眾所周知，隨著房價逐漸高企，買房成為攔在很多人面前的一道“難題”。有機構調查數據顯示，近八成的90後購房需要依靠家庭支付首付，“不啃老買不了房”已經成為平常現象。房子作為一種商品，決定其價格的根本因素主要是“供需關係”，那麼當前我國樓市目前處於什麼階段？是供大於求，還是供不應求？只有搞清楚這些問題，購房者對於未來房價走勢才能做到心中有數。我們先來看看以下三方面情況：
第一，現有存量房是否足夠居住？機構數據顯示，我國現有存量住房已經足夠34億人居住，更何況我國目前有7000多萬套各類住房處於空置狀態，大部分城市住房空置率超過20%。然而，按照國際標準，合理的住房空置率應該在5-10%左右，一旦高於20%說明大量的房子積壓，房子處於過剩狀態。只要大家足夠留意，相信一定注意到現在很多城市所謂“新區”一到晚上開燈率非常低，有些地區開燈率不足三成，這也從一個側面說明這些地方很多房子根本無人居住。因此，單純從存量住房角度看，我國房子已經整體處於“供大於求”階段。
第二，未來購房主力人群是否繼續增加？先來看一組數據，2019年全年我國出生人口1465萬人，人口出生率為10.48‰；死亡人口998萬人，人口死亡率為7.14‰；人口自然增長率為3.34‰，創歷史新低。此外，有機構數據顯示，未來十年我國主力購房人口將減少6000萬人，這意味著未來十年每年減少購房人群600萬人。從數據上不難看出，隨著人口出生率持續降低、加上人口老齡化加劇，未來我國主力購房人群將大幅減少，購房需求減少將加劇我國樓市“供大於求”的現狀，從而導致房價出現明顯下跌。
第三，我國城鎮化率增速是否依然保持較快速度？客觀來說，過去20年我國房地產市場之所以快速發展，很大程度源於我國快速城鎮化釋放的巨量購房需求。截至2019年，我國城鎮化率已經超過60%，北京大學首都發展研究院院長李國平此前曾預測，預計到2030年左右，我國城鎮化水平將高達70%。這意味著，未來十年我國城鎮化率每年將以1%速度增長，增速明顯放緩，這意味著未來進城人口將逐漸放慢腳步，支撐房價快速上漲的“城鎮化因素”效力減弱。
綜合上面三方面因素不難看出，目前我國房地產市場基本上已經處於“供大於求”的階段，更為可怕的是，未來十年隨著房子越建越多，人口逐步減少，房子將進一步“過剩”。然而，央行發佈的《中國金融穩定報告（2019）》顯示，2018 年末我國居民槓桿率為 60.4%，略高於國際平均水平59.7%。單純從居民槓桿率來看，剛需的口袋已經“被掏空”，想買房也不一定能夠買得起房。
對於房地產市場“供大於求”的現象，國家智囊仇保興曾給出過自己的“解決方案”。仇保興曾在博鰲亞洲論壇上明確表示，現在我國城鎮化率60%多，人均住房40多平米，總體上已經不缺房了，這時候如果放任房地產發展，是不合時宜的。在如何有效解決住房空置問題方面，仇保興明確建議，“出臺能夠精準遏制住房投機的消費稅、流轉稅、空置稅”，從而遏制房價快速上漲。
結論：總而言之，房地產市場目前已經處於“過剩”階段，大量的空置房表明有錢人手裡持有十幾套房子，而真正需要的剛需卻買不起房子。未來，相信隨著空置稅、房產稅的出臺，此類現象將能夠得到有效解決，房價也能夠迴歸理性。對於降房價，大家有什麼好的建議？歡迎留言討論。
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