇州的三個房地產項目同時開盤，共推出近900套房源。無論是線上銷售還是線下選房的項目，幾乎都是“秒光”。
3月24日，龍湖集團CEO邵明曉在業績會上專門提到了旗下一個項目的“戰績”：311套房源，10分鐘內搶光。
他還表示，作為房地產市場恢復較快的區域之一，“長三角”地區的交易規模已經恢復到正常水平的八成。
隨著新冠肺炎疫情進一步得到控制，房地產市場正在迅速恢復。其中，“搶房”行為再度出現，似乎意味著前期積壓的市場需求正集中釋放，並可能推動市場出現報復性反彈。
如何解讀這種信號？業內人士認為，蘇州部分項目的超預期銷售，除了需求積壓的因素外，還有人才新政帶來的刺激。深圳作為一線城市，需求也自然強勁。總體來看，市場回暖下的“搶房”現象，既有普遍意義，又有特殊性。但以剛需為主的需求結構，以及“房住不炒”的政策基調，也決定了市場很難出現非理性的波動。
蘇州、深圳等地出現搶房潮
蘇州新盤60秒賣了12億，線上千套房源遭瘋搶。
前幾天，蘇州人的朋友圈都被新盤開售排隊搶房的照片刷屏了。
3月20日晚，蘇州三大樓盤項目伴山瀾灣、龍湖、湖西星辰相繼開盤、加推，一口氣入市猛推787套房源。兩天後，蘇州太湖度假區附近樓盤項目龍湖天境大成加推309套房源。短短一個週末，蘇州就向市場推出了超千套房源項目。
那麼，到底搶房的熱情有多瘋狂呢？
據悉，當天蘇州湖西星辰項目雖然是線上開盤，但是卻不影響購房者的搶房熱情，開盤一小時去化率即達到90%，1分鐘內的銷售額就達到了12億。而龍湖天境天境夏怒也是一分鐘後全部售罄。
在這些新推出樓盤的開放商售樓處，基本都聚集了一群戴著口罩的購房者，場面異常火爆。根據官方發佈，伴山瀾灣項目認籌啟動兩小時就有116組客戶認籌。
值得注意的是，在這波搶房潮中，一些原本為加速促銷的購房優惠也悄悄的取消了。
有購房者在微信群收到信息顯示，隨著樓市的回暖，蘇州一批開發商直接宣佈，優惠全部取消。而在此前，部分樓盤項目還給出了特價房、或者91折的購房優惠。
更有某龍頭地產商上海區域公司宣佈，由於蘇州落戶政策放寬，現在所有項目取消案場優惠，一律按備案價銷售。
而在這波購房潮之前，蘇州當地的土地拍賣交易也已經出現了提前回暖的跡象。
3月13日，蘇州高新園區青劍湖17號地塊正式開拍，這也是疫情後蘇州市的首場土拍，最終，該地塊由白馬澗生命健康小鎮買下，成交樓面價24022元/㎡，溢價率11.73%。該貸款億總價14.67億出讓，並逼近青劍湖板塊最高成交價。
隨後，蘇州2號公告科技城、尹山湖地塊雙雙登頂現房前一手，12秒加價超6億。
新盤7分鐘288套房搶空，深圳市場小陽春明顯。
而作為全國樓市的風向標，深圳樓市的回暖速度同樣驚人。
就在萬科集團發佈年度業績之際，萬科首度開啟了線上直播賣房，短短7分鐘288套房被搶光。
數據顯示，3月16日晚上8點，萬科星城線上開盤，通過E選房平臺進行線上選房，當晚線上開盤直播圍觀人數高達近50萬人次（各平臺峰值合計）。當天，線上開盤推出的是4棟288套房，7分鐘全部賣完，銷售額2.99億。按照備案總量計算，實際去化約24%。
線上選房結束後不久，萬科星城便加推了5棟房源。據萬科星城有關人士表示，不少購房客正連夜往售樓處趕，昨晚（16日晚）已經賣了30多套，17日早也已經賣了10幾套。
而就在3月7日，深圳年後的首個豪宅項目，招商太子灣·灣璽現場開售。該項目推出70套240㎡-398㎡的精裝商務公寓，總價2000萬元起步。該項目也獲熱捧，現場一度被要求限制人流。
一邊是公寓房遭熱搶，一邊是豪宅盤被秒光，不難看到，深圳兩類群體的購買力同樣讓人歎為觀止。
除了新盤行情火爆之外，深圳二手房成交也在快速回升。深圳貝殼研究院統計數據顯示，3月9日至3月15日一週，二手房共網籤1921套，環比增長17.6%，其中住宅1819套，環比增長18.3%，網籤量已經恢復到去年1月初水平。實際成交量環比增長130%左右，回升到去年底50%的水平。
又見熟悉的“喝茶費”，交100萬卻未能看房。
讓人看到魔幻的是，樓市熱潮階段，熟悉的“喝茶費”套路又出現了。
日前，有網友在社交平臺上爆料，深圳某區域三個新盤項目，對外號稱售罄，實際現在轉為內部消化，要繳納所謂的喝茶費（即更名費）才能買房。而這筆喝茶費，最高竟然高達100萬。
同時，爆料網友還給出了一份喝茶費內部報價單：其中一個樓盤116平4房戶型總價1120萬，喝茶費100萬；89平3房戶型總價816萬，喝茶費85萬。而另一個樓盤97-100平2房，喝茶費75萬。
據該區域房產中介透露，100萬喝茶費確有其事，但因新房限價，即便加上喝茶費，也比周邊二手房的價格更低，因此對購房者更有吸引力。
但令人意外的是，有些購房者即便交了100萬的喝茶費，仍然無法順利看房。根據中介解釋，這筆喝茶費是先去銀行做資金監管，最終打給開發商內部員工。言外之意，如果公開看房，就洩露了內部拿資源售賣然後疊加喝茶費這種套路，而購房者則只能通過戶型圖來進行盲買。
實際上，開放商不給看房、讓購房者盲買的做法最近越來越多。
據中國基金報記者瞭解，近期深圳兩個新樓盤重新啟動現場銷售後非常火爆，排隊諮詢購房者眾多，但對於看房要求，售樓工作人員則以“房源不多、售樓處即將拆除”的理由進行拒絕，直接要求購房者通過看購房圖或者VR展示戶型情況，來讓客戶確定認購意願，提前簽下合同。
在分析人士看來，購房光看戶型圖就“無腦買入”，不排除其中有飢餓營銷的嫌疑，開放商抓出搶房者的焦慮心理，最大化項目銷售收益。但類似喝茶費這種缺乏法律約束的條款，最終可能還是會傷害購房人的利益。
成交量已恢復7成左右
上述蘇州出現的“搶房”盛況，除了前期需求積壓的因素外，三個項目推盤時間的選擇也“很有講究”。
當日早些時候，蘇州出臺人才新政，本科學歷（年齡不超過45週歲）可以直接落戶，無需社保；大專（年齡不超過35週歲）連續6個月社保就可以落戶。
政策力度之大，堪稱“王炸”級人才新政。
就在前一天，蘇州剛出臺高端人才獎勵計劃細則，高端人才和急需人才直接參照個人薪酬按比例給予重獎，最高每年可獲40萬元。
除了人才新政助力樓市回暖之外，此前蘇州當地政府還出臺一系列促進樓市回穩的相關政策。據江蘇省蘇州市自然資源和規劃局發佈《關於做好土地出讓相關工作有效應對疫情的通知》顯示，為有效應對疫情對土地出讓帶來的影響，維護蘇州市土地市場健康平穩運行蘇州對土地出讓相關規則進行調整。
這也意味著，蘇州樓市的購房門檻將進一步降低。
儘管政策將從今年5月1日起開始執行，但其對市場預期的影響不容忽視。
日前，貝殼研究院發佈了《房地產市場復甦力指數城市排行榜》，其中蘇州復甦力指數位居全國第一。
蘇州某房企人士向21世紀經濟報道表示，每年三、四月份都是蘇州樓市的“小陽春”，今年由於新冠疫情的影響，需求已經出現積壓。人才新政的出臺，對這些需求形成刺激。她透露，人才新政出臺後，公司旗下項目的電話訪問量和現場到訪量均有所增多。
為應對新冠肺炎疫情的影響，春節後，各地陸續出臺政策，對房企給予支持。到3月，政策方向逐漸從應對疫情的合理化措施，延伸到擴大供應、刺激需求，人才新政便是其中之一。
在蘇州新政之前，廣州、汕頭、佛山先後在3月中旬出臺人才新政，進一步放寬落戶條件。同樣在3月中旬，濟南有條件地放鬆限購，瀘州則通過發放購房補貼的方式刺激市場。
3月24日，海寧日報的官方微信號發佈消息稱，海寧召開雲上房博會的一個月期間，暫不執行“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”政策。
近期，雖然有樓市政策因鬆綁幅度過大而被叫停的先例，但上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進仍然認為，樓市政策在“一城一策”的框架內適度鬆綁，將是近期的趨勢。這些政策的刺激，疊加春節假期和疫情期間積壓的需求集中釋放，成為近期樓市快速回暖的主要動力。
上海易居研究院的數據顯示，自2月末開始，主要城市的新房成交量就逐漸從底部反彈。到3月中旬，全國房地產市場新房成交已恢復至年初水平的7成。
二手房方面，貝殼研究院指出，在鏈家覆蓋的18個城市中，“近四周二手房市場成交量平均以每週91.3%的環比增速回溫”。上週（3月16日至22日）成交量已經相當於去年3月周均水平的75%。其中，廣州、青島、西安三城的交易量超過去年同期，上海、成都接近去年同期，京津冀區域的恢復相對較慢。
邵明曉在業績會上表示，預計到今年4月，房地產市場就能恢復到正常水平。參照當前疫情進一步得到控制、房地產業陸續復工的現狀，這一觀點頗能代表業界的主流看法。
疫情壓抑樓市需求
後續或仍有小波行情
除了深圳、蘇州之外，包括南京、北京、上海等各地樓市都出現了明顯的“小陽春”行情。
根據南京網上房地產公示數據，2020年3月1日至3月20日，南京新建商品房總認購套數為3277套，總成交套數為3377套，日均成交套數達到了169套，按照這一成交趨勢。同時，3月上半月南京累計成交的二手房套數，則達到了3951套，僅兩週成交量就達到去年全月成交量的78%
3月第二週的上海新建商品住宅成交68149平方米，環比上漲26.10%;全市總計成交578套新房。這是自1月下旬以來，新房單週成交量最高的一週。
中原地產首席分析師張大偉表示，3月以來大部分城市的樓市成交量有所回升，目前已經恢復到大約疫情前四五成水平。從趨勢上看，市場呈現從南到北逐漸復甦的態勢，成交量有望在下一季度回升至接近去年同期的六成左右。
分析人士指出，3月份各地樓市行情回暖主要有幾個原因：一方面，剛需置業的購房者並不因疫情而停止購房。市場交易短期壓制的兩個月左右的買房需求，疊加3月階段購置學位房的需求，不少剛需購房者會加快買房節奏，因而也出現了新盤被瘋搶的情況。
另一方面，金融放水，考慮資產保值的，也讓不少人將房產作為資金避險的重要區域。此外，房企復工、新盤項目加速推進，也是助推樓市行情回暖的重要原因。
易居研究院研究員沈昕表示，2020年一線城市有望繼續引領樓市復甦。受史上最嚴的限購限貸政策影響，一線城市2017年和2018年的調整幅度最大，2019年企穩反彈，2020年有望延續這一趨勢，在疫情影響消除後有望引領全國樓市回暖。
搶房潮≠房價瘋漲
“房住不炒”仍是主基調
在需求釋放、市場回暖的情況下，類似“搶房”等報復性反彈的現象，會不會大範圍出現?
上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進認為，“搶房”的發生有其特殊性，比如政策刺激、需求積壓等，甚至不排除房企採取了“飢餓營銷”的做法。但總體來看，隨著供應的快速恢復，市場不會出現大規模的報復性反彈。
他表示，庫存高企，加上短期的資金鍊壓力，會迫使房地產企業加快推盤，從而快速增加市場供應。政策層面，各地也在為增加供應“開綠燈”。
比如，東莞市於3月10日印發“完善促進消費體制機制”的相關文件，其中強調“簡化房價備案流程”。長春也在3月23日發文，降低申請辦理預售許可證門檻。
從各主要機構的統計來看，3月以來，無論新房還是二手房，供應規模都有明顯增加。
但北京某房企人士向21世紀經濟報道指出，相比供應端的按部就班，需求端的變化更為敏感，並帶有一定的“羊群效應”。因此，在市場回暖的過程中，需求往往會出現快速增長，短期的供不應求很難避免。
他表示，近期北京部分新房項目的帶看和銷售情況要好於往年同期，由於銷售情況不錯，不少項目開始取消之前的優惠措施。
據21世紀經濟報道瞭解，在多個城市，都存在取消優惠措施的現象。但除部分二手房外，漲價現象尚未大範圍出現。
嚴躍進表示，目前看，房價上漲的動力的確存在。其中，新房市場由於存在限價等措施，價格很難大幅上漲。相比之下，二手房價格更容易出現上漲。
但他同時指出，即使未來市場真正出現“小陽春”，價格也不會大幅上漲。
嚴躍進認為，在近幾年的連續調控下，剛需已成為當前需求結構的主體，這部分需求較為理性，對價格變化較為敏感，他們不會支撐房價大幅上漲。同時，在“房住不炒”的調控思路下，各項調控政策不會大範圍鬆綁，房價沒有大幅上漲的空間。
此外，房企的融資壓力和債務風險依然不容忽視。
統計數據顯示，今年房地產行業的到期債務約在1.46萬億，其中7月份是到期高峰，達到1490億。與此同時，疫情加劇行業分化，據人民法院公告網的消息，截至3月23日，已有98條房企宣佈破產的公告。
中泰證券首席經濟學家李迅雷曾在接受媒體採訪時表示，各地要對房地產市場可能出現的波動做好預案。在“房住不炒”的前提下，穩定預期，防止房價暴跌，而非很多人擔心的“房價反彈上漲”。
人民大學副校長劉元春近期在公開場合也著重強調，“要高度重視房地產市場的不確定性，防止房價快速回落。”
來 源：21世紀經濟報道
記 者：張敏、葉麥穗
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