大河報·大河財立方記者 任冰
3月26日，素有“利潤王”之稱的中海地產公佈了2019年年報。
報告期內，該公司實現收入增長13.6%至1636.5億元，歸母淨利潤增長10.3%至416.2億元，董事局建議派發年度末期股息每股57港仙（注：1港元=100港仙），總體增長穩健。另外，其毛利率33.7%，淨利率25.4%，仍保持著行業領先水平。
但縱向對比來看，該公司毛利率同比下降了4.1個百分點，淨利率水平也不及2018年的26.1%，且為近5年來首次下降。土儲情況也不樂觀，截至2019年末，中海地產合計土地儲備為8923萬平方米，不及上一年末的9144萬平方米。
在資金面與市場面的雙重壓力下，地產行業“弱者死亡”之餘，“強者”之間的競爭也更加激烈。
近兩年，隨著淨利潤水平相繼被萬科、恆大超過，中海地產不得不思考一個問題：如何保住“利潤王”稱號?
| 低成本、低負債率，房企“利潤王”是這樣煉成的
中海地產的2019年年報，給人的印象就是穩健。
與收入、利潤的小幅增長相對應，2019年中海地產的合約銷售額為3771.7億港元，同比增長25.2%，銷售面積為1794萬平方米，同比增長12.6%。
事實上，這個節奏很符合中海地產的風格。
克而瑞統計的2018年TOP10房企數據顯示，中海地產的銷售金額5年複合增長率為16.8%，不到新城控股5年複合增長率(60.7%)的三分之一。
這樣看來，無論外部環境是寬鬆還是收緊，中海地產都彷彿一股清流，並未受到太大影響。
這種穩健也體現在中海地產保持多年的低負債率、低融資成本和費用方面。
年報顯示，截至2019年末，中海地產資產負債率60.06%，淨借貸比率33.68%，加權平均借貸成本為4.21%。負債率和借貸成本都處於行業最低區間。
這主要是中海地產的海外融資比例高、利率低所致。從負債結構上來看，中海地產2019年末的有息負債中，人民幣佔比不到一半，其餘為港幣佔28.6%、美元佔23.2%、英鎊佔1.0%。而中海地產又擁有著穆迪Baa1、標準普爾BBB+、惠譽A-的信用評級，也是全行業唯一獲得國際評級機構給予A級評級的企業，因此海外融資時就可以實現較低的利率。
以中海地產2020年3月發行的美元債舉例，5年期3億美元、10年期5億美元、15年期2億美元的高級債券的票息率分別為2.375%、2.75%、3.125%。而據克而瑞證券數據，2月中資房企發行的美元債票息多在6%~9%區間，約為中海地產融資成本的3倍。
另外，年報裡還提到，中海地產的分銷費用與行政費用佔收入的比重為3.3%，也保持行業最低之一。
成本控制良好，傳導之下，中海地產自然能實現較高的利潤水平。數據顯示，2017年以前，中海地產的淨利潤和歸母淨利潤規模均一直處於行業首位，因此被稱為“利潤王”。
| 缺地！瞄準一二線城市求合作
不過，從另一個角度來說，穩健也意味著緩慢。
在克而瑞日前發佈的2019中國房企銷售TOP200排行榜中，中海地產以3136.2億元、1699.4萬平方米的成績分別位列操盤金額第7名、操盤面積第9名。
作為中國最大建築聯合企業——中國建設工程總公司在香港的控股子公司，中海地產與萬科、恆大、綠地等近年來一直穩居中國房企銷量榜TOP10。但往前數幾年，在2012年榜單中，中海地產的成交金額、成交面積還分別排在第4名、第6名，隨後便被後來居上的碧桂園、融創等超越，2016年後再未進過前5名。
除了銷量排名下降，中海地產一直引以為傲的高淨利潤的優勢也正在一步步被追平。
克而瑞數據顯示，2017年，萬科和恆大分別以372.1億元、370.2億元的淨利潤水平超過中海地產(351.0億元)，後者從淨利潤“王者”位置上跌落，只剩歸母淨利潤可以一戰，但這個差距也在不斷縮小。
2018年，恆大的歸母淨利潤僅比中海地產少約3億元，萬科則少了39.43億元。目前，恆大的2019年報還未發佈，但從萬科的年報來看，2019年萬科的歸母淨利潤為388.7億元，與中海地產的差距已經縮小至27.5億元。
那麼如何保利潤?良好的收益不僅來自“節流”，更需要“開源”——快速增加業務規模是一個好選擇。
中海地產的土地儲備一直不是很高。截至2019年末，中海地產合計土地儲備為8923萬平方米，不及上一年末的9144萬平方米。
3月13日，中海地產官微發佈了一則2020年尋地合作計劃，誠邀合作伙伴就股權收購、資產轉讓、國企混改、城市更新、聯合開發等業務範疇進行全面合作。計劃中表示城市範圍包括但不限於全國一二線城市及強三線城市，但就年報來看，中海地產還是青睞一、二線城市。年報稱：高鐵與城規的大力度建設，正在加快人口向高能級城市轉移。我們堅持深耕安全邊際更高、抗風險能力更強的一、二線城市。
無論如何，從以單打獨鬥為主走向合作共贏，想盡辦法多拿地、上規模，普遍被業界認為是中海地產為保利潤、求增長邁出的重要一步。
值得關注的是，鄭州作為新一線城市，已經成為中海地產合作開發的實踐點之一。年報顯示，中海地產2019年新增53宗地，合作取得的有6宗，鄭州高新區項目即為其中之一。該項目土地面積為7.6萬平方米，中海佔有60%的權益。
另外，2019年中海地產還以26.7億元的價格競得了地塊鄭政東出〔2019〕13號(網)。這是繼2018年8月以來，中海地產二次進軍北龍湖。該地塊位於龍湖外環北路南、龍津路東，面積7.2萬平方米。
資料顯示，中海地產於2014年進入河南，並不斷加碼鄭州，目前已經開發了中海萬錦公館、中海錦苑、中海九號公館等多個樓盤。
| “今天”多元化佈局，以期“後天”持續領跑
除了力爭在短期內增加房地產項目的開發規模，在長期範圍內，中海地產也進行了多元化、多層次佈局，以期實現持續領跑。
去年3月，中海地產首次提出了“今天、明天、後天”三個層次的戰略業務結構，並在2019年年報裡再次強調了這個規劃。
詳細來說，即為立足今天的主業(住宅開發)，面向明天的成長型業務(商業資產管理)，為後天培育增長點的新業務(養老、教育、物流等)，分別配置並持續按年投入90%、8%、2%的資源，聯動發展。
年報顯示，中海地產目前持有運營甲級寫字樓45棟、購物中心13家、星級酒店12家、長租公寓2家、自由辦公項目12個，是國內最大的單一業圈寫字樓發展運營商，並且已經在探索商業資產管理方面取得了進展。
2019年，中海地產收購蘇州國際財富廣場，出售成都中海國際中心H座寫字樓，推進商業資產“投融管退”全週期管理，持續探索從商業地產開發運營到資產管理的轉變。
在主業方面，中海地產也在以智能化、工業化為方向進行產品品質升級。
2019年，中海地產聯合華為等科技企業領跑智慧社區、智慧家居的研發及應用，在上海打造了全球首個5G社區中海·臻如府。
對於2020年，在3月26日下午舉辦的2019年度全年業績發佈會上，中海地產的行政總裁張智超表示，總體判斷今年市場還是謹慎樂觀的。他透露，中海地產3月份前兩週的銷售恢復好於預期，基本達到去年同期水平。2020年中海地產的供貨節奏也好於往年，總量為6800多億元。
總的來說，一手抓主業規模，一手佈局多元化，中海地產為保住“利潤王”的稱號正做著積極準備。結果如何，值得等待。
責編: 劉安琪 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉
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