當下的房地產市場，是剛需買房難、開發商賣房也難。
一直以來，不管男女老少只要提及房地產，他們對這個行業未來的趨勢都是看好的，房價“只有漲不會跌”；對已購房、投資炒房的人來說，買房或者是囤房幾乎是一盤“只賺不賠”的生意，借用銀行槓桿後一本萬利，房價下跌幾乎是不存在於他們的邏輯裡。
現實是否也如他們所願？結果可以說是跟大家希望的不同，半年前提起2020年的樓市情形，不少專家無論是預測還是表態都是一致看好，一場風波的到來讓不少希望彎道超車的投資炒房者飛到了“半山腰”-經濟不景氣讓房價大幅度降了。在這種情況下誰都不願再輕言買房或者賣房，房企更是集體開始“坐立不安”。
樓市“營救計劃”失敗，10萬開發商要集體“失眠”。
一直以來，房產“保值、抗通脹”的思想深入人心，不少人擔心自己手上現金會貶值，紛紛投資買房作為升值的手法，結果就是房地產一直被“誤供奉”為中國經濟的支柱產業，地位甚至不可動搖。不管在何時，只要發展房地產經濟GDP就能上升、發展房地產無論多低迷經濟都能振興，就像現在房地產市場出現了問題，各地方就積極開展樓市的“營救計劃”，許多的政策的尺度更是大大超過想象。
根據統計，在過去2月份裡就有63城出臺相關的救樓市政策，內容涉及土地拍賣金分期支付、降低購房首付、提高准許二套房公積金、減免稅收、放寬預售時間等舉措。這當中以駐馬店私自下調買房首付為2成，增加第二套房公積金額度；廣州全面放寬商業地產限制，實施多種上市交易的政策最為“大尺度”，這些地方著急鬆綁樓市調控就是為了能刺激老百姓買房意願，擴大內需讓經濟走上來。隨後國家就對這2地進行了約談，駐馬店與廣州也將此前的救樓市政策作出修改後再發布，房說君以為現在各地方對樓市“營救計劃”大多都是超過了國家房住不炒的底線，以刺激購房需求形式救市場註定是以失敗告終，因為與國家調控政策背道而馳。
“營救”的失敗，也讓開發商集體陷入了“徹夜難眠”的狀態。按照相關統計數據顯示，目前全國註冊的開發商數量大概在10萬家左右，每年大概以100家左右增長著。樓市的“大洗牌”讓不少切缺乏資金的中小房企倒閉，樓市發展的黃金時段已經過去而行業的集體資金的多少才是決定房企能否“生存”的重要指標，現今開發商企業普遍都是高槓杆、資金高度集中，一旦經濟發展出現動搖就足以讓這10萬開發商陷入營業困頓、賣房滯銷情景，足以讓大家開始集體“失眠”。
供應不增反減，房價或跌回4年前？樓市遭遇前後夾擊。
截止到2月份，全國新增的住房面積比去年12月份下跌近94%，僅為90萬平方米；北上廣深等4大城市2月份僅新增18萬平方米的供應，同比下滑80%。環顧整個房地產市場，住房的供應數量不但沒有增長反而下跌，難道這意味著買房又要“物以稀為貴”了？
房說君以為住房供應數量的下降是因為受到經濟下滑的影響，2019年第三、第四季度的GDP只有6.0，這也就意味著2020年經濟發展承壓較大，特別是下跌方面壓力。1月份時，由於“冠毒”的全面蔓延導致各企業停工停產到了3月份，原本今年的經濟下行壓力就很大加上這次的風波影響，可以說經濟至少要到年底才會止住下跌，房地產作為與經濟掛鉤的產業，房價自然也會面臨下降壓力，說白了前段時間恆大“75折房價甩賣”也不過是順應經濟的萎靡不振而為，即便恆大不推出這樣舉措房價也會應聲下跌。
本輪房價上漲的時間點是在2016-2017年，但是很快卻被國家強而有力的調控給干預住了，不少城市在這2年半的調控下來房價已經不再創新高，尤其是3-4線城市常年處於人口輸出狀態而本地的常住人口根本無法負擔起高房價；另一方面，由於經濟的下滑也讓大家的錢不好掙了，像買房這種大額度消費大家也會三思而後行，今年開發商在賣房滯銷、融資困難的兩面夾擊下，房價自然也有可能會跌回4年前。房地產行業的整體衰退這是大趨勢，過程或許會有反覆，但最終結果是相差無幾的。
“3大招”齊發，王健林大膽直言戳中房地產痛處。
在房說君看來，房價至少在未來4年不再會出現“大漲”的可能性，這個結論不是空穴來風而是有根據的。要看清未來樓市的走向，就要先知道國家對房地產是怎樣的態度，假如是連續釋放積極扶持的樓市政策，那麼房價只有上漲而不會下跌，但很明顯的是自從2017年開始國家就首度提出“房住不炒”的調控，在2020年更是多次堅定“推動經濟發展不再靠房地產”的底線，目前樓市正面臨著“3個大招”的侵襲，不得不留意。
1、房地產行業整體下滑是難以逆轉趨勢，開發商“價格戰”普及。
2月中旬，恆大率先在全國範圍內開展“75折房價”售賣，短短3天內獲得房款580億元，正式拉開了行業內的“價格戰”，其他的上至北上廣深，下到3-4線地區房企唯有跟著降價賣房，不然落後於恆大則市場就會被佔有。根據相關調研機構的統計，前100名房企在2月份依靠促銷策略獲得3240多億的資金，相比去年11月份環比下降了近45%的收入；在產業單一、經濟發展緩慢的3、4線城市，由於常住人口基數小，不小的開發商優惠幅度更加的大，鎮江、句容等地更是出現了降價3成附贈車位的方式，可以說整體的樓市“價格戰”已經在國內逐漸普及。
2、多地救樓市政策迴天乏力，出現雷聲大雨點小的現象。
正如房說君在前面提及的，為了不讓經濟在下滑各地方都會以政策鼓勵手段讓老百姓買房來擴大內需刺激經濟，目前累計的63個城市都發布了相關幫扶舉措，預計隨著“冠毒”不明朗化經濟只會繼續下滑，那麼就會有越來越多的地方繼續放“大招”刺激樓市，但從目前來看多地的救樓市政策都是徒勞無功的，因為他們沒有注意到在本身就是大蕭條的經濟，老百姓收入只會少不會多那麼面對動輒上百萬的房價，兜裡沒錢即使再怎麼刺激可大家還是沒錢買不起房。
3、黨媒發聲、國家也表態，不再用房地產刺激經濟是底線。
在3月19日、23日短短的4天內，經濟日報與經濟參考報兩大黨媒接連發出2個報告，不斷髮聲指出“房住不炒”的底線，認為國內目前無論是人口還是經濟形勢都決定房價在未來上漲空間有限，同時樓市也不會出現崩盤情況；另外國家也表態，央行、銀保監會必須嚴格把控嚴禁讓資金流入房地產，房企在失去了高融資、高槓杆的支持下，缺少資金的投資炒房者也難以再推高房價；還有一點，最重要的是國家發出與以往不同的立場：不再使用房地產擴大內需刺激經濟。
王健林就曾經大膽直言過，在他看來沒有任何一個國家的房地產經濟能超過1個世紀的繁榮，基本都是50年就進入極速衰退期。這個觀點與房說君的結論不謀而合，要知道從1980年宣佈住房改革到商品房市場化的2020年止，中國房地產的發展歷程已經有40年的歷史，而且目前的房價與收入已經擴大到了9.3比1，也就是收入1塊錢卻要支付9.3元的房價。只要房價下降了，那麼則2類人的麻煩恐怕就要到來。
一類就是囤房炒賣的人，他們的蹤跡遍佈1-2線乃至3-4線城市，隨著調控的升級以及經濟未見好轉，這群人就需要每月支付房貸直到有人接盤為止，這個成本無疑是很高的；其次，在經濟蕭條收入減少的現在面對動輒上百萬的房子，試問誰又有消費的意願？
第二類就是利用高槓杆建設的開發商，隨著炒房者日子的不過勢必炒賣人群也會不斷減少，這就意味著開發商利用賣房套利開的失敗，隨著今年即將到來1.6萬億債務以及房子的滯銷，假如沒有足夠的流動現金來應對那麼，開發商們的“倒閉潮”就將會提前到來。
房說君有話說：房地產的空前繁榮積累了10萬的開發商企業不斷加入這個行業，樓市在度過了發展的黃金期後也會引來它的一個衰弱期，本來在國內大家對住房的高需求下這個情景可以延期，然而終究是人算不如天算，一場“冠毒”到來讓經濟遭遇打擊的同時也讓房地產的問題暴露出來，就像王健林的大膽直言，他確實敢說出大家一直在迴避的問題。
閱讀更多 每日房說 的文章
