4月3日，央行宣佈對中小銀行定向降準和下調超額存款準備金利率，將在4月15日和5月15日分別下調存準率0.5%，共釋放約4000億流動性。
進入2020年以來，央行已經第三次進行定向降準操作，此前兩次分別於1月6日普遍降準0.5%、3月16日定向降準0.5%-1%，三次降準累計向市場釋放1.75萬億元。
三次定向降準外，央行也開展了兩次降息操作，2月下調LPR利率5個基點，並且在3月30日央行宣佈7天逆回購一次大幅降息20個基點。
在美聯儲再次實行零利率政策，重啟量化寬鬆，全球主要經濟體紛紛進入降息通道之際，我們看到，國內的信貸政策正在加速走向寬鬆。
毫無疑問，這將對樓市產生比較積極的作用。首先，商業銀行流動性增加，資金面進一步寬鬆，房企的開發貸和個人按揭貸款業務會得到更有力的支持，另外，相關的貸款成本會進一步降低，對購房者最直接的利好就是房貸利率下調。
這些對樓市的利好同樣也會引發不少人的擔憂，當前房地產市場穩定發展的局面，會因此得到根本性的轉變嗎？又會引發房價新一輪大漲嗎？
“房住不炒”的總基調不變
關於這一點，大家不必過於擔心，未來房地產市場穩定發展的局面不會被打破，“房住不炒”的總基調也不會發生改變。
首先，雖然2020年僅第一季度央行就先後進行了3次降準，動作頻率很高，但是從金額上來看，三次降準共計釋放1.75萬億元資金，相較於2019年這個體量並不大。
2019年1月4日，中國人民銀行決定下調金融機構存款準備金率1個百分點，一次性釋放了1.5萬億的資金。去年未受到疫情影響的情況下，一次性釋放的資金僅比2020年這三次降準的總金額少2500億元，可以看出當前中國並沒有對貨幣政策和財政政策進行大規模的刺激，與美國、日本等國家相比，保守了很多。
中國人民銀行副行長劉國強在答記者問時說“我們絕不會讓市場上出現錢荒，當然錢也不要變毛，要滿足市場需求合理充裕，實現M2和社會融資規模增速與名義GDP增速基本匹配並且略高一點”
這樣的表述也證明了“穩健的貨幣政策更加註重靈活適度”並沒有發生改變，大水漫灌的情形也不會出現。
不過當前各個地方政府也為了救市，從供給端和需求端出臺了一系列房地產政策，刺激樓市回暖。
當前的種種跡象，讓人很容易聯想到2008年金融危機時的場景，但是在政策面有一個最大的不同就是：2008年10月，房貸利率下限降至基準利率0.7倍，最低首付款比例下調至2成。
而此次放鬆房地產調控政策依然以穩為主，廣州、濟南、海寧、寶雞等涉及“放鬆限購”以及“降首付”政策均被撤回。
從這也能看出中央對房地產調控的定力，政策依然堅持以穩定為主、房住不炒的總基調，並且在3月22日的銀保監會新聞發佈會上，再次重申“堅持落實房住不炒”，可以看出，當前房地產市場發展的總基調並沒有因為疫情而發生根本性改變。
為什麼不能再刺激房地產
前段時間，國際貨幣基金組織總裁奧爾基耶娃發表聲明稱，當前正面臨前所未有的局面，一場全球衛生流行病已轉變成一場經濟和金融危機。
受到疫情影響，全球主要經濟體股市大幅下跌，美股更是經歷了1個月內4次熔斷，當前的經濟形勢像極了2008年前的那場金融危機，但是花似境不同，當前中國所處的發展階段決定了我們不能重走刺激房地產的老路。
1997年，全國城鎮化率達到31.9%，而根據“納瑟姆曲線”規律，當城市化水平達到30%的臨界值時，將會進入加速城市化階段。1998年全國房改開始，隨後房地產市場也進入黃金時代。
2008年，全國城鎮化率約為46.99%，依然處於城鎮化快速發展階段。城鎮化快速發展帶來的需求為刺激樓市奠定了基礎。那時國家將水引入樓市，可以說是“有利可圖”。
2008 年 11 月，溫家寶總理提出，“房地產業是國民經濟的重要支柱產業，對於拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產業發展舉足輕重，對金融業穩定和發展至關重要，對於推動居民消費結構升級、改善民生具有重要作用。”
2020年，全國城鎮化率達到60%，已經進入城鎮化緩慢發展階段，城鎮人均住宅建面由2008年的30.6平上升至2018年的39平。同時，2019年商品房銷售面積達17.2億平，房地產市場基本飽和。
此時再重啟房地產的話，只能滋生更多的投資需求，容易把盤子撐破。近兩年，為了讓房地產市場平穩發展，上層也多次表示要堅持“房住不炒”的總基調。
話雖如此，但是最近不少媒體都報道了一些熱點城市樓盤被“秒光”的新聞，難道房地產真的不受控制，又要漲起來了嗎？
別驚慌，房地產市場還在復甦階段
3月以來，國內疫情得到了控制，一些城市的售樓處又重新開門。積壓的購房需求也在這段時間內得以釋放，於是一些熱點城市也不斷出現樓盤剛開盤就被“秒光”的現象。
以下是我從網上整理的一些發生“秒光”的樓盤及城市。
3月25日，金茂北京國際社區線上開盤，開盤5分鐘銷售超700套，開盤20分鐘熱銷814套
3月20日，蘇州三個樓盤同時“秒光”，當天三個樓盤共推出近900套房源，一個60秒銷售12億，一個9秒賣掉九成，另一個1分鐘售罄銷售5.4億。
3月19日，杭州融創城項目結束登記，該項目加推的417套房，有超1.3萬人報名，中籤率僅3%。
3月16日，深圳萬科星城項目推出當晚，288套房源，7分鐘全部賣完，銷售額2.99億元。3月13日，深圳太子灣·灣璽T7推14套公寓，總價4200萬/套起，在線開盤7秒售罄。
3月11日，恆大天府半島推出360套房源，逾萬人參與搖號，普通中籤率僅1.45%。
疫情影響最嚴重的的1月、2月，樓市基本沒有成交，陽春3月，疫情剛得到基本控制，一些城市也僅僅試水開放售樓處，房地產市場就這麼迫不及待要反彈了？那真實的情況又是怎樣呢？
這些熱銷樓盤的出現，其實許多是有特殊原因的。
比如，深圳太子灣項目位於深圳灣，擁有深圳獨一無二的海景資源，再加上項目本身的頂豪屬性，同類型產品稀缺。
北京金茂國際社區這個項目位於東六環外的順義新城，雖然距離市區較遠，但是單價3萬元左右，50平米一居室總價在150萬左右，這樣的價格實在太誘人。
而蘇州的三個樓盤，跟周邊二手房存在嚴重的價格倒掛，備案均價在28321元/平米左右，但是周邊的二手房價格已經達到32000元/平米。杭州融創城和成都恆大天府半島這兩個項目，也是和周邊二手房存在很大的價格倒掛。
同時，這些樓盤大多在前期已經經歷了較長時間的營銷和蓄客階段，許多項目蓄客時間超過1個月，意向客戶早已經選好房型、戶型，只差最後成交了。
這些熱銷樓盤也只能代表個案，並不能全面反映當前房地產市場的真實情況。
從第一季度的統計數據來看，真實的房地產市場並沒有我們想象的火爆。
時間拉長到第一季度，中房指數系統數據顯示，2020年第一季度中指監測的22個主要城市中，19個城市成交同比面積出現下降，其中泉州、西安的降幅超過50%，僅蘇州、杭州、深圳的成交面積同比有所上升。
從3月樓市成交環比、同比來看，中指數據顯示，2020年3月監測的主要城市成交面積環比上升351.59%，22 個代表城市環比均有不同程度上升，同比則下降 32.53%。
這可以說是當下房地產市場最真實的反映，3月以來，大多城市成交面積環比2月出現大幅上漲，但是同比去年3月的成交水平，還有一定距離，現在的市場行情，依然在復甦階段，或者說局部出現了回暖，但是“小陽春”的說法並不準確。
這一點，從二手房的價格數據上也能看出來。
諸葛找房數據研究中心發佈的二手房數據顯示，3月一線城市二手房均價為60055元/平米，同比下跌1.19%，二線城市二手房均價18057元/平米，同比下跌0.80%，三四線城市二手房均價為11464元/平方米，同比上漲2.86%。
雖然當前樓市還談不上火熱，但是回暖的趨勢已經比較明顯了，對於近期有購房需求的人來說現在是不錯的上車時機。最近這幾天，我就收到了不少北京項目銷售的電話，從側面可以看出，當前不少項目的銷售壓力還是蠻大的，這個時候和開發商談一些折扣，或者優惠的可能性還挺大的。
對於剛需朋友來說，真的不必再等了，趁著春光，多去看盤吧。
文| 二鳴
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