2019年三季度，可以說是多事之秋。從外部看，中美貿易摩擦升級，全球經濟下行，多國降息，環境嚴峻；從內部看，雖然多次降準，但主要目的為刺激實體經濟，對樓市利好作用減弱。在國內經濟下行壓力持續的狀態中，房產不再成為短期經濟刺激對象，央行也在加強管制房產資金流入。
政策方面，目前全國一城一策依舊，各地城市調控鬆緊大小不一；各城加大租賃市場的推進，同時引導市場規範化。
在這樣的背景下，全國整體樓市下行依舊，各城分化明顯，預計四季度將有所回暖；房價下跌量創年內新高，預計未來將繼續增多。
東莞在全國樓市調整期的大環境下，又有什麼表現呢？一方面，東莞人口發展規劃出爐，2035年常住人口將達1080萬人；另一方面，東莞銀根持穩，新政前後利率整體不變，普遍首套5.45%，二套5.65%。在有利好加持的政策面前，東莞三季度的樓市成績單相當不錯。
土地市場：供需基本持平，商住地佔比加大
2019年第三季度東莞土地掛牌公開出讓151.64萬平佔面，建面約526.95萬平，建面同比去年同期大幅上升72%，同比2017年大幅上升123%，其中共計12宗商住地供應和出讓，合計佔地合計佔地33.56萬平，建面89.34萬平，實際樓面地價為13463元/㎡，同比2018年（成交10宗商住地）上升34%，同比2017年（成交1宗商住地）下跌17%。
第三季度東莞土地招拍掛供應和成交均為152萬平，同比去年分別上升1%、4%，為近年來土地供需中等水平；另外，本季度共成交34宗土地，其中包括17宗工業地、12宗商住地及5宗商業地。從今年4月以來，政府不斷加大商住地供應，第三季度佔比高達35%，創近三年次新高。
開發商拿地謹慎，土地成交分化明顯，華僑城砸重金搶駐東莞。
住宅供縮需漲，非住宅同比上漲三成
三季度，住宅整體供應環比小幅回落，成交環比同比均上漲。其中，洋房供需環比同比均上漲，洋房成交同比增長近五成。
住宅市場：供應環比小幅下滑，成交量價齊升
三季度，萬科、龍光、華潤、碧桂園等許多房企積極推新衝刺業績，全市住宅新增供應約117萬㎡，環比僅小幅下滑2%，同比卻大幅增長12%。從絕對值看，仍低於東莞住宅新增供應近兩年的季度平均值139萬㎡，反映市場整體供應量依然偏緊，三季度住宅供求比0.74，已經連續5個季度供求比小於1。
三季度，東莞全市住宅成交159萬㎡，環比上升8.28%，同比2018年同期上升39.40%，同比2017年同期上升3.21%，並創年內新高。究其原因：一、供應持續放量，尤其是華潤、萬科、碧桂園、龍光等品牌新項目入市激活市場。二、價格窪地項目吸引剛需客戶入市。三、受深圳規劃建設先行示範區政策刺激，投資客入市信心增強，部分深圳客加快外溢臨深區域。價格方面，整體維持穩中有升。
住宅庫存跌至近2年新低位，消化週期加快縮短少於10個月。
據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，截止2019年9月30日，東莞住宅庫存套數35899套，庫存面積持續回落至450萬㎡，環比下跌2.36%，同比下跌10.54%，跌至近2年新低位。按照過去一年消化速度計算，9月底住宅庫存消化週期加快縮短少於10個月。但市場分化依然明顯，中心城區依然嚴重供不應求，東南臨深片區住宅庫存最大為132萬㎡，佔全市比重的29%，東南臨深片區住宅庫存消化週期升至為15個月。
目前，松山湖片區為供需主力，水鄉片區供需持續墊底。
供應方面，進入傳統銷售旺季，開發商推貨積極，儘管三季度推貨量與上季度基本持平，但同比去年上漲10%。臨深片區及松山湖片區成供應主力，供應合計56萬平，總佔比全市48%，水鄉片區供應持續低迷，僅9萬平。
成交方面，開發商加大營銷力度，三季度成交量有所上升。其中，濱海片區及松山湖為主要成交熱點區域，成交量合計達70萬平，佔比全市44%。水鄉片區成交持續墊底，成交15萬平米。
塘廈、寮步、東城為供需熱點，沙田、虎門成交放量明顯。
據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，2019年第三季度塘廈、寮步、東城為供需熱點，其中由於塘廈城建御城花園地位位置優越，價格合理，市場認可度高，帶動塘廈整體供需兩旺。進入傳統銷售旺季，開發商積極推貨，同時深圳被評為先行示範區，深圳客外溢帶動臨深片區和濱海片區市場，其中沙田的萬科大中江南院子和濱海明珠成交超300套，帶動區域領冠全市，虎門的虎門印象和萬科城市之光等成交表現也非常亮眼，推動區域持續走高。
洋房成交佔比創近4年新高，隨著別墅供應收緊下，成交佔比有所下滑。
據東莞中原戰略研究中心監測顯示，三季度全市洋房成交套數佔比95%，同比去年明顯上升約3個百分點，為近4年新高，隨著洋房供應放量明顯，帶動成交回升明顯；另外別墅成交佔比為5%，同比下降近2個百分點，主要由於禁墅令出臺後，別墅供應收緊明顯，導致成交有所下滑；住宅性質公寓成交依舊維持低位，成交佔比約0-1%。
洋房需求進一步釋放，三季度供需齊漲。
據東莞中原戰略研究中心數據監測顯示，今年三季度開發商推貨節奏明顯加快，洋房供應108萬平，環比上季度上漲1%，同比上漲20%；成交144萬平，環比上漲12%，對比去年同期上漲47%。隨著洋房供應放量明顯，刺激需求釋放，帶動洋房成交明顯上漲，洋房均價21504元/m2，環比上漲6%，主要由於熱銷項目後期推貨價格有所上漲，同時松湖片區熱銷項目集中籤約，拉動全市均價走高，但整體價格仍較為平穩。
2019年第三季度東莞洋房成交個盤排行
第三季度，品牌房企仍為成交主力，洋房成交項目前十中，萬科佔一半。其中，剛需發力明顯，松湖碧桂園天鉆成交5.66萬㎡（527套）奪得銷售冠軍，萬科第五城成交4.87萬㎡（483套）位列第二，萬科東新翡翠松湖成交4.16萬㎡（400套）緊隨其後。
別墅供需明顯回落，總價低項目比較受歡迎
隨著8月禁墅令出臺後，三季度東莞別墅供應明顯縮量，供應464套，環比下降35%，同比下降29%，導致市場成交熱度回落，全市成交685套，環比下降19%，但與去年同期相比上升5%。目前一些單價在3萬的項目，總價合理，依舊比較受客戶歡迎，其中包括海逸豪庭、萬科大中江南院子和碧桂園信鴻銅雀臺等項目成交超30套。整體均價29128元/㎡，環比持平，同比上漲23%。
2019年第三季度別墅成交個盤排行
第三季度，別墅成交集中在沙田、厚街等地，其中海逸豪庭，8月底加推，定價合理，同時加大三級聯動，拉動成交明細，成交51套奪得全市別墅銷售冠軍，其次為萬科大中江南院子以成交42套位居第二，碧桂園信鴻銅雀臺成交34套排名第三。
客戶投資迴歸理性，公寓供需雙雙下跌
據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，三季度全市公寓供應縮量明顯，供應14萬平，環比下降27%，同比大幅下降59%，主要集中在臨深和東部片區；而成交18萬㎡，環比下降6%，同比下降17%。其中商業性質公寓佔比99%，儘管商業公寓不限購不限貸，但房價高位及經濟環境氛圍複雜，客戶投資逐步理性，投資熱度減弱，導致本季度公寓成交下滑。公寓整體均價比較平穩，三季度為17432元/㎡，環比上漲2%，同比下降3%。
2019年第三季度公寓成交個盤排行
第三季度，全市公寓成交主要集中在中心城區和臨深片區，其中玖頌江灣表現出色，以成交量258套和1.25萬平奪冠，比上季度有所上升，卓越彌敦道和星河時代分別成交236套和209套緊隨其後。
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