日本房產尤其是民宿的投資隨著日本經濟的發展和眾多國際性會議，賽事的密集舉辦，以及旅遊業的持續火爆，越來越受到海外投資者，尤其是緊鄰日本中國客戶的關注。
但是不論投資還是自住，買房都不能盲目，那麼赴日購房中都有哪些需要注意的事項呢？今天就來看一看，赴日買房容易出現的誤區。
誤區1 ：在日本買房可以獲得永駐權和土地使用權
日本沒有買房換籤證的政策。以投資為目的購買日本房產，是不能獲得永住權的！想要獲得日本永住權，並享受與日本國民一樣的福利待遇，同時保留原來國籍，則需要取得日本長期在留資格，也就是我們通常所謂的“綠卡”。
日本所謂的“綠卡”就是我們一直說的投資經營簽證。也是目前最具開放性的簽證種類。與工作籤不同，對語言、技能、資質等沒有硬性要求。只要你有投資意向，出資500萬日元以上，有可持續經營的項目，就可以申請該籤。同時在日本期間，信譽良好，按法納稅滿5年可申請國籍，滿10年可申請居住簽證。有了此籤可享受國家提供的醫療保障和年金，家屬也可獲得滯留許可。孩子可在日本享受免費教育、老父母在日本看病可報銷70%的醫藥費。
關於土地使用權，這裡也有個誤區。雖然在日本的房產有私有產權，但並不表示“我的土地我做主，房子我可以想蓋多大就蓋多大，想建幾層就建幾層”。實際上，在日本房產中，每塊土地都有它的屬性。從建築物的高度，到建成後的用途，都得嚴格遵照屬性。
無論是在日本買房還是買地，一定都聽過這兩個詞：建蔽率和容積率。通過對這兩個詞的瞭解，你就會知道這塊土地能蓋多大的房子。
建蔽率：建蔽率係指單層建築面積與建築基地面積的比值。
容積率：容積率是決定日本房產建築面積總和的重要因素，用容積率乘以建築用地的面積所得出的數字就是能夠建築總的面積。比如一塊麵積為100㎡的土地，如果容積率是50%的話，那麼在這片土地上就只能建造一個50㎡的建築。
誤區2：無法跳出中國式的買房思維
對於很多赴日購房者來說，在做決策的時候，往往會和在國內買房做對比，甚至與其他投資產品進行比較，但實際上，這些都是完全沒有可比性的。我們要知道，雖然日本與中國是鄰居，但是兩國在買房習慣上可是有著天壤之別。不少有意向去日本買房的投資客，還保留著“中國式”買房的思維。例如，購買了日本的房子，不喜歡日式的簡約風格，卻沿用國內的裝修風格與室內佈局，雖然更適合自己居住，但是如果需要出租，因為不符合日本人的居住習慣，租售難度比較大。
誤區3：對於日本房產所標註的面積數據不理解，誤以為單價很貴。
中國人對房屋面積的理解，還停留在公攤面積和得房率的問題上，導致很多購房者的思想被禁錮，想當然的以為日本房子貴的離譜。一般來說，國內的房子面積為建築面積，也就是使用面積（房屋內部真正使用的面積）+分攤的公共使用面積，電梯和陽臺都算在使用面積內。而日本房產是“明碼標價”，日本房屋的所標註使用面積相當於國內建築面積的70%~80%，出售時的面積就是房產內部的實際面積，不包括陽臺和電梯。
誤區4： 認為偏遠地區的房子便宜，於是就優先投資這樣的地方
有很多對日本不熟的投資客會因為日本一些郊區房價特別便宜，就選擇投資偏遠地區購置房產。其實，這樣風險只有更大。偏遠地區買房的風險很大，無人管理也不容易出租，更不好轉賣。
另外，要知道，交通和地理位置是決定投資回報率的關鍵因素，如果交通條件不好的話，出門特別麻煩，那麼哪怕這裡的房子再好，租客們都會放棄這裡的房產的。除非是租住這裡的人都有自己的車輛，那麼就要保證附近有停車位，否則這裡的房產依然是不容易租售的。因此，相比於郊區，更應該把眼光放在投資一些熱門城市地段的房產比較好。
誤區5 表面回報率不等於最終的實際回報率
房地產出租的收益率計算方法通常分為“表面收益率”和“實際收益率”兩種方式。
表面收益率是指，一年的房租收入除以房地產的購入價格。表面收益率＝1年的房租收入÷房地產購入價×100％
這裡需要注意的是，經營投資房產時，除了主要的房租收入外，還需要考慮到管理費、修繕費、禮金、停車場費、押金等。仔細考慮涉及到的所有收入和費用。一般來說，有些高於6%甚至10%的收益率是屬於沒有考慮這些費用的“表面收益率”。
而實際收益率是從預計的收入中，減去管理委託費、固定資產稅、都市計劃稅、修繕費、房貸利息等費用，在此基礎上除以房地產的購入價。
誤區6 ：糾結房子朝向問題
在國內購房，我們會特別注重朝南朝北，是否南北通透等朝向問題，畢竟朝向問題會間接影響到房價的漲幅；中國人喜歡朝南、採光良好的房子。而在日本，朝向並不是重要的，日本人對朝向有著更個人化的選擇，日本買家有的人更關心房型的位置能不能看到美景或者繁華商圈。所以一般在東京朝向富士山或者東京塔等知名景點的高級公寓樓相比其他公寓樓會更貴一些。
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