導 語
房企盈利面臨下行壓力，提質增效成為行業共識。
◎ 研究員 / 朱一鳴、貢顯揚、汪慧、李丹、睢曉瑩
當前，各房企已相繼發佈了2019年度業績報告，從財務數據來看，盈利指標整體表現並不樂觀。一方面，行業利潤空間持續受到擠壓，利潤規模增速隨著2018年出現拐點，放緩趨勢顯現，2019年拐點進一步得到確認，繼續下行。另一方面，高地價項目和資本化利息進入結算期，推高營業成本，整體利潤率也呈現下滑趨勢。總體而言，在行業整體增速放緩的趨勢下，房企的盈利也面臨了更大的挑戰，如何維持盈利水平、提升自身盈利能力成為行業共同的課題。
01 典型房企盈利指標總體表現
1.營收增速顯著放緩，利潤規模增長受到擠壓
自2018年以來，在“房住不炒”的政策總基調下，房地產行業整體規模增速呈現下降趨勢。受銷售業績增速放緩影響，2019年房企營業收入增速也明顯下滑，疊加成本管控不及預期，營業成本增速放緩幅度甚微，利潤空間持續受到擠壓，利潤規模增速較2018年進一步放緩，整體盈利水平下行。
從50家行業典型上市房企[1]的營收與利潤規模來看，2019年整體營業收入為34427億元，同比增長24.7%，增速較2018年的34.8%下降10.1個百分點。整體營業成本為24118 億元，同比上升30.4%，增速與2018年基本持平，僅下降0.6個百分點，遠低於營業收入增速下滑幅度。
在營業收入和營業成本雙重擠壓下，毛利規模增速下降趨勢更加顯著。50家典型上市房企2019年實現總體毛利潤10309億元、歸母淨利潤3746 億元，分別同比增長13.2%、14.9%，毛利增速較2018年大幅下降30個百分點，歸母淨利潤增速也下降了4.9個百分點。
[1]50家行業典型上市房企：萬科A、新城控股、金科股份、大悅城控股、中國恆大、碧桂園、融創中國、中國海外發展、華潤置地、龍湖集團、世茂房地產、中國金茂、旭輝控股集團、正榮地產、中梁控股、富力地產、融信中國、綠城中國、龍光地產、雅居樂集團、遠洋集團、佳兆業集團、美的置業、中國奧園、新力控股集團、合景泰富集團、時代中國控股、中駿集團控股、路勁、禹洲地產、建業地產、越秀地產、建發國際、寶龍地產、首創置業、弘陽地產、保利置業集團、德信中國、當代置業、花樣年、景瑞控股、力高集團、瑞安房地產、天譽置業、國瑞置業、朗詩綠色集團、大發地產、合生創展集團、銀城國際、陽光100
2019年，50家典型上市房企中營收增速放緩的超過半數、達26家，部分頭部房企增速下降幅度處於高位，放緩趨勢顯著。歸母淨利潤增速下滑房企佔到六成，大發地產、德信中國等房企歸母淨利潤增速降幅都較大。
2、整體利潤率呈下行趨勢，房企盈利能力面臨壓力
從利潤率來看，2019年房企盈利能力面臨下行壓力，整體毛利率、淨利率、歸母淨利率均呈現下滑趨勢，其中毛利率降幅最大。50家典型上市房企加權平均毛利率為29.9%，同比下滑3.1個百分點，毛利率中位數為28.8%，同比下滑2.8個百分點。加權歸母淨利率和歸母淨利率中位數分別為10.9%、10.5%，分別下降0.9個百分點和0.3個百分點。
多數房企利潤率下行，處於規模擴張期的成長型房企面臨更大的盈利壓力 。50家典型上市房企中，毛利率、歸母淨利率下行房企分別達到37、35家，佔據大比例份額，反映出房企利潤率普遍下行的現狀。在當前市場競爭格局下，頭部房企受益於行業集中度上升紅利，而中小房企則在拿地、融資等方面面臨較高的成本壓力，盈利能力備受挑戰。特別是處於規模擴張期的成長型房企，在高週轉模式下通常採取“以價換量”策略，增收不增利的現象也常有，這類房企利潤率普遍較低，利潤水平難以維持，面臨下行壓力。
例如，大發地產自2018年上市以來，銷售規模擴張迅速，2017-2019年年均複合增長率達126%，在高週轉模式下，2019年毛利率為22.9%，淨利率也僅為8.1%，歸母淨利率為7%，均處於行業低位。隨著大型房企將重心轉向提質增效上，房企盈利分化趨勢也將越來越明顯，成長型房企在規模擴張中如何平衡增長質量，將成為是否可持續發展的關鍵問題。
3、高地價項目和資本化利息進入結算期，推高營業成本
2019年，房企整體利潤空間持續受到擠壓，無論是營收、利潤規模的持續增長，還是利潤率水平的維持都存在較大挑戰，盈利能力面臨考驗。總體而言，當前房企盈利壓力主要來自以下三方面：
一是，2017年之後，土地市場價格上升、競爭加劇，房企普遍面臨較高的土地成本，各地歷史地王進入結算期是導致利潤率下降的主要原因之一；二是，利息資本化對營業收入及毛利率的滯後性影響顯現，特別是2018年融資監管加強，融資渠道收緊，面臨較高的融資成本，多數房企調高利息資本化率，以優化當期利潤指標，但隨著項目竣工結算，這部分利息計入營業成本，促使利潤率下行。此外，在政策調控下，一二線城市限價，房價上漲受到抑制，加上2018年以來市場步入調整期，市場去化面臨一定壓力，項目去化率下降拉長週轉週期，降低週轉效率，都影響到了企業利潤率的實現。
在行業增速放緩的背景下，提高成本管控能力、實現管理精細化轉型成為房企提質增效的主要途徑，最終將決定企業的盈利能力。
02 各盈利指標典型房企表現
1、利潤增速：新力、綠城、合景利潤增速最高
2019年，在中央“求穩”的政策主基調下，房地產行業整體利潤增速放緩，但仍有部分房企的利潤規模在逆勢中呈現強勁上漲。
第一類是以綠城中國、中梁控股為代表的規模型房企。其中，中梁控股得益於前兩年的業績快速增長，項目結轉收入增加，利潤規模增長顯著，淨利潤和歸母淨利潤分別同比增長147.6%和98.5%。第二類是以合景泰富、合生創展為代表的加速發展型房企。其中，合景泰富得益於運營體系升級成效顯現，2019年實現營收量級的跨越，淨利潤同步提升142.0%至100.6億元。第三類是以新力控股為代表的新上市房企。 新力控股於2019年上市以來，財務狀況改善明顯，同時發展勢頭強勁，淨利潤和歸母淨利潤分別同比增長263.0%和373.4%至20.1億元和19.6億元。
2、利潤率：融創、寶龍、合生創展維持行業高位
2019年，多數房企在利潤增速放緩的同時，利率指標呈下行趨勢。個別房企憑藉合理的戰略規劃及突出的運營能力，在行業整體利潤空間受擠壓的背景下，盈利能力持續提升。
例如，融創中國憑藉卓越的收併購能力，以及一、二線城市深耕戰略的持續推進及完善，盈利能力持續增長。 2019年，融創中國在淨利潤同比增長61.4%至281.6億元的同時，淨利率提升2.6個百分點至16.6%。
寶龍地產的“商住一體”開發模式及建設綜合體為主的拿地策略，以低土地成本和高確定性銷售增長保證其毛利率在行業高位企穩。同時，得益於運營能力的持續優化，2019年寶龍地產的淨利率提升4.5個百分點至23.1%；歸母淨利率提升1.0個百分點至15.5%。
3、ROE：中梁、德信、融創、新城、龍光等房企ROE表現突出
2019年，50家典型上市房企的ROE中位數相比上年微降0.5個百分點至18.2%，其中ROE超15%的上市房企有35家，總體保持較高的盈利水平。2019年，中梁、德信、融創分別以67.8%、41.6%和37.2%的ROE水平大幅領先行業其他房企。其中，中梁受益於自身的週轉效率，疊加上市發行股本增加和企業去槓桿成效明顯，實現了較高的ROE水平。
融創受益於自身項目溢價以及內部運營、槓桿控制等方面的綜合能力，企業投資收益保持穩健。龍光地產2019年ROE水平達35%，維持行業高位，作為內房股中連續6年ROE超過20%的企業，企業綜合獲利能力強勁。此外，合景泰富的ROE表現也優於同規模房企。整體來看，在行業規模增速趨緩、外部不確定性提升的背景下，企業除了通過提高利潤率提升ROE水平外，如何持續貫徹去槓桿政策並實現有質量的高週轉以平衡股東回報仍值得加以重視。
4、合營聯營收入：旭輝、合景合營聯營收入佔稅前利潤比重最高
近年來，房企通過收併購、合作開發獲取項目的比重逐漸增加，房企之間合作開發趨於常態。由於非並表項目在利潤表中以權益法進行核算，對於在合作開發項目中佔股但不併表的房企而言，這部分項目的結算利潤最終將表現為對聯營及合營企業投資收益的增長，相應的也會直接提升歸母淨利率的水平。
2019年在50家典型房企中有33家企業的聯營及合營公司投資收益佔稅前淨利潤的比重提升。其中，融創2019年實現聯營及合營公司投資收益最高達81.5元，同比增長64.4%，佔除稅前溢利的比重達19.1%。碧桂園和華潤置地2019年也分別實現聯營及合營公司投資收益51.1億元和37.2億元，較2018年大幅增長。此外，2019年旭輝、合景泰富、新城等房企聯營及合營公司投資收益對稅前利潤的貢獻也較高，對年內的歸母淨利潤有一定的提升作用。
5、投資物業重估收益：華潤、中海投資物業重估收益規模領先
投資物業重估收益是指房企持有的商業、辦公、酒店及配套等長期投資性物業，在報告期內基於當前或未來租金的上漲、開發利潤率的變動等因素而發生的估值變化淨值。儘管投資物業重估收益不會直接為上市房企帶來現金流，但會對企業當期確認的損益產生影響，同時也可以在一定程度上作為股東判斷房企運營及資金回報能力的標準。
2019年50家典型房企整體的投資物業重估收益由去年的535.3億元微增5%至563.5億元，相比之下增幅不及除稅前溢利，50家典型房企中有33家的投資物業重估收益佔比降低。從單企業表現來看，華潤置地和中海地產2019年的投資物業重估收益繼續保持領先，分別達到105.6億元和100億元，佔除稅前溢利的比重進一步提升。此外，合生創展、合景泰富、新城、寶龍等房企的投資物業重估收益佔稅前利潤的比重也高於行業平均。
6、投資物業租金收入：大悅城、合生創展租金收入貢獻顯著
2019年，50家典型房企中超8成企業的投資物業租金收入同比上升，投資物業對房企利潤的支撐作用逐漸顯現。2019年，規模房企的投資物業租金收入穩步提升。其中，萬科、新城、華潤、龍湖、中海、寶龍等房企的投資物業租金收入同比增速較高，伴隨著規模房企商業地產所打造的產品線逐漸清晰、運營體量逐漸攀升，租金收入貢獻顯著。
如2019年新城商業地產板塊繼續發力，租金收入大幅增長84.4%至23.7億元。作為新城商業板塊主要的營收貢獻，吾悅廣場年內開業數量創歷史新高，累計已開業面積共計590.6萬方，同比增長 51.5%，實現平均出租率99.2%。優質的地理位置、群聚效應及增值管理持續帶動新城投資物業表現優秀。此外，華潤置地、龍湖得益於在商業地產打造上相對成熟的運管模式和綜合競爭能力，2019年投資物業的租金收入同比也分別增長29.9%和41.5%。
03 總結
2019年，房企整體利潤空間持續受到擠壓，無論是營收、利潤規模的持續增長，還是利潤率水平的維持都面臨了較大挑戰，房企的盈利能力受到嚴峻考驗。當前，在行業整體增速放緩的趨勢下，房企在拿地、融資等方面的成本壓力仍然持續，利潤率或將繼續面臨下行壓力，這對於房企盈利能力的提升提出要求。面臨盈利壓力，提質增效逐漸成為行業共識。如何提升成本管控能力、實現精細化管理轉型，成為房企可持續發展的一項重任。
★ 完整版專題購買請諮詢：021-60867863 吳經理 ★
專 題
目錄
《2019年房企盈利能力報告》
一、典型房企盈利指標總體表現
1、營收增速顯著放緩，利潤規模增長受到擠壓
2、整體利潤率呈下行趨勢，房企盈利能力面臨壓力
3、高地價項目和資本化利息進入結算期，推高營業成本
二、各盈利指標典型房企表現
1、利潤增速：新力、綠城、合景利潤增速最高
2、利潤率：融創、寶龍、合生創展維持行業高位
3、ROE：中梁、德信、融創、新城、龍光等房企ROE表現突出
4、合營聯營收入：旭輝、合景合營聯營收入佔稅前利潤比重最高
5、投資物業重估收益：華潤、中海投資物業重估收益規模領先
6、投資物業租金收入：大悅城、合生創展租金收入貢獻顯著
三、總結
排版丨CC
轉載註明出處：克而瑞地產研究(cricyjzx)多謝配合！
研究中心專題卡計劃
系統化的房企情報定製方案
預測走勢 預警風險 提供借鑑
10大類別50餘個精選專題
量身定製的專業服務
業務諮詢021-60867863
媒體合作021-60867824
克而瑞地產研究|cricyjzx
易居企業集團的專業研究部門
專注地產行業研究和企業探索
連續十年發佈房企銷售排行榜
閱讀更多 克而瑞地產研究 的文章
