在每周的房源推荐里面都会有一项叫“免租期”，后台有用户就问了，免租期是什么？不用付租金的意思吗？
今天来说说这个问题。
目前市场上，无论是厂房、写字楼抑或商铺，往往都需要在正式经营前进行大规模的装修或商业环境的培养（行话称之为“养”）。
- 由于物业在交付时往往不具备适租性，承租方需要对房屋进行装修改造，为经营做相应的准备工作；
- 物业在交付后一段时间内，有些不能立即实现盈利，为了分担这部分成本和风险，出租人往往在商业地产租赁中，给予承租人免租期。
因此，免租期是必不可少的条款。
但在实践的过程中，许多租赁合同往往仅简单地约定一个免租期限，并未细致地考虑免租期中详细的权利义务关系和免租期约定不当所可能产生的法律风险。
因此，有必要对免租期相关问题进行深入研究和界定。
如何区分经营免租期和装修免租期
在合同订立的实践中，免租期会体现为装修免租期和经营免租期。
这种区分的依据是针对免租期所处的不同时间段以及免租的原因不同。
装修免租期
装修免租期是因为物业交付后，承租人需要对物业进行装修改造，进行相应的工商注册及相关证照办理、招募员工等工作，这些可统一看作经营前的准备工作。
在此阶段，承租人并不能通过使用物业获得经营收入，但这些准备工作又是后续开展经营必须发生的成本。
因此，为了促使合同的成立，出租人从商业合作的角度出发，往往会免除这一阶段的租金。既是对承租人的一种扶持，也是为了其物业今后更好地运营，给出租人带来更好的租金回报。
装修免租期一般自物业交付之日起至特定期间结束之日止，而结束之日往往为出租人要求承租人开业经营之日。
装修免租期的截至日在合同中一般体现为一个确定的日期，从法律角度为一种期限但这个期限的确定，往往是基于租赁双方对能否开业经营这一条件的判断，本质上仍存在一定不确定性。
实践中往往出现尽管约定有明确的装修免租期结束日（及开业日）的具体日期，但因出租人或承租人原因，可能出现实际开门营业的日期晚于或早于这一日期。
对于装修免租期的截至日的约定，需要租赁双方更好的预计未来经营中可能发生的风险，做出更详细的约定，下面将对此问题进行进一步说明。
经营免租期
经营免租期往往是因为在承租人最开始经营的阶段，因为物业所在的整个商业项目运营处于初始阶段，承租人的人员、设备处于初始磨合阶段，经济效益处于起步阶段，收入水平较低。
因此，出租人为了合理分担承租人的这部分风险，会视承租人的具体情况给予一定的经营免租期。
即自开业日至某一特定日期，免除承租人的租金或其他费用。
也有将经营免租期分摊至一定期限内的约定，比如租赁的第一年给予一个月，第二年给予一个月的约定。
但这种约定需要考虑更多的不确定因素，需要在合同中做出详细的安排。
免租期免除的是什么
朴素地理解，既然租赁合同的主要标的是交付房屋和支付租金，那么作为出租人给予承租人的优惠措施，免租期免除的当然是租金。
但租金仅仅是普通房屋租赁中的主要甚至唯一的承租人义务，在商业租赁中，承租人在租金之外往往还需要缴纳物业费、推广费、能源费等费用。
因此，在商业地产租赁合同中，除了明确约定免租的期限外，还要针对不同的免租期和不同的租户类型，有针对性的约定免除的具体费用的类型。
比如，在装修免租期中，一般会免除租金、物业费、推广费，但因为物业已经交付，承租人需要负担使用相关能源所支付的费用。
在经营免租期内，一般免除的是租金，但对是否免除物业费、推广费、能源费等费用，需要在合同中予以明确，以免因双方理解免除费用的外延不一致，而出现纠纷。
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