會議概要
主題：正榮地產2019年業績發佈會
時間：2020年3月30日週一11:15
主講：正榮地產管理層
主要內容
第一部分：業績彙報
第二部分：問答環節
正榮地產 管理層
【業績亮點】
經歷了前幾年的擴張後，正榮在去年圍繞著高質量發展作為企業發展目標，堅持穩中求進，完成了多項指標，體現了盈利能力和財務安全性，實現了資本市場重心，管理體系實際優化升級等等，企業融資率不斷提升，為最新三年高質量發展奠定了堅實的基礎。以下向大家介紹一下正榮地產2019年六大業績及經營亮點。
第一，在盈利方面，2019年我們實現了穩定的盈利規模增長及盈利能力提高，全年淨利潤為30.9億，同比增長38.6%，淨利潤率提升至9.5%，核心淨利潤提升至29億，同比增長43%，核心利潤率上升至8.9%；第二，整體財務狀況保持穩健，2019年年末淨負債比率75.2%。財務結構持續優化，短債比例下降至34.2%，現金對短債比上升至1.8倍，獲中誠信、穆迪、惠譽及標普全面提升信用評級；第三，資本結構優化，新增融資成本逐漸降低，債務年期延長。資本結構實現多元化，包括優先票據、點心債、優先永久資本證券等多種融資方式。第四，公司保持高度的投資精準度，堅持精耕，聚焦前二線的戰略。在2019年新增560萬平方米的土儲，其中85%位於強二線城市，權益比提高至73%。截止2019年末，公司總土儲打2615萬平方米，其中74%位於一二線城市。第五，正榮的經營效率正在不斷提升，2019年實現合約銷售1307億，完成了年度銷售目標。管理組織架構調整，提出了精總部，強區域方針。在項目經營方面，堅持高週轉策略，新項目平均首開時間7個月，平均首開去化率70%，產品標準化體系、設計研發系統、高效能精裝體系升級。第六，備受市場認可。公司位列2019中國房企綜合實力第17名，被12家機構股票研究覆蓋，並作為MSCI中國指數成分股被外資認可。公司產品核心競爭力突飛猛進，也獲得多項獎項。
【財務表現】
2019年公司實現營業收入325.6億元，同比增長23.1%，毛利率20%，比2018年有所下降，主要是因為2019年售出一筆老的存貨，該批存貨成本比較高，而且受到當時限價影響，毛利率比較低，拉低了整體毛利率水平。其他項目毛利率大概是在22%水平。全年淨利潤30.9億，同比增長38.6%，淨利潤率提高到9.5%，核心利潤29億，同比增長42.7%，股東應占核心利潤23.1億，同比增長20.4%。
2019年房地產結轉收入為人民幣322億，按金額有40%在長三角，36%在海峽西岸，17%在環渤海，7%在中西部。正榮在2017年開始參加比較多的合作項目，並在2019年開始陸續結轉，合作總結轉收入達到153億，正榮的權益為47億，我們預計未來幾年會有更多的結轉收益來自聯合營項目。
在提升盈利方面，2019年公司EBITDA同比增長12.1%，達到人民幣85.7億，2019年我們的盈利能力穩步提高，全年淨利潤同比增加38.6%，核心利潤同比增長42.7%，我們有信心2020年核心利潤和核心利潤率進一步提升。對應的2019年優化資產負債結構，在2019年底我們總資產為1692億，股東權益164億，增加21.2%，手頭現金353億元，同比增加24.5%，2019年底淨負債率75.2%，繼續處在健康水平。現金對短債比改善到1.8倍。我們預計2020的淨負債率維持在70%左右，隨著未來置換一些高成本的老債，預計融資成本進一步往7%水平靠攏；在金融指標優化方面，公司通過持續的以長債置換短債，公司現金短債比從1.1倍提高到1.8倍，短債比例從2018年底的51.3%大幅下降到2019年底的34.2%。短債減少還有現金的增加進一步減少公司流動性風險；在優化資本結構方面，公司打通更多的融資通道，減少對單一融資通道的依賴，目前總體結構相對合理，其中70%境內，30%境外，非標比例大幅減少至20%，預計2020年會進一步下降。公司也剛剛拿到發改委7.5億美金的外幣債額度，年末拿到總戰略授信2449億元，小公募額度20億元，公司已與多家金融機構達成戰略合作；信用評級方面，隨著公司基本面和業績的不斷改善，正榮在2019年獲得四家評級公司提升評級，預計隨著業績釋放和基本面改善，我們可以獲得更好的信貸評級。
【經營情況】
合約銷售方面，2019年合約銷售金額達到1307億，完成全年的銷售目標。合約銷售面積為844萬平方米，2019年我們銷售貢獻最大的位於長三角區域，主要城市包括蘇州、南京、福州、上海、合肥等。按城市劃分，一二線城市佔比達到82%，考慮到疫情的影響，公司把2020年全年銷售目標定為人民幣至少1400億，目前售樓處已全面開放，3月銷售反彈明顯，已經回覆到春節前水平，管理層非常有信心能完成今年的銷售目標。投資方面，公司2019年貫徹區域深耕，聚焦二線的策略，持續在六大區域進行佈局，新增土儲面積達到560萬平方米，新增土地41塊，權益比例大幅提高到73%。截止2019年底，公司總項目182個，總土儲2615萬平方米，總貨值4500億元，足夠三年開發使用，其中一二線佔比74%，權益比55%。
組織架構方面，2019年公司進行了組織架構的升級優化，提出了精總部，強區域、提效能的方針。精總部是要對業務部門整合升級，使之更加精簡高效，強區域是要賦能授權，高效決策，提升戰鬥力，提效能是要採取扁平化管理，以運營結果為導向，實現職能共享和信息交圈。
經營管理方面，公司經營效率不斷提升，2019年項目標化複製率達到100%，實現高週轉的標準化設計前置。公司2019年首開時間明顯縮短至平均7個月左右，在縮短開盤時間的同時，保證開盤質效並重，新項目平均首開去化率達到70%，並且公司狠抓銷售款回籠。
針對本次疫情，公司組織所有員工同心抗疫，眾志成城。措施上，公司推遲復工時間，開啟在線學習和在家辦公。並通過彩虹行動和春風行動推進線上銷售模式以及加強物業服務。截止日前，公司累計捐贈人民幣1200萬元用於支持湖北、福建、上海等地開展新冠疫情防控工作。
【展望】
如之前所說，我們2019年-2021年定為正榮的高質量發展期。對當下的正榮而言，財務安全性、盈利和規模這三個指標每一個都至關重要。管理層對這三個指標的要求不僅是要做到精好，還要做到精優，這樣才有可持續的競爭力。在財務安全方面，正榮要做到安全可控、成本進一步下降，我們會繼續優化財務結構，尋求更合理的債務結構，更健康的槓桿水平，更好的把控現金流。在盈利能力方面，我們將通過擴大規模效益，提升全週期的運營效率，讓盈利水平逐步提升。在規模方面，我們會力爭每年實現穩定的增長，保持適當的規模優勢。就2020年而言，正榮對人民幣1400億的銷售目標有信心。要實現高質量的發展，正榮在2020年務必繼續做好四點工作。
第一，積極推動組織架構優化升級，強調精總部、強區域，完善管理機制，通過專業化、扁平化的管理，加大授權力度，爭取培育出更多百億級的區域，打造高效組織。同時我們會加大加強內部培訓和人才培養體系建設，打造高質量的人才供應鏈。
第二，提高投資的精準度，提升投資研判的能力。根據六大區域的市場特徵進行深耕，爭取提高單城市的市場佔有率，同時提高銷售權益比，把區域做大做強。面對激烈競爭的土地市場，我們會保持審慎穩健的投資原則，探索多元投資渠道，確保可持續發展。
第三，提升正榮的品牌價值，我們將持續提高客戶忠誠度，加強產品力，提升品牌價值。以高品質來形成正榮品牌的口碑。我們在去年已經成立了客戶價值中心，希望從源頭做好產品品控，從後端管理服務品質，實現以客戶為中心，以提升品質和客戶口碑。
最後，在經營方面，我們重點關注經營效益的提升，以現金流及利潤為核心，加強現金流管理。同時要求提升全週期的經營效率，一方面開源，一方面降費用、控成本，進一步改善經營業績。
綜合而言，正榮已經搭上了高質量發展之路，我們將提升自身的核心能力及競爭力。公司也必將迎來更健康、更美好的未來。
回答環節
Q1：請管理層介紹一下近期疫情對公司的影響？包括策略、銷售、工程、拿地等方面？
A:目前的疫情對公司經營有一定的影響，特別是2月和3月。從目前控制的情況來看，比預期還是要好。現在的復工復產基本已經恢復，從銷售上，2月和3月本來就是我們的銷售淡季，3月我們已經回覆到70%-80%，預計4月可以恢復正常水平。疫情過後，改善型住房需求有所釋放，我們長期依然看好樓市。另外，我們主要佈局在一二線城市，影響相對有限。我們今年的銷售目標定在1400億，權益比例會有所提升。
Q2:2019年公司毛利率下降的主要原因是什麼？公司目前在售項目毛利率是多少，未來毛利率會有怎樣的改變？公司提到提升淨利潤率，請問具體措施和目標是什麼？
A:關於2019年毛利率的問題，我剛才也提到了，主要是因為我們有一部分老的存貨，主要都是招拍掛項目，市場競爭比較激烈，當時的融資成本較高和以及受到政府限價的影響，我們當時也在等一個好的時機賣出這些老的存貨，我們也考慮到現金回籠等因素去年決定賣出這些老的存貨。這些存貨大概讓我們毛利率下降了2個百分點。但我覺得總體來說，看現在預售，毛利率是有所反彈的，目前水平差不多是在22%-25%。我覺得毛利率還是有改善的空間。另外今年隨著高成本老債被置換，我們總體毛利率會繼續改善。淨利潤率的話，我們淨利潤率是保持增長的，我們對後市也還是比較樂觀的。
Q3：公司買地方面的策略一直是以公開市場招拍掛為主，未來是否會考慮別的方式？
A:公司目前土儲有2600多萬平方米，一二線佔比74%，總貨值4500億。我們大部分還是招拍掛項目，這些項目雖然毛利率低但是核心淨利潤率還是不錯，今年投資策略主要幾個方面，一方面還是城市深耕，核心佈局保持不變，第二個就是堅持佈局一二線，一二線消費能力和容納能力比較好，第三個加強回籠快的核心地段高週轉項目，第四個加強收併購投資力度，第五個加強合作。
預算方面，今年銷售目標1400億，權益比例55%。拿地預算大概是在260億，如果有併購機會，我們在銷售反彈的情況下也不排除會增加拿地的預算，但目前手頭現金超過350億，也是比較健康的水平，我們也會密切關注土地市場的情況。
Q4:請公司管理層介紹一下今年主要現金流的情況，2020年預計回款的情況還有去化率情況？以及今年的融資計劃？
A:19年回款率大概在75%，超過500億，去年拿地我們權益在250億左右，整個建安成本120億，經營現金淨流入在18億人民幣。今年的融資計劃，國內流動性比較好，傳統融資包括按揭款等成本在往下降，流動性也比去年好，但非標目前還未完全開放，海外融資方面，我們剛剛也拿到發改委7.5億美金的額度，包括海外超過5億美金的現金，還有我們也在進一步跟進我們第二筆海外銀團借款。我們公司也在觀察債券市場的波動，去年我們也做了很多回購，我們也在繼續密切關注市場，在需要的時候也會加大力度。未來的債融資計劃和現金我們都已經準備好了。
Q5: 剛剛管理層提到今年拿地會適當的增加這個權益比例，公司有沒有一個具體的計劃和目標？
A: 剛才提到權益比的話，因為我們也要看每一塊地的整個回報率，也有的時候會看我們有沒有一些好的合作伙伴。但是你看去年的時候，我們2018年新增土儲的權益比大概是30%多，2019年我們的權益比是超過70%。我覺得我們目前肯定是希望以並表為主，我們操盤為主。所以對整個權益比，我們今年的銷售大概會在55%，比2019年的51%點幾是有所提高，我覺得那個也是在穩步提高。但是，最終我們是希望把更多的項目一起並表，我們操盤，大概是這樣，謝謝。
Q6: 關於公司境內的其他借款的部分，公司是不是有目標會再把這個比例進一步往下降？
A：有關剛才其他借款，現在目前整個非標的市場也還沒有完全開放，因為也沒有放開嘛，但是總體的成本其實也比較高。以前可能我們是需要那個錢去擴大我們的規模，但是現在我們已經做到千億的銷售，目前我們也希望改善整個資產負債表。所以你看到我們整個非標的依賴是大幅減少。今年還有沒有可能會再減少到不超過20%。當然如果成本很合理的話，我們也會考慮，不是說完全不考慮。但是你可以看到我們對非標的依賴是明顯逐步減少的。所以那個你可以放心，我們也好不容易把整個資產負債表優化，也好不容易把利息成本減少，所以我們應該還會繼續加大力度，減少整個融資成本。
Q7: 管理層怎麼看未來發展的一個目標和速度，希望達到一個怎麼樣的規模？1400億的銷售目標是不是過於保守？
A: 我剛才說了1400億，其實我們內部應該稍微更樂觀一點。1400億，我們對外是按照1400億來說。我覺得今年整個疫情會有影響，但是對我們公司的影響不是太大。從我們整個公司這幾年把它定位為高質量的發展。什麼叫高質量的發展，我想我們有幾個方面，一個是適度的規模增長，因為沒有規模就沒有規模效應，規模是江湖地位的關鍵的表現，但是規模不是我們唯一的目標，我們要把規模、現金流，包括競爭力，這幾個方面都做到精好，這個是我們高質量發展的第一個方面是適度的規模增長。當然，規模的增長我們要看未來的市場的情況，市場的發展，跟公司的情況，我們每年再來定。我們大方向還是說規模不一定做太快，我們要適度的規模就可以。因為我們到了1千多億了，我們的規模其實也不小，我們會有一定比例的規模，看情況。第二個是我們穩健的財務政策，就是從我們這兩年，大家可以看到我們整個財務結構、負債率，包括我們的財務成本一直在往下減。我覺得未來我們財務的穩健，特別是對槓桿率，我們不會追求過分的槓桿率。第三個是我們積極競爭的核心能力，這兩年我們一直在抓我們內部的核心管理。一方面是我們的產品能力，第二個是成本穩控能力，第三個核心的是我們的經營效率管理，我們會把所有的這些核心能力打造好，如果未來要是上規模，那畢竟不是一個容易的事。第四個是我們要把整個全週期的運營能力來提升，我們過去可能對一些項目的管理，它在開始的時候，我們管控的會比較嚴，後面可能不會跟得那麼緊。但是我們現在開始，每一個項目，我們所要求的它的現金流管理，包括它的運營，包括它的一些盈利能力，我們會一直在監管和監督下，我們會從內部來去提升我們的核心的經營能力，核心的利潤率來去提升。大概就是這樣。
Q8: 最近股市和債市都比較波動，管理層和公司的大股東會不會考慮像其他的同業一樣增持或者回購公司的一些股票或者債券。公司未來的一個想法是怎麼樣？
A: 近期受到疫情及環球資本市場的動盪的影響，股票市場也是大幅的波動。公司股價一方面有所下跌。作為行業的一分子，我們對國家的一個經濟發展、行業及公司的一個前景還是充滿信心的。作為大股東，我們和眾多的投資者利益也是一致的，也希望和投資者共贏。未來我們當然不排除增持股票，除了增持和回購以外，我們也希望公司持續通過提升業績來回饋投資者。我們對公司還是非常有信心的。
債券方面，我們都在密切關注，其實也已經在做回購。我們也在觀察市場，如果未來還是有一些波動的情況下，我們也不排除會加大整個回購的力度。我想強調，投資人跟公司都是一個朋友的關係，所以我們也不會說完全不考慮你們的利益，反正我們都是同一條船，大家可以放心。
Q9: 在目前整個疫情的影響下，公司怎麼看整個政策的一個方向和走勢，怎麼看今年房價的走勢？
A: 其實目前疫情對整個我們中國的經濟，包括現在對全球的經濟都有影響。經濟越不好，我認為我們房地產，它發揮的作用可能會越來越大。所以我還是看好今年整個市場應該還是在大的一些政策背景下，應該還是會有同步的發展。特別是我看好一二線城市，我認為我們的佈局跟這個還是非常吻合的。
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