向地下要發展，產權證不再“攔路”
李滄“項目管家”一管到底，協助企業打通辦證路徑，破題地下空間綜合開發利用
□青島日報/青島觀/青報網記者 周 偉 通訊員 王 瀟
在城市土地資源日益緊張的情況下，地下空間的綜合開發利用已成為提高城市可持續發展能力的重要手段，將成為城市中遠期發展的重要空間承載。而為地下建築辦理不動產權證可以充分反映地下空間價值，為開展資產運作奠定基礎，為空間使用創造更加便利的條件。
在青島甚至山東，地下空間絕大多數存在於地下負一、二層，且多為整體辦理不動產權證。地下負三層及以下空間如何分層辦理不動產權證沒有經驗可循。
記者從李滄區獲悉，為破解這一難題，市自然資源和規劃局李滄分局通過邀請市自然資源和規劃局相關處室現場辦公，採取分期驗收、測驗合一進行流程再造，壓縮項目審批時限，協助企業打通了地下空間不動產權證辦理路徑。
尋找並確定辦證路徑
青島國際院士港產業核心區生物醫藥板塊是山東省重點項目、山東省新舊動能轉換重大工程首批優選項目，該項目充分利用地下空間，將商服配套、智能停車、智慧倉儲、產業大數據中心等產業配套功能延伸至地下，將更多空間提供給生產製造、植被綠化和漫步休閒。
但如何辦理不動產權證，卻讓項目建設運營單位青島融海國有資本投資運營（集團）有限公司犯了難。市自然資源和規劃局李滄分局的項目管家在對李滄區幾個區屬國有公司工作服務中，瞭解到這一企業需求，特地邀請了市自然資源和規劃局總經濟師龐兵鋒、市不動產登記中心負責人袁青華以及相關處室人員到李滄現場辦公，答疑解惑。
這次現場辦公會上，不僅明確了地下空間不動產權證可以辦，也明確了辦證的具體程序和路徑——
龐兵鋒說：“辦證路徑能夠確定，得益於我局加強了土地、規劃政策研究，按照市政府部署相繼出臺的《關於進一步加大節約集約用地力度促進高質量發展的意見》和《青島市地下空間國有建設用地使用權管理辦法》等文件，這也為辦證程序的確定提供了政策支持。”
根據2020年1月施行的《青島市地下空間國有建設用地使用權管理辦法》第八條規定“以有償使用方式供應的地下空間國有建設用地使用權，在開展地價評估時，以基準地價對應的容積率為基礎，地下負一層按照地表同用途地價的三分之一測算，地下負二層按照地表同用途地價的六分之一測算，地下負三層及以下空間不收取土地價款。”
據瞭解，生物醫藥板塊等幾個項目屬地上地下為同一權利主體，且已獲得地上國有建設用地使用權，結建地下所有空間均未辦理土地權屬登記。依照確定的辦證路徑，用地權屬單位可攜帶規劃批准文件，結合實測成果到市自然資源和規劃局申請辦理地下空間土地使用權的出讓手續。市自然資源和規劃局負責對相關地下空間土地進行地價評估，土地產權主體按規定繳納地下空間土地出讓金，並簽訂地下空間部分的出讓合同後，到市不動產登記中心申請分層辦理地下空間不動產權證。
流程再造、壓縮時限
辦證的路徑已經明晰。融海公司在獲得《建設工程竣工規劃核實合格證》後，可辦理不動產權證。
但問題又來了，生物醫藥板塊目前只是部分完工，到今年6月份方可整體完工。正常情況下，一個建設工程的規劃許可內容對應一次竣工規劃核實，並且只有在項目全部竣工後才可以申請辦理相關手續。
“考慮企業需求，為助力‘雙招雙引’，經分局技術分析，我們打破常規的做法，在滿足消防、配套的情況下，將一個規劃許可證的內容，以規劃的園區道路為界分期進行竣工核實。同時，我們按照市局‘測驗合一’流程再造的工作要求，將規劃核實、土地核驗、不動產首次登記同步辦理。”市自然資源和規劃局李滄分局局長鬍雁說，“通過流程再造，大大壓縮了辦證時間。若各項工作推進順利的話，近期就能為生物醫藥板塊已經完工的部分地下空間辦理不動產權證。”
“逐層辦理權證後，可通過市場化評估反映出地下空間的市場價值，作為國企投資建設的項目，形成資產和價值後，也將有助於國有資產的保值增值。可通過資產證券化等方式進行融資，反哺園區運營發展，提高資產使用效率和綜合收益，形成產業運營、資產管理、金融運作的良性循環。同時，生物醫藥板塊作為新型產業空間，實現逐層分割辦證後，無論對招商引進企業分割使用、出租，乃至遠期的出售等，都提供了更加靈活、廣闊的操作空間。”青島融海國有資本投資運營（集團）有限公司負責人李珂說。
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