購買學區房後，賣家戶口未能按時遷出，買家無法使用學區名額，起訴要求賣家賠償違約金。賣家辯稱自己戶口無法遷出。法院會支持誰？
購買學區房，約定賣家戶口按時遷出
家住北京市西城區的王靜有一個不滿1歲的兒子，為了方便孩子將來入讀好學校，與家人商量後，王靜打算購買一套學區房。
經過一番尋找，王靜看上了某中介公司推介的一套房屋，並通過中介公司和房主陳山取得了聯繫。看過幾次後，王靜和家人都覺得很滿意。
2017年9月22日，王靜與房主陳山簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定王靜以275萬元的價格購買該房屋，同時在補充協議中約定陳山需要在2018年2月21日之前將房屋內的全部戶口遷出，如因陳山的原因導致未如期遷出或無法遷出戶口，需要向王靜支付房屋總價款10%的違約金並繼續履行全部戶口遷出的義務，房款中10萬元待陳山將全部戶口遷出後支付。
合同簽訂後，王靜按合同約定支付了房款265萬，於2017年11月17日完成過戶，並於同月20日取得產權證書。
賣家戶口一直未遷出，引起糾紛
過戶後，陳山一直未將屋內戶口全部遷出。王靜及中介公司員工多次要求陳山按約定遷出戶口，但陳山一直沒能完成。
考慮到購買該學區房是為了以後孩子上學，但現在戶口問題一直得不到解決，不僅會對自己孩子5年後入學產生影響，同時也會影響再次出售的價值，在過了約定戶口遷出時間後，王靜便要求陳山賠償違約金，但遭到陳山拒絕。
多次溝通無果後，王靜將陳山起訴至法院，請求判令：1、陳山向王靜支付總購房款10%的違約金27.5萬元；2、陳山向王靜賠償因延期支付違約金所造成的利息損失；3、陳山承擔此次訴訟產生的全部費用。
賣家：戶口遷不了，違約金太高
法院審理過程中，陳山辯稱：自己和父母的戶口確實在該房屋中沒有遷出，主要因為沒有其他地方可以落戶，籤合同時本想將戶口遷到自己表弟家，但表弟不同意遷入，自己父母承租的公房戶口也不能遷入。自己不同意支付違約金，之前已經押給王靜10萬元，如果再賠償違約金就太多了，自己無法接受。
買家無法舉證損失，法院酌情判賠
法院認為，根據雙方合同約定：陳山承諾在2018年2月21日前，向房屋所在地戶籍管理機關辦理完成原有全部戶口遷出手續。如因陳山自身原因未如期或無法將與該房屋相關的戶口遷出的，應當向王靜支付房屋總價款10%的違約金，並繼續履行全部戶口遷出的義務。現陳山的行為已構成違約，王靜要求陳山支付延期遷出戶口違約金的請求，理由正當，應予支持。陳山主張王靜要求的違約金數額過高，
王靜未就其因陳山未遷出戶口產生經濟損失向法院提交相關證據予以證明，法院結合雙方合同履行情況，酌情判決陳山向王靜支付遲延遷出戶口違約金5萬元。王靜要求陳山支付延期支付違約金利息損失的請求，於法無據，法院不予支持。法院判決
一、陳山給付王靜違約金50000元。
二、駁回王靜其他訴訟請求。
在購房時，有的人會以為簽了購房合同，付了購房款，房是你的，在房產下落戶是自然的事情，其實不然。
房屋交易和落戶是兩件事情，支付購房款後，只是房屋產權進行了轉移，但戶口的遷入遷出要另外辦理，和公安機關有關。法院可以強制要求過戶，但無法強制要求遷出戶口。
所以對有意購房的朋友來說，購房前一定要去當地公安機關查詢房屋的情況，同時可以在簽訂合同時，加入戶口遷出的時間及違約後賠償問題，這些會在一定程度上有助於督促賣家遷出戶口。
但對於打算購買學區房的朋友來說，如果賣家不遷出戶口，自己的孩子上學很可能是個問題，那就需要在查詢戶籍信息後判斷賣家戶口遷出是否容易，如果有困難的話，建議還是看看別的房屋。
（案件來源：北京市西城區人民法院判決的真實案件。文中人物均為化名。）
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