疫情之後的這些天，關於樓市幾乎每天都不停上演著救市和撤回的戲碼。
內中邏輯我們就不具體展開了，簡單概括就是：上面有所堅持，下面實在焦慮。
但坦白講，我基本沒有太在意這些樓市政策的反覆，理由很簡單，這些率先行動城市，往往能級不夠。
也就是說，他們算不上城市中的大哥，並沒有多大的示範效應。
而中國樓市中，真正對全國有信號的意義的，無非三座城市：上海，深圳，北京。
從過往經驗看
上海是中國樓市的啟動首發站
深圳是中國樓市市場化自由化交易的典型
北京是中國樓市政策風向標
而就在今天，沉寂很久上海樓市終於動了
這樣一則消息迅速傳播開來
沒錯，上海在樓市中不僅做了動作，還是個實質性的大動作：
部分銀行的首付比例從原來3.5層降到3層
雖然看著降低比例不多，但背後所隱藏的意義卻未必那麼簡單。
01
首先，有個事實我們要們要明確，這不是上海樓市在艱難下的選擇。
而事實上，上海樓市現在非常好，還不是一般的好。
這是上海目前很多案場的實況。
這是聚集在房地產交易中心人群。
疫情還沒有過去，但已經擋不住買房人，那顆要上車湃動的心了。
這背後邏輯其實挺複雜，大概是這樣四點元素構成。
首先都知道因為疫情，
需求的勢能在被積壓，而且在二手房需求因為封閉管理被抑制，也變相在擠壓到新房上來。於是，在一個短暫的節點進行了集中式的釋放。
這點上，回暖的內核和蘇州樓市非常相似。
第三點是上海經歷三年樓市橫盤後，真的週期觸底了。
最典型的就是在供應經歷三年消化後，供求又一次進入相對微妙的供應區間。
最直觀的感受，就是前兩年在上海郊區集中上市的郊區盤，好像過了一個年，都沒什麼房可賣了。
曾經作為剛需盤扎推的青浦，比較典型的萬科天空之城，融創虹橋公館去年還在賣力做著各種營銷動作，也沒有想到這麼快去化了。
是不是有點像最近火爆的蘇州龍湖湖西星辰。
可能城市有所差異，但樓市中一些本質內核是完全共性的。
最後，上海給自己樓市2020定義，就是個改善年，所以上海樓市幾乎不再像郊區推地了，拿出都是類似徐匯濱江310億地王這樣優質板塊優質地塊。
其實這樣操盤無異於又給市場託底的信心
包括集中入市的項目，在內中環進行扎堆上市，這樣邏輯下，類似江黃埔區綠地濱江這樣豪宅項目，非常出人意料速度去化了。
而且是在預售價格比前一年融創濱江高出13%情況下。
這樣的改變，在上海到處微妙的發生著。
那就很奇怪了，上海樓市似乎沒有必要做降首付這麼一個利好舉動啊。
02
對，因為降首付這件事情無論放到哪個城市都會很敏感。
尤其是上海這樣的城市身份。
之前我和朋友分享過，樓市在調控端其實有四個後門，打開他整個樓市就活了。
降利率—往樓市中散錢，錢多了樓市就有了流行性託底
降首付—本質上是提槓桿，畢竟掏的現金少了嘛
降庫存—減少供應來保持市場的活躍度
不限購—打開外部購買力，這樣樓市流動性就會最大化了
如果樓市是一幢大廈，那麼這四點就是關鍵性結構了。
而此前，上海樓市能把房價摁住這麼好，也是精準做好這四點的補丁。
5年社保，徹底鎖死外部購買力衝擊上海樓市可能。
首套3.5層，降低槓桿總量，特別二套七層首付，讓上海樓市內部投機性最大程度的降低。
大部分上海有房的人，基本只能做到賣掉一套，再買一套的節奏，這樣市場只保持在這樣改善的循環中來。
再加上上海樓市根據二手房定地價原則和租售並舉，上海樓市被牢牢摁住了。
你這樣一看，這個降首付的信號，是不是很微妙。
那麼，為什麼呢？
03
因為信心
這不是自相矛盾嗎，上海樓市狀態，起碼現在很好啊。
就是現在很好，所以這股勢頭最好的結果，是不能出現斷崖。
要這樣樓市突發性的火爆，確實很大程度上來源需求報復性的釋放，帶來了報復性的買房。
但如果這樣一波囤積的需求總有被消耗時候，那麼是不是有可能市場就會露出底牌了？
這方面誰也沒有底誰也沒法保證，買房人沒有，其實開放商也沒有，甚至大局操盤者也沒有。
而且現在整個形勢依然稱不上樂觀，外部上全球疫情非常嚴峻，連鎖反應現在還拖累著全球經濟。
內部上說，我們雖然是應對疫情最好的，但沒法否認疫情對我們影響依然很大而且依舊存在。
那麼這樣需不需做一點動作來做一下提前對沖，把預防風險給做到前面。
這樣操盤風格很上海，你很少看到上海對樓市下什麼猛藥，更多像一個老中醫一樣，潤物細無聲的改變著樓市。
蘇州亦然。
還有兩點，是上海樓市特有的。
首先，上海是全國意義上第一個完全進入到改善主導市場的城市。
這點是其他城市所很難看到的，也就是說，能影響上海樓市最重要的力量，是那些要賣一套房再換一套房的人。
從這個角度來說，二套房的首付在上海甚至比首套首付還要重要。
那這樣，首套首付比重的“微調”是也許能被容忍的。
此外，上海流動性實在太充裕了。
作為中國金融中心，市場上錢天然要往這裡流動集中再分配，這就讓上海銀行們手中的信貸額度總是充裕的，甚至是過剩的。
舉個例子吧，上海樓市最艱難的18年，也是整個樓市最艱難的時候，利率普遍上浮。
但全國唯有上海居然還能利率打折。
不得不服，有錢真好。
特別是今年，本來在預期上就要寬鬆的年份，因為疫情衝擊下，甚至美聯儲都開啟了“無限印鈔”模式。
我們雖然沒有什麼特別大的動作，但毫無疑問寬鬆的進度被大大加快了。
而落實操作層面，銀行得想想怎麼把這些錢儘快花出去，找個安全的領域儘快花出去。
而不是留在手中一樣被貶值掉。
所以，所有的因素在這樣的時刻疊加，樓市的信心需要延續，過剩的流動性也需要找個市場的出口。
我們看到連最淡定上海樓市，也有著這樣一次微妙的動作。
但你要說，這是上海樓市重啟2015年的信號，那我覺得那你衝動了。
不光頂層意志“房住不炒”是條紅線，四個樓市後門僅僅開了一個小門，還變動不了大局。
總的說大概率上，今年能看到一個挺不錯的上海樓市，有些火熱，也會有些剋制。
好，說到這，對“平樓”這樣一個蘇州樓市的深度觀察號而言，寫了這麼多上海樓市意義在哪。
04
這裡我曾和我的團隊立過一個flag。
當蘇州樓市已經用三年的逆週期證明了自身的實力時候，當越來越多的TOP級開發商開始深耕蘇州的時候。
你已經不能用原來僅僅內視的角度來衡量了，很多外來變化在深刻的改變，和正在改變蘇州樓市。
視野，是未來審視蘇州樓市的起碼要求。
那上海樓市這次調整對蘇州樓市影響在哪？
第一，不要輕視，任何一個地方對樓市的重視程度。
我記得沒錯的話，中國只有北上深樓市依賴度是低於30%，但即便這樣，上海對樓市依然有著核心般的重視。
從這個層面，地產也許不是每個城市，這樣環境下最被優先扶助對象，但一定是最被重視的對象。
第二，上海如果能保持樓市活躍，那麼對蘇州，對長三角的樓市都將是個很強的信心支撐。
只要上海樓市始終在堅挺，那麼蘇州每個銷售，中介，渠道都可以告訴你
“看，上海樓市還這麼火，你還有什麼擔心的。”
2020樓市，最寶貴的依然是信心。
第三，上海開始虹吸一部分蘇州和環滬的投資客。
雖然我們都知道上海樓市大門很緊，但再緊的大門都有縫隙，市場上也總有這樣那樣的空子給你鑽。
這點上我們不多展開了。
不過這樣人群畢竟是極少的非主流，對蘇州樓市影響極小，大概一些豪宅和精品項目會被輻射。
當然，蘇州是否會跟進這樣降首付可能？
就像我之前說的，上海其實是個蠻特殊的市場，有降首付的操作空間，但放到蘇州就未必有這樣充裕的條件了。
我個人觀點也很明確，短期內，蘇州不會跟進這樣政策。
05
好了，最後給各位一些建議好了。
剛需的進場確實要加速了，無論是蘇州還是上海。
這不是煽動什麼，而是疫情讓市場需求突然釋放，而供應又沒來得及跟上，市面上選擇不多了。
投資上，兩座城市長期預期都沒有問題，只是細節上有些差別。
上海的選籌邏輯是有著三個標準，有地鐵，有產業，中外環。
蘇州的邏輯則是看規劃落位，看品牌開發商的聚集度，看限價分佈。
今後有機會和各位講講具體區別，但好城市，好地段，好產品的底層內核不會變。
最後，我希望各位明白：
信心還在，希望就還在
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