2019年三季度，可以说是多事之秋。从外部看，中美贸易摩擦升级，全球经济下行，多国降息，环境严峻；从内部看，虽然多次降准，但主要目的为刺激实体经济，对楼市利好作用减弱。在国内经济下行压力持续的状态中，房产不再成为短期经济刺激对象，央行也在加强管制房产资金流入。
政策方面，目前全国一城一策依旧，各地城市调控松紧大小不一；各城加大租赁市场的推进，同时引导市场规范化。
在这样的背景下，全国整体楼市下行依旧，各城分化明显，预计四季度将有所回暖；房价下跌量创年内新高，预计未来将继续增多。
东莞在全国楼市调整期的大环境下，又有什么表现呢？一方面，东莞人口发展规划出炉，2035年常住人口将达1080万人；另一方面，东莞银根持稳，新政前后利率整体不变，普遍首套5.45%，二套5.65%。在有利好加持的政策面前，东莞三季度的楼市成绩单相当不错。
土地市场：供需基本持平，商住地占比加大
2019年第三季度东莞土地挂牌公开出让151.64万平占面，建面约526.95万平，建面同比去年同期大幅上升72%，同比2017年大幅上升123%，其中共计12宗商住地供应和出让，合计占地合计占地33.56万平，建面89.34万平，实际楼面地价为13463元/㎡，同比2018年（成交10宗商住地）上升34%，同比2017年（成交1宗商住地）下跌17%。
第三季度东莞土地招拍挂供应和成交均为152万平，同比去年分别上升1%、4%，为近年来土地供需中等水平；另外，本季度共成交34宗土地，其中包括17宗工业地、12宗商住地及5宗商业地。从今年4月以来，政府不断加大商住地供应，第三季度占比高达35%，创近三年次新高。
开发商拿地谨慎，土地成交分化明显，华侨城砸重金抢驻东莞。
住宅供缩需涨，非住宅同比上涨三成
三季度，住宅整体供应环比小幅回落，成交环比同比均上涨。其中，洋房供需环比同比均上涨，洋房成交同比增长近五成。
住宅市场：供应环比小幅下滑，成交量价齐升
三季度，万科、龙光、华润、碧桂园等许多房企积极推新冲刺业绩，全市住宅新增供应约117万㎡，环比仅小幅下滑2%，同比却大幅增长12%。从绝对值看，仍低于东莞住宅新增供应近两年的季度平均值139万㎡，反映市场整体供应量依然偏紧，三季度住宅供求比0.74，已经连续5个季度供求比小于1。
三季度，东莞全市住宅成交159万㎡，环比上升8.28%，同比2018年同期上升39.40%，同比2017年同期上升3.21%，并创年内新高。究其原因：一、供应持续放量，尤其是华润、万科、碧桂园、龙光等品牌新项目入市激活市场。二、价格洼地项目吸引刚需客户入市。三、受深圳规划建设先行示范区政策刺激，投资客入市信心增强，部分深圳客加快外溢临深区域。价格方面，整体维持稳中有升。
住宅库存跌至近2年新低位，消化周期加快缩短少于10个月。
据东莞中原战略研究中心监测数据显示，截止2019年9月30日，东莞住宅库存套数35899套，库存面积持续回落至450万㎡，环比下跌2.36%，同比下跌10.54%，跌至近2年新低位。按照过去一年消化速度计算，9月底住宅库存消化周期加快缩短少于10个月。但市场分化依然明显，中心城区依然严重供不应求，东南临深片区住宅库存最大为132万㎡，占全市比重的29%，东南临深片区住宅库存消化周期升至为15个月。
目前，松山湖片区为供需主力，水乡片区供需持续垫底。
供应方面，进入传统销售旺季，开发商推货积极，尽管三季度推货量与上季度基本持平，但同比去年上涨10%。临深片区及松山湖片区成供应主力，供应合计56万平，总占比全市48%，水乡片区供应持续低迷，仅9万平。
成交方面，开发商加大营销力度，三季度成交量有所上升。其中，滨海片区及松山湖为主要成交热点区域，成交量合计达70万平，占比全市44%。水乡片区成交持续垫底，成交15万平米。
塘厦、寮步、东城为供需热点，沙田、虎门成交放量明显。
据东莞中原战略研究中心监测数据显示，2019年第三季度塘厦、寮步、东城为供需热点，其中由于塘厦城建御城花园地位位置优越，价格合理，市场认可度高，带动塘厦整体供需两旺。进入传统销售旺季，开发商积极推货，同时深圳被评为先行示范区，深圳客外溢带动临深片区和滨海片区市场，其中沙田的万科大中江南院子和滨海明珠成交超300套，带动区域领冠全市，虎门的虎门印象和万科城市之光等成交表现也非常亮眼，推动区域持续走高。
洋房成交占比创近4年新高，随着别墅供应收紧下，成交占比有所下滑。
据东莞中原战略研究中心监测显示，三季度全市洋房成交套数占比95%，同比去年明显上升约3个百分点，为近4年新高，随着洋房供应放量明显，带动成交回升明显；另外别墅成交占比为5%，同比下降近2个百分点，主要由于禁墅令出台后，别墅供应收紧明显，导致成交有所下滑；住宅性质公寓成交依旧维持低位，成交占比约0-1%。
洋房需求进一步释放，三季度供需齐涨。
据东莞中原战略研究中心数据监测显示，今年三季度开发商推货节奏明显加快，洋房供应108万平，环比上季度上涨1%，同比上涨20%；成交144万平，环比上涨12%，对比去年同期上涨47%。随着洋房供应放量明显，刺激需求释放，带动洋房成交明显上涨，洋房均价21504元/m2，环比上涨6%，主要由于热销项目后期推货价格有所上涨，同时松湖片区热销项目集中签约，拉动全市均价走高，但整体价格仍较为平稳。
2019年第三季度东莞洋房成交个盘排行
第三季度，品牌房企仍为成交主力，洋房成交项目前十中，万科占一半。其中，刚需发力明显，松湖碧桂园天鉆成交5.66万㎡（527套）夺得销售冠军，万科第五城成交4.87万㎡（483套）位列第二，万科东新翡翠松湖成交4.16万㎡（400套）紧随其后。
别墅供需明显回落，总价低项目比较受欢迎
随着8月禁墅令出台后，三季度东莞别墅供应明显缩量，供应464套，环比下降35%，同比下降29%，导致市场成交热度回落，全市成交685套，环比下降19%，但与去年同期相比上升5%。目前一些单价在3万的项目，总价合理，依旧比较受客户欢迎，其中包括海逸豪庭、万科大中江南院子和碧桂园信鸿铜雀台等项目成交超30套。整体均价29128元/㎡，环比持平，同比上涨23%。
2019年第三季度别墅成交个盘排行
第三季度，别墅成交集中在沙田、厚街等地，其中海逸豪庭，8月底加推，定价合理，同时加大三级联动，拉动成交明细，成交51套夺得全市别墅销售冠军，其次为万科大中江南院子以成交42套位居第二，碧桂园信鸿铜雀台成交34套排名第三。
客户投资回归理性，公寓供需双双下跌
据东莞中原战略研究中心监测数据显示，三季度全市公寓供应缩量明显，供应14万平，环比下降27%，同比大幅下降59%，主要集中在临深和东部片区；而成交18万㎡，环比下降6%，同比下降17%。其中商业性质公寓占比99%，尽管商业公寓不限购不限贷，但房价高位及经济环境氛围复杂，客户投资逐步理性，投资热度减弱，导致本季度公寓成交下滑。公寓整体均价比较平稳，三季度为17432元/㎡，环比上涨2%，同比下降3%。
2019年第三季度公寓成交个盘排行
第三季度，全市公寓成交主要集中在中心城区和临深片区，其中玖颂江湾表现出色，以成交量258套和1.25万平夺冠，比上季度有所上升，卓越弥敦道和星河时代分别成交236套和209套紧随其后。
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