央行發佈的一個重磅消息：將開始進行存量浮動利率貸款定價基準轉換。
這是啥意思？也就是說：你的房貸利率參考的基準變了！這事關到咱們老百姓自己的事兒，得用心關心下。尤其是準備買房或者已經買房在付房貸的小年輕們，這一則消息對千千萬萬房奴來說意義重大，我們不妨豎起耳朵聽聽。
因為在以前，我們說到“房貸利率”時，說的都是“基準利率打多少折”或“基準利率上浮多少”。但是現在，再來說房貸利率的時候，說的就是“LPR利率下浮多少”或“LPR利率上浮多少”。這一變化對個人會有啥影響呢？
下面，大富翁來層層深入的給大家抽絲剝繭“LPR”到底對我們的生活有什麼影響，尤其是我們對於這個新的房貸政策應該採取什麼樣的處理措施以保證我們個人的利益最大化！
01本次的LPR主要解決，存量房貸
本次“房貸利率參考基準的變化（LPR）” ，其實是繼今年8月的“房貸計價標準”措施的跟進措施。它要解決的目的很明確：就是解決“存量房貸”問題！因為自從央媽在今年8月推出新的房貸計價標準後，市場都很關心以前的存量房貸怎麼辦呢，因為LPR5年期的也降息了一次，而且以後還會繼續降息，如果“存量房貸”還不在一年內作出調整的話，這是不公平的！所以這項政策央媽就在昨天針對性的頒佈了。
下面翻譯下央媽頒佈的這項政策中的幾個“關鍵詞”，幫助大家理解後面的邏輯：
①“存量房貸”是什麼：是指2020年1月1日之前商業銀行發放的所有房貸，不包括公積金貸款。②“定價機制”怎麼搞：從2020年1月1日起，所有銀行發放房貸，不能再按照以前的貸款基準利率來定價，也就是不能按照目前4.9%的利率來作為基準上下浮動來決定啦！而是需要全部按照新的定價機制，也就是LPR作為基準再加點（上下浮動）來定價！③“定價週期”多長呢：我們以前存量房貸的重定價週期都是1年，以後至少也是1年。而以前重定價日都是每年的1月1日，而以後則可以自行商量。④“兩種利率”怎麼選：房奴和銀行可以協商將定價基準轉換為LPR，或者轉換為固定利率，房奴只有一次選擇權，轉換後永遠也不能再改了。而LPR則是，以後至少每年都可以調整一次。
02房貸利率是高了，還是低了
在明年2020年，存量房貸利率跟以前一樣。央媽規定，轉換時點利率水平保持不變，這意味著2020年個人房貸利率保持不變。也就是說，在2020年轉換的時候，你的房貸利率水平算下來和以前是一樣的，沒有變化。也就是2020年這一年還跟以前一樣，不變！
那以後呢，房貸利率會不會變？
會變化的！因為LPR利率是會變化的。
比如2019年，個人房貸掛鉤的5年期LPR利率下調了5個基點。 以後按照央媽的規定，房貸可以由房奴和銀行約定一個重新定價的週期，最短為一年期。也就是說在後年，也就是從2021年1月1日開始，房貸利率就可能會隨著5年期LPR利率的變化而變化！我們要做好準備。
那麼在2021年開始轉換的時候，我們應該個人應該怎麼選呢，雙軌利率我們可以二選一：
①如果你選擇固定利率。那麼房貸利率和你當前的利率水平保持不變，以後也不管LPR利率怎麼變化，你的房貸利率始終不變！
②如果你選擇浮動利率。那麼，你的房貸利率就會隨著LPR的變動而變化。
那麼我們到底應該選擇LPR還是固定利率呢？下面大富翁來給你出個主意！
03應該選擇什麼，以及如何操作呢
新的政策出來嗎，肯定是有它存在的意義和未來的考量，這是源於頂層設計，我們一般老百姓只要知道怎麼用和怎麼配合就行了。所以大富翁給大家的建議是：選擇轉換成LPR。
因為未來中國會進入到負利率時代！前央行行長周小川曾講過，“中國可以儘量避免快速的進入到負利率時代”。翻譯過來就是：中國遲早會進入到負利率時代！所以，當我們選擇LPR後，這樣的話以後降息，我們都可以享受到紅利貼補。長期來看，中國還是會有一定的降息的空間，至於降息空間量化多少，這個我沒法給出數據，只能給出一個趨勢！
在2021年開始轉化後，你需要這樣去操作：
①轉換開始後，要注意辦房貸的銀行的官網和網點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等，在接到通知後，選擇最簡便的方式，變更原個人房貸的合同條款。
②要注意時間：2020年3月-8月之間，原則上應於2020年8月31日前完成。個人在此時間段內完成變更即可。
③需要注意的是，不僅是個人住房貸款，車貸合同等也將重新調整。除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價週期、重定價日等，或轉為固定利率。
04大富翁點評
從總體上來說，這項新政策在本質上有“降息”的作用，但是起到的降息的力度有限。不過隨著未來LPR進一步下降，大概大家能夠感受到類似降息作用對生活的改變。
①本次LPR和房價的關係：
這項新規目前來看和房價沒有直接的關係。因為買房的關鍵是首付而不是按揭，光就按揭來說，每個月降息貼補的小錢也改善不了房奴的壓力。而且大都房地產政策環境是“房住不炒”，我們要記住這個前提！
而且相比於傳統意義上“銀行房貸利率下行”對房地產利好，此次轉LPR對於房地產行業來說未必算是利好。因為利率下降的針對的是房地產存量市場，而房地產開發商需要的是增量市場，所以對房企來說不算是利好。
②本次LPR和對證券市場的作用：
其實主要是在股市上，大家擔心是否會對房地產上市公司有利空或者利多的影響，對散戶來說，我們就可以對房地產股票下叉或者避開。其實，大富翁覺得這個政策對股市的影響很“雞肋”，我們姑且可以把它看做對房地產股票的利好吧，有題材有故事的房地產股也許還能短期衝一衝。
③本次LPR對萬千房奴的影響：
剛才我們前面講了，要選擇LPR，與銀行簽訂的利率變化週期越短越好，最好是按照1年期來調整。也說了原因：因為這麼選擇的原因很簡單，那就是未來我們的LPR利率有著長期下降的趨勢。
這樣大家身上揹負的房貸利息將會越來越少，也意味著合同確定的調整週期越短，大家享受的利率下滑也就越多。這對於已有房貸的用戶是一個利好。所以大富翁建議儘量不要選擇提前還貸，除非貸款沒剩幾年的。
但是我們需要注意的是：
商業銀行肯定比房奴算的明白，在知道未來LPR利率下行的情況下，為了利益的銀行家們恐怕很難再給出高折扣的利率，這樣未來可能會導致全國新籤按揭房貸利率出現上升的局面。
所以大富翁想說的是：事物的發展是矛盾的，在不同時期發揮積極或者消極作用。但是就像硬幣的兩面一樣，它們永遠在一個能動的機制中互相轉化，沒有絕對的利弊，只有相對的利弊。問題的關鍵在於我們自個兒，我們要理清問題的本質後，對症下手，作出最利於自己的選擇並落實！因為市場經濟下和人的本性中，我們都是逐利的，不管是郭嘉、銀行家，還是小老百姓。要在夾縫中生存，並生存得更好！
（公號：財富自由的大富翁）
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