規模與利潤的均衡向來是房企擴張中的難題。2019年，禹洲地產的規模實現突破，銷售額維持了34%的較高增速，但與此同時，其營收和毛利有所下降，毛利率也持續回落。
2020年是禹洲地產決勝千億目標的關鍵一年，其創始人及董事局主席林龍安表示：“禹洲地產朝著2020年千億目標在前進。我相信我們能夠完成，這是公司一直的目標。”
營收下滑 淨利潤增加源於出售附屬公司
3月31日，禹洲地產發佈公告，披露其2019年業績。公告顯示，該集團2019年實現收入約232.41億元，同比減少約4.38%。在禹洲地產的收入構成中，物業銷售收入約為224.70億元，約佔總收入的96.68%。
與此同時，2019年，禹洲地產毛利約60.92億元，同比減少約18.42%；淨利潤約39.67億元，同比增長約6.46%。截至2019年末，該集團淨負債率約為65.64%，同比下降1.33個百分點。
在營收下滑的同時，2019年，禹洲地產的淨利潤卻實現同比增長，財報顯示，主要原因是其他收入以及收益和投資物業公允值收益淨額的增加，其中，其他收入以及收益由2018年的4.97億元大幅增加至2019年的21.68億元。
在財報中，禹洲地產表示，其他收入及收益增加，主要是出售廈門、南京、合肥及天津的附屬公司或其控股權的收益所致。此外，投資物業公允值收益淨額的增加主要是由於合肥、廈門及香港的投資物業租金上漲的公允值收益增加所致。
此外，值得注意的是，禹洲地產的銷售及營銷成本、行政開支、其他開支三項也同時呈現增加態勢，從而進一步吞噬了利潤空間。
規模與盈利難平衡 毛利率連續4年下滑
回顧禹洲地產的發展歷程，近幾年，其規模發展迅速，公司尚處於規模競爭的階段。其2016年、2017年、2018年的銷售規模分佈為232億元、403億元、560.29億元，發展速度較快。
2019年禹洲地產的合約銷售金額約為751.15億元，同比增長約34.13%；合約銷售面積約為497.12萬平方米，超額原定合約銷售目標670億元，實際完成率達112%。
其中，禹洲地產在長三角區域實現的合約銷售總額約為487.73億元，約佔合約銷售總額的64.93%，蘇州、合肥、南京、上海及杭州為長三角地區的銷售“主力”城市。
雖然規模當先，但是，禹洲地產的毛利和毛利率令人堪憂。2019年，該公司毛利60.92億元，同比減少約18.42%；而2016年至今，禹洲地產的毛利率已經連續4年下滑，其2016年、2017年、2018年其毛利率分別為36.27%、35.4%、30.72%。而2019年，禹洲地產毛利率又下降至26.21%。
對此，林龍安指出：“禹洲的毛利率在25%到30%之間，還是要高於行業平均的水平。2019年全行業的毛利率已經降到25%左右，對禹洲地產來講，未來土地的價格還會有上升的可能，同時對一、二線城市的限購、限價非常厲害，幾乎沒有上漲的空間，所以在拿地的時候，一定要以現有的價格倒算我們的盈利空間。”
雖然利潤空間受到擠壓，禹洲地產力爭在規模發展的同時維持著負債率的穩定，淨負債比率較低，手頭現金充足。同時，期內整體加權平均融資成本為7.12%，較2019年中期下降0.09個百分點。
財報數據顯示，截至2019年12月31日，禹洲地產的淨負債比率為65.64%，處於行業較低水平。此外，禹洲地產銀行及其他貸款、公司債券以及優先票據餘額合共為556.69億元，剔除該債務中利息由合作企業承擔的部分約13.1億元，合計總借貸規模為543.68億元，較中期下降2.07%。平均一年內到期債務為152.72億元，佔總債務比例為28.09%，現金短債比（在手現金除以一年內到期債務）為2.33倍。
今年衝刺千億，規模擴張同時提升利潤水平
對於規模發展目標，禹洲地產創始人林龍安心中一直擁有一個“千億夢”，而2020年其將銷售目標定為千億。
林龍安表示，“未來3至5年，首先是在2020年做到千億規模的合約銷售，之後將保持穩健增長的態勢。在擴大規模的同時，努力提升整體的盈利水平，未來3至5年，爭取核心利潤率能衝到前20。”
在禹洲地產衝刺千億的決勝之年，突如其來的新冠肺炎疫情也給其年初的銷售帶來影響。林龍安表示：“假設一季度沒有疫情影響的話，原先鋪排的是130億到150億左右的銷售，而最終銷售差距在30億到50億左右。隨著疫情逐步在內地有所緩解，銷售在二、三季度應該可以補回來。”
在疫情對銷售的影響上，禹洲地產首席財務官兼公司秘書邱於賡表示：“從市場反彈的速度來看，銷售還是不錯，目前3月份全口徑銷售很大可能突破50億，一季度全口徑將在100億左右，其中權益比60%左右。”
在今年買地金額上，林龍安透露，今年，禹洲地產買地預算約為500億，不侷限在公開市場競拍，還包括城市更新、產城合作等。
去年，在新獲土地方面，禹洲地產2019年共獲得35宗地塊，權益建築面積累計約為265.69萬平方米，權益地價合計約為244.40億元，平均樓面價約為10023元/平方米。截至2019年12月31日，禹洲地產項下可供銷售的土地儲備建築面積約為2012萬平方米，平均樓面成本約為每平方米6074元。
邱於賡表示：“今年買地方面將會審慎一點，有選擇、有控制地拿地，在拿地與控制總債之中達到一個平衡。”
新京報記者 徐倩
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