2月銷售額降近六成。
3月26日，富力地產發佈2019年年報。根據財報，公司去年實現銷售額1382億元，同比增長5%，與2019年初定下的1600億元銷售目標相比，其業績完成度為86.4%。
財報還顯示，富力地產去年實現營收908.1億元，淨利潤100.9億元，同比分別增長18%、16%。另一方面，富力地產淨負債率也攀升至198.9%，遠高於2018年上市房企的淨負債率均值92.52%。
在此之前，富力地產曾發佈公告稱，已收到證監會關於公司實施H股全流通申請的正式受理函件。根據文件，富力申請全部已發行的22億股內資股股份轉換為H股並在香港聯交所上市。此次申請轉換上市的股份約佔富力地產總股份的六成，此前這六成股票無法自由買賣，也不可以質押融資。此次富力地產的申請若能通過，將極大緩解債務壓力。
部分業內人士對時間財經表示，此次富力能否通過證監會的審核，主要是看政策，看其對地產行業的全流通是否支持。富力作為第一個申請H股全流通的地產公司，其申請通過與否，都有很強的示範效應。
官網資料顯示，富力地產成立於1994年，總部在廣州，2005年於港交所主板上市。截至2019年末，富力地產總資產達4273億元，在克爾瑞《2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中位於21名。公司最新市值為350億港元。
有意思的是，自去年以來，富力集團董事長李思廉多次被“打臉”。2019年初，富力地產設定全年銷售目標1600億元，在2019年8月舉行的中期業績會上，李思廉稱，“下半年應該賣900億到1000億左右，全年大概是1500億到1600億左右，這個沒有大問題。”然而，富力地產最終交出的答卷是1382億元。
2019年3月，李思廉曾說，“海南今年肯定會有放鬆的消息，這是100%的。”之後在當年8月的中期業績會上，李思廉又稱，“海南市場復甦還要給點耐心”。然而在今年3月，海南宣佈新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度。興起於1994年的商品房銷售制度被海南打破，一位業內人士告訴時間財經，“海南房地產市場，現在誰去誰死。”
針對上述問題，時間財經多次聯繫富力地產方面，截止發稿時間，暫未獲得回覆。
淨負債率200%
財報顯示，2019年，富力地產的淨負債率已攀升至198.9%，此前的2015年至2018年，該公司的淨負債率分別為124%、160%、170%和184%。據樂居財經，富力地產管理層預期，在今年內可以將淨負債率下降15%到185%以內，“在3年左右，肯定可以將淨資產負債率降到150%以內。”
富力地產2019年融資成本為6.6%，比2018年的5.7%上升了0.9個百分點。據億翰智庫數據，富力地產的融資成本高於2018年具有代表性的50家A+H股上市房企的平均融資成本。標普此前發佈報告稱，截至2020年6月底，富力地產將有251億元債務到期，另外還有逾90億元可回售債券可執行回售。
作為資金密集型的房地產行業，融資和銷售回款是主要的資金來源。去年7月，富力提出，下半年的工作重點圍繞“促銷售、抓回款”開展。但據證券市場週刊報道，項目去化率是富力地產的短板。在市場較好的情況下，富力地產去化率可達60%，近3年去化率基本在50%上下。相比較而言，碧桂園、萬科、新城、中南、金科等企業2018年全年的平均去化率都能達到70%以上。
去年7月，時間財經還曾報道富力地產“暫停拿地”之事，隨後李思廉在8月份的2019年中期業績會上表示，寫有“下半年原則上暫停拿地工作”那份文件是自己起草的，富力下半年僅拿下包頭、太原、廣州等城4宗地塊。
業內有觀點稱，因為種種原因，富力地產目前資金緊張，此次申請轉換上市計劃對其至關重要。據悉，截至1月31日，富力地產已發行股份總數目約35億股，其中內資股股東持有63%，H股股東持有37%。內資股不具備流動性，且沒有減持和股權質押功能，因此該部分股權只起到了融資作用卻沒有套現功能。此次，富力地產申請全部已發行的22股內資股股份轉換為H股並在香港聯交所上市，即將上述63%的內資股轉換為H股並上市，實現100%H股流通。
實際上，富力地產2005年在香港上市後，就H股流通性不足、融資受限而多次提出迴歸A股，但一直無果。H股“全流通”是2018年開始試點，2019年11，證監會宣佈全面推開H股“全流通”改革，允許將“內資股”轉為“外資股”。藍光發展旗下物業公司藍光嘉寶服務是地產界首吃螃蟹的選手，富力地產則搶佔了房企改革的首例。
海南之困
海南取消預售制後，富力地產股價一日內下跌8.36%，此前富力地產董事長李思廉多次表達對海南市場的看好。
蘇寧金融研究院特約研究員江瀚對時間財經表示，不論是疫情期間還是此前的“一城一策”時期，海南的地產監管政策一直沒有絲毫動搖，呈現全面從嚴、一刀切的嚴格監管格局，這與其曾發生過“樓市泡沫”有關。
根據公開資料，海南建省初期曾出現過“房地產泡沫”。海南當時人口約700多萬，但是有兩萬多家房地產商。政府調控後，佔全國人口0.6%的海南，留下佔全國10%的空置商品房，爛尾樓有600多棟、1600多萬平方米，閒置土地1.88萬公頃。之後，2010年1月，國際旅遊島宣佈建設的時候也形成房價大漲。僅五天時間，海南商品房交易171億元左右，是2008年全年的總和，房價漲幅是全國的5倍。
統計數據顯示，全國31個省市自治區2019年前三季度房地產開發投資佔固投的平均佔比水平為19.5%，其中上海、北京、遼寧、海南四省市佔比較大，分別為56.3%、50.9%、44.8%和42.4%。有一個類似的指標是房地產投資佔GDP的比重。2018年，海南達到34%，全國第一，同期上海、遼寧、北京分別為12%、12%、11.9%。
2018年，海南實施“全域限購”，之後該省房地產開發投資下降16.5%，銷售面積更是下降了37.5%。第一財經此前報道稱，至少三分之一的海南房地產從業人員都在2018年離開海南，大多被調往鄰近的粵港澳大灣區、廣西、雲南；不少房企直接將旅遊地產業務的重點佈局區域轉移至同處南方濱海區域，且旅遊資源豐富的廣西、雲南。
2019年海南省商品住宅供應面積809萬平米，同比下降24%；成交面積781萬㎡，同比下降40%；價格14624元/㎡，同比微跌4%。
富力地產2005年進入海南以來，多次進行大手筆投資，擁有較多土地儲備，並將海南列為重要戰略支點。中房報此前報道稱，關於誰是海南的最大“地主”一直沒有定論，但在海南地產界普遍認為，富力、雅居樂、魯能、中糧、羅牛山等是海南的“大地主”。根據財報，富力地產2019年在海南擁有權益可售建築面積268.9萬平方米，佔總額4.6%。
富力地產2019年年報還顯示，年內銷售份額主要來自全國的210個項目，共計26個省份，其中海南銷售額同比下降27%至43億元。
值得注意的是，3月3日，富力地產發佈的2020年2月份業績報告顯示，公司權益合約銷售額為25億元，同比下降58.68%；銷售面積達20.81萬平方米，同比下降61.84%。（北京時間財經 陳世愛）
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