3月29日，正榮地產(06158)公佈2019年業績，這是公司提出新三年戰略以來的首份年報。
財報顯示，2019年，正榮地產實現合約銷售額1307.1億元人民幣(單位下同)，同比增長約21%;收益同比增長23.1%至325.6億元;核心利潤同比增長42.7%至29億元;淨利潤率同比上升1.1個百分點至9.5%。
2019年年初，正榮地產提出“新三年戰略”，將2019-2021年設定為“高質量發展期”，通過提升運營水平，改善債務結構，帶動營收及盈利水平持續提升，以迎接後千億時代的到來。這份成績單恰好見證了正榮地產從“高速發展”到“高質量發展”的轉變。
與2018年相比，正榮地產去年的合約銷售增速及營收增速均有所放緩。在房地產調控常態化的背景下，增速放緩並不是正榮地產獨有的現象，整個房地產行業都在換擋。克而瑞數據顯示，2019年TOP100房企累計權益銷售金額同比增長6.5%，遠不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。對比之下，正榮地產仍能保持兩位數的正增長，在行業中算是比較穩健。
另一方面，2018年規模過千億之後，基數變大，公司管理半徑也在增大，增長自然會趨向溫和，這也是大多數頭部房企達到一定規模後的增長路徑。從提出新三年戰略開始，正榮地產也就進入了新的發展階段。
高質量增長不只是口號，淨利率升至9.5%
這份財報中最突出的亮點是淨利率上升。此前，時代中國控股(01233)和萬科企業(02202)等房企的財報顯示2019年毛利率均有所下降，讓人對部分房企的盈利能力也隨著營收增速放緩而退化產生擔憂，但淨利率上升，說明了正榮地產高質量增長並不只是口號。
進入新階段後，正榮地產更加註重運營效率的提升，相應地從粗放式擴張向精細化運營轉變，在組織架構上也提出了“精總部、強區域”的理念，賦能一線提升效率和戰鬥力。
據瞭解，正榮地產的投資、運營、設計及營銷關連穿透，產品標準化日益成熟，2019年項目標化複製率達到100%，平均首開時間縮短至7個月，新項目平均首開去化率達到70%，成本控制和開發速度方面明顯改善，實現高週轉，經營提效推動了公司的核心利潤率改善至8.9%。
短債比下降，財務結構持續優化
高質量發展的另一成果是財務結構優化。智通財經APP瞭解到，2019年，正榮地產淨負債率保持平穩，為75.2%，雖然同比略有上升，但保持在80%以內。短債比例由51.3%大幅下降至34.2%，現金對短債比由1.19倍上升至1.8倍，總現金同比增加24.5%至353.07億元。
如果與上市前對比，更能反映正榮地產在高質量發展的戰略指引下取得的成果顯著。前幾年，公司負債率較高，一方面是因為當時未上市，融資渠道較窄，只能藉助銀行貸款等有限的渠道融資發展;其次，2016-2018年恰好是房地產行業高速發展期，幾乎所有規模房企都在加大馬力向前衝，正榮地產為了抓住行業紅利，也選擇了加大槓桿、高速發展的戰略。
2018年是一個分水嶺，正榮地產登陸資本市場，同年進入千億陣營，行業環境也隨著調控常態化而發生改變，此時，眾多房企適時調整戰略，正榮地產也順應行業趨勢，提出了高質量發展的目標。
上市之後，得益於融資渠道多元化，正榮地產的融資成本逐年下降，2019年加權融資成本為7.5%，同比下降0.3個百分點。年內，公司藉助境內外融資平臺，實現融資新突破，保持了融資渠道的通暢。鑑於公司穩健的基本面和巨大的增長潛力，正榮地產相繼獲惠譽、標普、穆迪、中誠信等機構上調信用評級。
聚焦強二線，新增土儲權益佔比升至73%
在拿地方面，2019年，正榮地產延續1+6+X全國佈局(即一個總部、六個區域、多個項目)，聚焦強二線，年內新增土儲560萬平方米，在新增的41塊土地中，86%位於二線城市，14%位於三線城市。值得一提的是，正榮地產新增土儲的權益比例提升至73%。
拿地方式上，正榮地產堅持兩條腿走路，多元模式並行拓展。一是以公開招拍掛模式為主，傾斜於高週轉的短平快項目，這類項目佔比約70%左右;二是採取併購、勾地等多元模式，傾斜於高貨值的糧倉型項目，佔比約30%左右。
截至2019年末，正榮地產總土儲2615萬平方米，貨值約4500億元人民幣，項目主要分佈在長三角、海峽西岸、中部、西部、環渤海及珠三角六大主要經濟區域的30餘座城市，其中74%位於一二線城市或具有高增長潛力的地區。目前公司總土儲權益比為55%，不過從新增土儲的權益比來看，未來幾年隨著權益的提升反映到財報上，公司股東應占利潤也會有較大的增長空間。
正榮地產表示，2020年，公司在拿地節奏上，將繼續堅持適度的平滑投資，同時抓住集中批量供地的窗口期。佈局上，繼續堅持區域深耕，適度下沉優質都市圈三線城市，擴大戰略縱深。同時採取不均衡投資策略，向市場穩定、流量好的城市傾斜(以銷定投);向經營能力強、兌現程度高的公司傾斜(以能定投)，鼓勵各區域公司自主做大做強。在模式上，繼續堅持高週轉的招拍掛模式為主，繼續加強併購勾地等多元模式，並進一步拓展優質合作伙伴，尤其是財投方合作伙伴。
後房地產時代，房企之間競爭的另一重要維度是產品力。近年來房地產需求由終端用戶主導逐步轉變為改善型用戶主導，此次疫情更是激發了居民對改善型住宅的需求，這對於做改善性產品的正榮來說是利好。
正榮地產以“改善大師”為定位，擁有“正榮府”、“紫闕臺”及“雲麓”三大標杆住宅系列，具有較為明顯的產品力優勢。據瞭解，正榮地產重點在售項目往往能夠較同城市、同區域項目獲得更高的溢價。數據顯示，正榮地產當前重點項目平均銷售價格較所在城市住宅銷售均價的綜合溢價為50.89%，較所在區域銷售均價的綜合溢價為22.01%。
新三年戰略開局之年，正榮地產保持規模穩定增長的同時，盈利水平得到提升，債務結構持續優化，為實現接下來兩年的目標打下了堅實的基礎。
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