本篇文章,我們要回答幾個問題。
1、LPR和購房者有什麼關係?
2、LPR是怎麼定出來的?
3、我們該轉LPR嗎?
金融名詞層出不同,從最早的M2,到後來的MLF,又到現在的LPR。
作為一名購房者,我們真的不想了解那麼多專有名詞。
之所以關心LPR,是因為和房貸相關,直接關係到我們每個月的月供金額。
一、【LPR和我們有什麼關係】
說到LPR,不得不提到它的前身:基準利率!
2020年之前,我們的房貸都是和基準利率掛鉤的,而基準利率是國家發佈的。
我們可以看下,過去20多年基準利率變化(藍色)。
從大趨勢看,基準利率一直往下走,所以我們的房貸利率也是每年下降的。
為什麼要切換到LPR呢?是因為要推進利率市場化。
簡單來說,LPR不是由國家發佈的,而是交給銀行商業銀行決定。
LPR,又稱貸款基礎利率,是商業銀行對最優質的客戶執行的貸款利率。
我們的房貸利率,就是LPR的基礎上,加個數字或者減個數字得到的。
二、【LPR是怎麼算出來的?】
本月的LPR是4.75%,就是18家商業銀行共同商量得出的。
這18家銀行,既包括工商、建設等國有大行,中信、民生等股份制銀行,也包括渣打、花旗等外資銀行,甚至還有微眾、網商等互聯網銀行。
具體怎麼定出4.75%這個數字呢?
就是18家銀行分別報個數,去掉最高的,去掉最低的。
然後把所有數字加起來除以16(18-2),就是LPR的數值。
這就是我們購房者看到的LPR,直接和我們的利率掛鉤。
三、【乘除法變加減法的魔術】
看到這裡,如果你還有興趣繼續看下去,我們就可以講講更好玩的算術題了!
上海的首套房貸,大部分還是打折的,一般是9折95折。
全國絕大部分地區,房貸都是上浮的,一般是上浮10%-25%不等。
舊標準“基準利率”切換到新標準“LPR”後,乘除法就變成了加減法。
這會帶來怎樣的影響呢?
我們分別以9折貸款和1.1倍貸款為例:
基準利率4.9%情況下,9折貸款就是4.41%,1.1倍貸款就是5.39%。
切換到LPR體系,4.41%就是4.8%-0.39%,5.39%就是4.8%+0.59%。
大部分文章都寫了,要選LPR而不是固定利率。
因為未來是長期低利率,LPR也會走低的。
我們當然雙手雙腳贊成,這是顯然意見的結論。
將來,如果利率定價降低到3%。
按照基準利率乘除法來算,9折貸款就是2.70%,1.1倍貸款就是3.30%
如果LPR加減法來算,3%-0.39%=2.61%,3%+0.59%=3.59%!
看出什麼不對勁了嗎?!
沒錯,新算法相比於舊算法,打折的貸款更便宜,上浮的貸款更貴了!
如果未來利率持續走低,那你現在首套打折貸款更划算,而二套的上浮貸款相比之下要付更多的利息。
而現狀是:除了上海,全國大部分城市的房貸利率都是上浮的。
【怎麼選】
作為普通購房者,我們的選項,其實只有兩個:
1、浮動
2、固定。
毫無疑問是選浮動!因為長期低利率,LPR也會持續降低!
選擇了浮動,意味著我們未來的房貸壓力也會降低!
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