王石曾说过“超过25%的利润，万科不做”。前几天，中海又发布年报，利润率超过万科不做的25%。
当王石的接班人郁亮孜孜不倦地给同行安利“白银时代”和“活下去”时，中海25%+的利润率数据已经跑了很多年，并得了个“利润王”的江湖名号。
【一】
在刚过去的三月，中海天府里开盘揽金17亿，为中海在成都的20周年贺寿。
算上19年底的那次，天府里两次开盘38亿，677高楼是不折不扣的吸金地标。
但就像中海的上一个爆款锦江城一样，天府里收获的不一定都是赞美。
赶在天府里本次推新之前，我的一个朋友去看了房，回来之后抱怨“辣鸡”，主要是说的户型。
天府里的户型最大180，这个户型跟十多年前的城南1号几乎一样，但现在还没推。
前面卖的是110三房、130、140的四房。2万多的单价，不算贵，但当成都土豪们拿着从麓湖、花园城省出的房票去看天府里的时候，总感觉差点意思。
其实，中海户型被评为“辣鸡”，不只天府里。中海现在做的产品，都满满的槽点。
无论是御湖世家的“四叠”别墅、中海锦江城的洋楼，还是天府里的110平米三房，还有云麓世家，一个越来越便宜的楼盘。都让很多成都同行掐大腿
——这么好的地，要是给我们公司操盘……
【二】
2017年中海拿到677那块300亩土地时的场景，会是成都土拍历史的一个标志画面。
那一天，中海手气爆棚，通过“抽签”PK掉绿地，拿到了西部第一高楼“一带一路大厦”的开发资格。
那一刻，整个成都都觉得中海该赢。
绿地和中海的竞争早在20年前从神仙树就开始。
当年绿地从中海手中虎口夺食，拿下了自己在成都的第一个项目新里维多利亚公寓。
关于那场土地拍卖现场的故事，至今还在这个行业有20年从业历史的老炮儿们喝茶吹牛时被无数次提起。
中海报仇，十年不晚，失之神仙树，收之秦皇寺。
而成都公众舆论对中海拿地的热烈反馈则来自于“中海能做得更好”的预期，因为中海是成都“全村的希望”。因为，绿地在468上并没有给成都带来惊喜（此事改日另说）。
那天抽签失败后不久，绿地在三圣乡修建的468大楼就进入停工模式。
到现在修了一半的468高楼都还像一个巨大的铁甲天牛屹立在成都东进的主干道上，关于它是否会烂尾的猜测此起彼伏。
【三】
作为中海高端作品“里”系的天府里并没有让人眼前一亮，反而让更多人眼前一黑。
我把“貂丁”都脱了，你居然给我看这个？
行家看来，天府里的买家和卖家都是一个逻辑：赚土地红利，投资，说白点就是炒房。
从这一点上看，总部在香港的中海越来越像个香港房企。
香港房企恪守着李嘉诚那句把重要的事情说三遍的名言，靠囤地吃红利赚钱，中海和他们的区别只是不怎么囤地。
李大爷在成都15年就搞了两个项目，彩叠园做出过开间不到6米的联排，南城都汇6期做出过要房似锦才卖得出去的“跑道房”。
和黄在成都赚了很多钱。
去年听闻“风紧”的李大爷准备把南城都汇剩下的两块地卖给一个重庆大佬，开价78亿。
其实即使再补15年的土地出让金，这个总价也不算贵，但李大爷提了个境外支付的要求，一下子把全中国所有的买家都吓退。
中海亦如此，九号公馆卖完之后，中海在成都的产品段位就雪拥蓝关马不前。
不但户型十年不更新，全面上精装之后，装修就成为最大的槽点，交房必有维权。
某位业内人士在看完中海之后，直言“还不如恒大”，从业稍微有点年头的行业人士都能掂量得出来，这话还是很伤人的。
【四】
10年前的中海城南1号是中海在成都的产品巅峰。
那时，城南1号的户型、园林和建筑立面，都是行业标杆级的存在。
那时，成都高端言必称中海是一种行业习惯。
从1万左右的入市价格起步，到现在二手房价格普遍超过四万，新房和二手房价格涨幅超过3万的楼盘，全成都几乎仅此一例。
但那时买的主力客户还是60后和70后，而现在的豪宅市场，消费主力早就是80后了。
这一点上，中海也和很多港企一样，已经无法去判断80后豪宅买家的产品需求了。
是中海不明白，还是世界变化太快？
有个前中海员工曾经抱怨“提了很多次建议，户型不能这么搞。但到成都公司老大的面前，还是一句‘就这么着吧。’”
拿地一流，产品二流。中海的营销团队到底是在吃投资部的软饭还是负责给研发填坑？
按理说，这么大个企业，不应该。天府里前期户型做小可以解释为做入门级产品降低门槛，锦江城可以解释为中信已经规划好产品，那云麓世家、御湖世家、麓湖公馆呢？
但中海每次都踩准了土地热点，用你们说的“辣鸡户型”卖出高价，赚到了超高利润。
反正，现在成都同行谈起中海，早就没有了城南1号、城南华府时代的那种对大哥的崇拜，更多的是一种遥远的回忆。
【五】
曾经，抓住了金融城土地红利风口，中海赚得盆满钵满。
现在，中海也一直在布局天府新区这个风口，前前后后拿了六七个项目，1000多亩地。
但上一个风口和这一个风口的差别是：卖房子的逻辑已经从土地思维变成了产品思维。
这是一个乱拳打死老师傅的年代，这甚至是一个产品不被重视的时代，凤厂崛起带来的高周转模式裹挟全行业。
郭德纲说，德云社演员的膨胀都是从看不起高峰开始的，曹云金、何云伟、李菁都是如此。据说连岳云鹏都曾经犯过这个错误，但后来被郭德纲一个大嘴巴抽醒。
一个开发商的膨胀，会不会是从看不起客户的需求开始？
中海成都公司掌舵人有否意识到，“我们将是山巅之城，所有人的眼睛都在注视着我们。”
当然，中海也会很委屈，你说我产品不好，但大家不都一样吗？
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