4月3日，央行宣布对中小银行定向降准和下调超额存款准备金利率，将在4月15日和5月15日分别下调存准率0.5%，共释放约4000亿流动性。
进入2020年以来，央行已经第三次进行定向降准操作，此前两次分别于1月6日普遍降准0.5%、3月16日定向降准0.5%-1%，三次降准累计向市场释放1.75万亿元。
三次定向降准外，央行也开展了两次降息操作，2月下调LPR利率5个基点，并且在3月30日央行宣布7天逆回购一次大幅降息20个基点。
在美联储再次实行零利率政策，重启量化宽松，全球主要经济体纷纷进入降息通道之际，我们看到，国内的信贷政策正在加速走向宽松。
毫无疑问，这将对楼市产生比较积极的作用。首先，商业银行流动性增加，资金面进一步宽松，房企的开发贷和个人按揭贷款业务会得到更有力的支持，另外，相关的贷款成本会进一步降低，对购房者最直接的利好就是房贷利率下调。
这些对楼市的利好同样也会引发不少人的担忧，当前房地产市场稳定发展的局面，会因此得到根本性的转变吗？又会引发房价新一轮大涨吗？
“房住不炒”的总基调不变
关于这一点，大家不必过于担心，未来房地产市场稳定发展的局面不会被打破，“房住不炒”的总基调也不会发生改变。
首先，虽然2020年仅第一季度央行就先后进行了3次降准，动作频率很高，但是从金额上来看，三次降准共计释放1.75万亿元资金，相较于2019年这个体量并不大。
2019年1月4日，中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，一次性释放了1.5万亿的资金。去年未受到疫情影响的情况下，一次性释放的资金仅比2020年这三次降准的总金额少2500亿元，可以看出当前中国并没有对货币政策和财政政策进行大规模的刺激，与美国、日本等国家相比，保守了很多。
中国人民银行副行长刘国强在答记者问时说“我们绝不会让市场上出现钱荒，当然钱也不要变毛，要满足市场需求合理充裕，实现M2和社会融资规模增速与名义GDP增速基本匹配并且略高一点”
这样的表述也证明了“稳健的货币政策更加注重灵活适度”并没有发生改变，大水漫灌的情形也不会出现。
不过当前各个地方政府也为了救市，从供给端和需求端出台了一系列房地产政策，刺激楼市回暖。
当前的种种迹象，让人很容易联想到2008年金融危机时的场景，但是在政策面有一个最大的不同就是：2008年10月，房贷利率下限降至基准利率0.7倍，最低首付款比例下调至2成。
而此次放松房地产调控政策依然以稳为主，广州、济南、海宁、宝鸡等涉及“放松限购”以及“降首付”政策均被撤回。
从这也能看出中央对房地产调控的定力，政策依然坚持以稳定为主、房住不炒的总基调，并且在3月22日的银保监会新闻发布会上，再次重申“坚持落实房住不炒”，可以看出，当前房地产市场发展的总基调并没有因为疫情而发生根本性改变。
为什么不能再刺激房地产
前段时间，国际货币基金组织总裁奥尔基耶娃发表声明称，当前正面临前所未有的局面，一场全球卫生流行病已转变成一场经济和金融危机。
受到疫情影响，全球主要经济体股市大幅下跌，美股更是经历了1个月内4次熔断，当前的经济形势像极了2008年前的那场金融危机，但是花似境不同，当前中国所处的发展阶段决定了我们不能重走刺激房地产的老路。
1997年，全国城镇化率达到31.9%，而根据“纳瑟姆曲线”规律，当城市化水平达到30%的临界值时，将会进入加速城市化阶段。1998年全国房改开始，随后房地产市场也进入黄金时代。
2008年，全国城镇化率约为46.99%，依然处于城镇化快速发展阶段。城镇化快速发展带来的需求为刺激楼市奠定了基础。那时国家将水引入楼市，可以说是“有利可图”。
2008 年 11 月，温家宝总理提出，“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。”
2020年，全国城镇化率达到60%，已经进入城镇化缓慢发展阶段，城镇人均住宅建面由2008年的30.6平上升至2018年的39平。同时，2019年商品房销售面积达17.2亿平，房地产市场基本饱和。
此时再重启房地产的话，只能滋生更多的投资需求，容易把盘子撑破。近两年，为了让房地产市场平稳发展，上层也多次表示要坚持“房住不炒”的总基调。
话虽如此，但是最近不少媒体都报道了一些热点城市楼盘被“秒光”的新闻，难道房地产真的不受控制，又要涨起来了吗？
别惊慌，房地产市场还在复苏阶段
3月以来，国内疫情得到了控制，一些城市的售楼处又重新开门。积压的购房需求也在这段时间内得以释放，于是一些热点城市也不断出现楼盘刚开盘就被“秒光”的现象。
以下是我从网上整理的一些发生“秒光”的楼盘及城市。
3月25日，金茂北京国际社区线上开盘，开盘5分钟销售超700套，开盘20分钟热销814套
3月20日，苏州三个楼盘同时“秒光”，当天三个楼盘共推出近900套房源，一个60秒销售12亿，一个9秒卖掉九成，另一个1分钟售罄销售5.4亿。
3月19日，杭州融创城项目结束登记，该项目加推的417套房，有超1.3万人报名，中签率仅3%。
3月16日，深圳万科星城项目推出当晚，288套房源，7分钟全部卖完，销售额2.99亿元。3月13日，深圳太子湾·湾玺T7推14套公寓，总价4200万/套起，在线开盘7秒售罄。
3月11日，恒大天府半岛推出360套房源，逾万人参与摇号，普通中签率仅1.45%。
疫情影响最严重的的1月、2月，楼市基本没有成交，阳春3月，疫情刚得到基本控制，一些城市也仅仅试水开放售楼处，房地产市场就这么迫不及待要反弹了？那真实的情况又是怎样呢？
这些热销楼盘的出现，其实许多是有特殊原因的。
比如，深圳太子湾项目位于深圳湾，拥有深圳独一无二的海景资源，再加上项目本身的顶豪属性，同类型产品稀缺。
北京金茂国际社区这个项目位于东六环外的顺义新城，虽然距离市区较远，但是单价3万元左右，50平米一居室总价在150万左右，这样的价格实在太诱人。
而苏州的三个楼盘，跟周边二手房存在严重的价格倒挂，备案均价在28321元/平米左右，但是周边的二手房价格已经达到32000元/平米。杭州融创城和成都恒大天府半岛这两个项目，也是和周边二手房存在很大的价格倒挂。
同时，这些楼盘大多在前期已经经历了较长时间的营销和蓄客阶段，许多项目蓄客时间超过1个月，意向客户早已经选好房型、户型，只差最后成交了。
这些热销楼盘也只能代表个案，并不能全面反映当前房地产市场的真实情况。
从第一季度的统计数据来看，真实的房地产市场并没有我们想象的火爆。
时间拉长到第一季度，中房指数系统数据显示，2020年第一季度中指监测的22个主要城市中，19个城市成交同比面积出现下降，其中泉州、西安的降幅超过50%，仅苏州、杭州、深圳的成交面积同比有所上升。
从3月楼市成交环比、同比来看，中指数据显示，2020年3月监测的主要城市成交面积环比上升351.59%，22 个代表城市环比均有不同程度上升，同比则下降 32.53%。
这可以说是当下房地产市场最真实的反映，3月以来，大多城市成交面积环比2月出现大幅上涨，但是同比去年3月的成交水平，还有一定距离，现在的市场行情，依然在复苏阶段，或者说局部出现了回暖，但是“小阳春”的说法并不准确。
这一点，从二手房的价格数据上也能看出来。
诸葛找房数据研究中心发布的二手房数据显示，3月一线城市二手房均价为60055元/平米，同比下跌1.19%，二线城市二手房均价18057元/平米，同比下跌0.80%，三四线城市二手房均价为11464元/平方米，同比上涨2.86%。
虽然当前楼市还谈不上火热，但是回暖的趋势已经比较明显了，对于近期有购房需求的人来说现在是不错的上车时机。最近这几天，我就收到了不少北京项目销售的电话，从侧面可以看出，当前不少项目的销售压力还是蛮大的，这个时候和开发商谈一些折扣，或者优惠的可能性还挺大的。
对于刚需朋友来说，真的不必再等了，趁着春光，多去看盘吧。
文| 二鸣
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