[枯藤老樹昏鴉，老叨劈材餵馬]
上週，南寧整個地產圈都圍觀了龍崗和那馬的拍地。
果不其然。龍崗地價刷新了，樓面地價破8，那馬文旅項目終於敲定。
一股搶地潮，洶湧而來，五象接下來還會發生什麼？
不妨提前看土地供應計劃，因為土地供給和儲備影響市場風向。
今年，南寧土地‘招拍掛’出讓計劃已公告，五象新區佔了大頭。不難猜測，五象今年依然看點十足。
一面是五象土地供應獨佔鰲頭，一面則是五象湖的限價盤已經不多了。
南寧要賣5830畝地，五象佔大頭
受疫情的影響，我們潛意識裡會認為，開發商缺錢了，房價該降了，地價不漲了。
然而，開年後的兩場土拍，十餘家開發商搶一宗地，拿地熱情未減，龍崗地價被刷新，讓買房人不知所措。
這只是2020年的開端，待疫情散去，接下來的10個月，還有更多地塊將出讓。
近日，南寧市自然資源局官網公佈了“南寧市2020年度國有建設用地使用權‘招拍掛’出讓計劃”。
▲出讓計劃公告
2020年度“招拍掛”出讓計劃面積11880畝（不含武鳴），住宅用地計劃面積5830畝，佔計劃總量的49%。
在區域分佈上，住宅和商服項目五象新區佔38%、青秀區佔17%；工業項目邕寧區佔23%、高新區佔18%；倉儲（物流）項目興寧區佔23%、西鄉塘區佔22%。
在《南寧市2020年度國有建設用地“招拍掛”公開出讓計劃》書中，列出了要出讓的地塊位置，共擬出讓84幅商住地塊，共計5830畝。從城區來看，五象新區計劃供應2364畝商住地，佔比38% ；其次是江南區，計劃供應985畝商住地；第三為青秀區，計劃供應920畝商住地。
顯然，五象仍是供地大戶，缺地的開發商，必然會成為他們競爭的熱土，自身熱度不減的五象，2020或持續升溫。
核心區無供應計劃，必然往外溢
毫無懸念的是，在今年土地供應列表裡，五象的核心板塊的蟠龍和五象湖依然“兩手空空”。
今年沒有，以後會不會有？或者說還有多少住宅地可以出讓？
蟠龍板塊，以五象大道為界，從五象大橋到良慶大橋，僅良慶大橋南少量地塊沒有動靜，其它已開發完畢，且較多住宅小區交房，居住氛圍日漸成熟。
▲蟠龍板塊
那麼，五象湖板塊呢？
住宅用地同樣非常稀缺，沿五象湖一圈，在五象實驗四小旁，有一幅住宅地塊，這宗地塊，看湖景，近學校，近地鐵，留給富人的。
▲五象湖板塊
核心區地塊日漸稀缺，樓面地價1.2w+，地價貴，連動的是房價高，五象湖房價步入2w+，不再是普通人的菜。
當核心區有效可居住商品房數量不多、房價走高時，屆時將有購房人群向外圍溢出。
往哪裡外溢？這是就要看土地供應。供應大的板塊，必然是開發商的下一個戰場。
五象湖東、五象南，或是熱點
在今年土地供應列表裡，五象新區（良慶區）擬出讓28幅地塊，五象湖東佔8幅，五象南佔9幅，其它地塊較分散。
顯然，五象南也迎來了集中供地時代，以後，更多住宅項目往南開發。
▲五象湖東地塊
值得關注的是，五象湖東的土地供應接近700畝，有4幅地塊規模超100畝，分佈在：夏林路、冬花路、壇澤路等，在同一板塊，較大規模的成片土地，比較難得。
如今，地鐵2號線延伸到五象湖東，今年竣工通車，與各板塊的時間距離與心理距離更近。
非常接近時，窪地效應更明顯。可以預見一批開發商轉戰於此，搶地難免。
當核心區高不可攀時，價值外溢，周邊就是很多人買房的陣地。五象湖東，無論是購房者還是開發商，都會奔往的區域，可預見為熱點板塊。
殘酷的真相，五象湖東限價盤僅剩倆
反正還有大把地，貌似也不用著急。
有時，我們輸的不是實力，而是視野與遠見。
三年前，五象湖的房價還在1.5萬/平徘徊，當時，很多人認為，這與南寧的人均收入不匹配，五象的房價太高了。
直到2019年地王項目上市，五象湖房價破兩萬，還是在調控“放水”的情況下。
如今，五象核心區房價越來越貴，即將上市的幾幅高價地塊，價格2萬+，當年我們手中那張“入場券”已被無情的收走。
買房要想快一步，既要看未來的土地動向，還要看眼前機會。
限價項目，或是當前最好的撿漏時機。
▲2017-2019年成交的限價地塊。
克而瑞數據顯示，2017-2018年，土拍市場出讓的60%以上的土地都為限價地，2019年僅有10%的土地為限價地。
數據表明，限價樓盤很快清零，限價的樓盤，不是不想漲，而是不能漲。
從去年開始，地塊不再限價，迴歸市場價格後，熱度不減的五象，價格可能跳漲。
據統計，當前五象新區還有14個不限價樓盤在售，如下：
▲當前五象在售限價房一覽表
即將大量供地的五象湖東板塊，僅五象瀾庭府和彰泰府在售，數量減少，這將是限價房最後一班車。
限價房如何選？
是不是限價的樓盤，都值得買？
建議優中選優，選性價比高的。
五象瀾庭府，一個被限價壓低的樓盤，當前銷售價格12100元/㎡。
首先，對比五象湖，四大天王項目，建發新地塊實際樓面價約13611元/㎡；建發央璽實際樓面價約14400元/㎡；新希望地塊實際樓面地價14141元/㎡，龍光天瀛實際樓面地價14478元/㎡。
這樣的麵粉價接近麵包價，則是機會。
其次，對比五象南，房價區間10000-13000元/㎡，一個暫無地鐵、學校待完善的板塊，同樣的價格，儘可能選擇配套更完善的。
五象瀾庭府，距離地鐵 2號延長線壇澤站約300到900米，自身配建兩所雙語幼兒園，周邊建成的學校有三中、五象實驗一小，同時，周邊還有中小學規劃用地。
第三，同板塊對比。五象湖東在售的限價房為瀾庭府和彰泰府，同一板塊，彰泰府高層價格19000元/㎡，價差6500元/㎡，拋開產品，瀾庭府價格上佔有優勢。如果對品質有更高要求的，也可以選擇彰泰府。
總體來說，無論是在限價房裡，還是同區域內，目前來說，瀾庭府的性價比較高。
◎說在最後
土地的開發方向，往往是開發商的戰場，也是置業所向。
當中心房價高攀不起時，自然往外溢。
我們無法控制房價，但可以在下一輪熱潮來前，做好兩手準備。
心理準備是，接受地價刷新；行動準備是，有合適的房源提早佈局。
限價盤清倉中，遇到沒有WS的限價盤，已是良心價，如果房源戶型，配套各方面滿足自己的置業需求，則是不錯的時機。
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