突發！央行剛剛出手，逆回購“降息”20個基點，影響樓市格局

今天，央行發佈公告：為維護銀行體系流動性合理充裕，2020年3月30日人民銀行以利率招標方式開展500億元逆回購操作。

此前，央行已連續29個工作日暫停逆回購操作。

央行上次開展逆回購操作是在2月17日，包括2000億元中期借貸便利（MLF）操作和1000億元7天期逆回購操作。其中，逆回購中標利率為2.40%。

輝哥劃重點：與2月17日相比，今天的逆回購中標利率由2.40%下調到2.20%，下調了20個基點。很明顯，這是降息的重要信號，給市場傳遞出4月份LPR將會大概率下降的強烈信號。

輝哥認為，此次降息，並非空穴來風，而是落實3月27日政治局會議精神的具體舉措，政治局會議確定的5大救市組合拳，尤其是是“引導貸款市場利率下行，保持流動性合理充裕”，正在開始落地。

——3月26日：央行貨幣政策委員會召開2020年第一季度例會。會議指出：創新和完善宏觀調控，穩健的貨幣政策要更加註重靈活適度，把支持實體經濟恢復發展放到更加突出的位置。運用多種貨幣政策工具，保持流動性合理充裕，保持物價水平總體穩定。

——3月27日，政治局會議推出5大救市組合拳。積極的財政政策要更加積極有為，穩健的貨幣政策要更加靈活適度。

• （1）適當提高財政赤字率（市場預計今年赤字率3.5%，去年2.8%）
• （2）發行特別國債（市場預計今年發行1萬億特別國債）
• （3）增加地方政府專項債券規模（市場預計今年發行超3萬億地方專項債）
• （4）引導貸款市場利率下行（市場預計今年將持續降息）
• （5）保持流動性合理充裕（市場預計今年將多次降準）

權威點評：5大救市組合拳對樓市的影響

輝哥認為：

（1）5大救市組合拳中，對樓市最有直接影響的就是降低貸款利率（LPR），也就是大家常說的“降息”。影響分為3個方面：

一是，房貸利率直接下行，有利於降低買房人負擔，刺激買房需求。

二是，開發貸款利率下降，有利於降低開發商融資成本，緩解資金鍊緊張，提升後市預期和風險偏好，加大投資拿地規模，刺激地價上漲，進而帶動房價上行和樓市回暖。

三是，降息直接刺激市場預期，提振各方信心，加速出手買房買地，有利於樓市復甦回暖。

（2）提高財政赤字率，發行特別國債，增加地方專項債，保持流動性合理充裕，這些救市政策引發數萬億的流動性放水，雖然受制於樓市融資收緊的制約，絕大部分資金短期內不允許流入樓市，但是：

第一，流動性放水本身會引發資產泡沫，市場的這種聯想效應會在心裡層面強化房價、地價上漲的預期，潛移默化的會助推買房人和各路資金流向樓市；

第二，在宏觀救市達不到預期的情況下，不排除今後在某個時間段，配合地方政策的鬆動，會在樓市的直接或間接層面打開口子，引導部分資金逐漸向地產業流動。這麼大的資金量，產業鏈這麼長的房地產業一點不受益，長時間一直不受益，其實也不太可能的。

（3）今年為了穩增長而觸發的大規模救市行為，地產行業或許不是最大的受益者，但一定是潛在的受益者之一。對於全國樓市來說，各地的受益程度肯定又會完全不一樣，但一定會有少部分城市成為最大的受益者。疊加當地樓市的基本面和本輪受益情況，部分重點一二線的樓市在今年脫穎而出的概率顯然更大。對於買房人來說，就是要密切關注當地樓市的動向，提前察覺樓市的異動，在樓市觸底回升並走出強勁上升通道之前發掘出最佳的買房時機，做好抄底的準備。當然，也有部分城市很難受益於本輪救市，或者說是刺激都刺激不起來，下跌概率更大的城市和板塊，除了地緣自住，可以儘量少碰。

今年樓市的主旋律依然是平穩健康發展。如果說前幾年主要是“防大起”，今年的重心在“防大落”。政策導向固然重要，各個城市樓市的基本面也將至關重要。部分人口淨流出、棚改紅利消退、需求過度透支、又沒有調控鬆綁空間的三四線城市，即使有穩樓市政策的刺激，基本面決定了也可能最多是減緩下滑，但可能很難逆轉下滑趨勢。人口吸附能力強、人口淨流入、需求持續增長、調控鬆綁空間巨大的大城市，房價不但很容易穩住，而且局部可能還會出現估值修復性上漲。即使在同一個城市，不同板塊也會出現巨大的分化現象，漲跌互現都是很可能的。建議買房人可以遵循“買漲不買跌”的大原則，對於後續趨勢性上漲的板塊和樓盤，可以毫不猶豫的出手；對於趨勢性下跌的板塊和樓盤，可以選擇性迴避。只買能漲的，要漲的，不買要跌的。

（4）

（5）關於房貸利率的轉換問題。輝哥認為這次疫情對全球經濟的衝擊，短時間不可能消除，預計未來將有至少幾年的恢復過程，全球利率都可能維持在一個極低的水平。中國的LPR，未來必然也將是一個持續下降的過程，如果轉換成LPR加點，現在已經比去年12月份低了不少，後面肯定還會繼續下降，會更加划算。輝哥建議除非你今年決定提前還款，否則商業貸款毫不猶豫轉換成LPR。

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