51歲的陳凱轉會新力前，他與44歲的新力老闆張園林，必定達成了一個關鍵的共識：規模。
又一章公司佳話，開始上路。
但是，通向規模之路，仍舊是被高度測試有效的戰術：高週轉。
過去幾年，高週轉被一群不明真相的群眾迅速汙名化。
然而，從萬科到龍湖，從保利到旭輝，大家的身體很誠實：無一例外，高週轉。
要想做到高週轉，你需要同時具備很多條件。其中，也許是最關鍵的條件是，你必須手裡有很多可以高週轉起來的土地資源。
一般來說，從政府手裡買地，比從同行手裡買的地， 大概率更容易做到高週轉。
此時，就產生了一個有趣的觀察指標。
從拿地風格的比重與時間切換上，我們可以判斷出，一家房企的內心對於增長的真實態度。
這個真實態度，不是外交辭令，而是血液深處的信號。
匠樸研究所從新力控股（2103.HK）的2019年報裡，找到了這組很有態度的數據。
它傳遞出來的核心信息就是：
「新力對於規模的慾望，從2017年就已經醞釀，陳凱的到來，將進一步放大這個趨勢。」
匠樸研究所點評：
▌1
作為目前最年輕的上市房企，新力控股（2103.HK）對土地的獲取方式，折射出它對增長與規模無法掩飾的偏好。
考慮到新力控股僅僅成立十年，它仍處於精力旺盛的青春期階段，它選擇更主動去公開市場獲得淨地，從而提升週轉運營效率。這不僅對它的管理層士氣是很好的動員，也會極大鼓舞它的投資人。中國樓市的投資人，儘管口味難調，但是都喜歡增長故事。2019年11月IPO至今，新力的股價上漲4%。
▌2
2018年以前，新力控股的土地獲取方式以收併購為主。2016年的14個地塊中有13個是通過收併購獲得，2017年的29個地塊中有22個。從2018年開始，新力控股開始調整拿地策略，在公開市場通過招拍掛與其他房企展開肉搏戰。2018年的19個地塊中有11個是通過招拍掛獲得，2019年的36個地塊中有25個。
▌3
併購有毒，併購有坑。對比新力控股通過收併購和招拍掛方式獲得的土地，我們不難發現，通過後者獲得的土地，質量更高，並且更容易實現新力的高週轉策略，這將成為新力控股規模化擴張的強烈催化劑。
當然，公開市場拿地，會全方位倒逼公司的能力提升，從負債率到產品線。對招拍掛買地的擁抱，既是一次心理層面的挑戰，也是一次次實戰演習。不敢拍地的開發商不會有真正的未來。
▌4
截止去年底，新力控股目前的權益土地儲備，高達1509萬平米。絕對數額看似及格，但是，結構上存在相當大的改善空間。
來自江西和粵港澳大灣區的土地佔比高達65.6%，其中，僅南昌和惠州兩城佔了絕對的大頭。過度集中的市場，有助於深耕與品牌塑造，但同時也可能導致抗風險能力不足的問題，一旦區域市場出現問題，牽一髮而動全身。
土地換倉與加倉，構成了以陳凱為主要管理層的核心挑戰。新力的全國化擴張，故事很多，懸念很大。
▌5
陳凱轉會前夜，新力控股的土地策略，已經成型。陳凱加入後，大概率會繼續強化這一風格。作為行業內的明星職業經理人，陳凱為新力注入了巨大的X因素。
此前，無論是陽光城還是中南置地，均是由陳凱一手製定拿地戰略，並且都是通過高週轉的策略來實現規模化擴張。從某種層面來看，新力的高週轉風格和陳凱吻合，兩者相得益彰。
未來很有意思的一個看點是，新力會如何選擇自己的業務主戰場。在很多同行全國化擴張時，都曾經面臨同一個問題：「路線選擇」——這是擺在「陳凱內閣」面前的一道必選題。
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