核心觀點

中海地產意在做“四好公司”，致力於長期持續穩健增長。2019年實現營業收入和利潤的穩步增長，營業收入同比增長13.6%，毛利潤同比增長1.2%，淨利潤同比增長9.0%，但盈利能力有所下滑。同時實現銷售業績3771.7億港元，同比增長25.2%。華北和華東區域是銷售主力。財務槓桿和融資成本始終處於行業低位，現金流充裕。

一、營業收入同比增長13.6%，利潤率下滑

2019年，中海地產實現營業收入1636.5億元，較2018年同期增長13.6%。其中，物業發展實現營業收入1591.9億元，佔比97.3%，較2018年同期增長13.5%。物業投資37.5億元，較2018年同期增長26.3%。酒店運營、建設及規劃設計顧問服務等其他業務實現營業收入7.2億元，較2018年同期減少4.4%。

毛利潤550.8億元，同比增加1.2%，毛利潤率33.7%，較2018年同期下降4.1個百分點。淨利潤427.5，較2018增長9.0%，淨利潤率26.1%，較2018年同期下降1.1個百分點。淨利潤率和毛利潤率水平均高於EH50房企平均利潤率。盈利能力始終維持行業較高水平。

二、業績增長25.5%，華北和華東區域持續發力

2019年，中海地產實現合約銷售金額3771.7億港元，較2018年同期增長25.2%。對應的銷售面積1794萬平方米，較2018年同期增長12.6%。銷售均價21019港元/平方米。銷售回款較2018年同期增長30.6%至2991億元。

按金額分佈來看，幾大重點區域的銷售佈局相對均衡，具體來看，公司的銷售主要來自於華北和華東地區，華北區佔比19.5%，華東區佔比17.3%，華南區佔比10.2%，中海宏洋佔比16.8%，合聯營佔比14.4%，北方區佔比11.6%，西部區佔比7.3%，港澳區佔比3.0%。

按面積分布來看，華北區佔比15.4%，華東區佔比10.8%，華南區佔比8.0%，中海宏洋佔比28.1%，合聯營佔比11.5%，北方區佔比17.2%，西部區佔比8.6%，港澳區佔比0.4%。

三、土儲豐厚，投資佈局向一線及港澳傾斜

2019年，中海地產在內地和香港共新增53幅地塊，新進入貴陽和石家莊2個城市，新增總建築面積1146萬平方米，實際權益面積1097萬平方米，總地價1458.2億元，權益地價1133.6億元。投銷比63.9%，投資節奏與2018年同期相比明顯放緩。2020年預計新增土地權益投資預算達到1400億元，同比增長23%。

從城市能級的角度來看，中海地產堅持深耕安全邊際更高，抗風險能力更強的一二線城市。權益購地金額按城市分佈來看， 48.4%的新增土地儲備位於一線及港澳城市，同比增加6.4百分點，51.6%的新增土地儲備位於二線城市，同比下降6.4百分點。

權益購地金額按都市圈分佈來看，2019年新增土地儲備67.8%位於粵港澳大灣區、京津冀城市圈和長三角都市圈，佔比分別為30.3%、23.5%、14.0%。

截止2019年12月31日，中海地產總土地儲備8923萬平方米，不含中海宏洋的土地儲備6522萬平方米，實際權益面積5317萬平方米，權益佔比81.5%。存續比5年，足夠支撐未來5年發展所需，因此即使投資節奏放緩，中海地產不用擔心土地儲備不足的問題，在行業盤整階段，行穩健之路。

四、財務槓桿維持低位，現金流充裕

中海地產持續堅持審慎財務資金管理的原則，實行有效的財務、資金運用和融資集中統一管理模式，保持合理的借貸和現金流水平。

2019年，中海地產淨負債率33.7%，與2018年同期持平。遠低於EH50房企平均淨負債率水平，財務槓桿始終處於行業低位。貨幣資金954.5億元，同比增長8.6%，現金短債比3.0倍，覆蓋短期債務的3倍，短期內沒有償債壓力。另有未動用銀行授信額度372.9億元，可動用資金達1327.4億元。

作為優質藍籌房企，保持行業較高的信用評級，受資本市場青睞，擁有全國龍頭房企、香港本地房企的雙重優勢，中海地產的融資成本始終保持行業低位，2019年融資成本4.2%，較2018年同期進一步走低。2020年3月成功發行5年期3億美元、10年期5億美元和15年期2億美元的高級債券，票面利率分別為2.375%、2.75%和3.125%，創境外同年期債券中最低利率。